Олексій Кулагін: Найбільшу стійкість зберегли проєкти комплексної забудови з уже сформованою інфраструктурою

Головний будівельний підсумок 2025 року: результати та думки лідерів, що формують майбутнє галузі

Головне щорічне підсумкове опитування об’єднує позиції перших осіб галузі, провідних експертів і високопосадовців, які формують стратегічний курс будівельної сфери та країни загалом. Воно комплексно висвітлює досягнення ключових гравців ринку, їхній досвід і результати роботи, окреслює основні тенденції в компаніях і профільних державних інституціях, а також визначає актуальні потреби будівельної галузі на 2026 рік.

Загальні питання

Build Portal: Як, на Вашу думку, змінився попит у вашому секторі протягом року? Які напрями зберегли стійкість, а які — продемонстрували спад?

Олексій Кулагін: Протягом року попит у девелоперському секторі остаточно відійшов від емоційної моделі й став максимально раціональним. Покупець сьогодні ухвалює рішення обережно, з чітким фокусом на безпеку, функціональність та довгострокову цінність об’єкта. Найбільшу стійкість зберегли проєкти комплексної забудови з уже сформованою інфраструктурою — інженерною, соціальною, транспортною. Попит утримується на житло середнього цінового сегмента з продуманими плануваннями, автономними інженерними рішеннями, укриттями, енергонезалежністю та зрозумілою логікою управління територією. Також стабільним залишається інтерес до об’єктів, де девелопер несе відповідальність за середовище в цілому: двори, спільні простори, безпеку, експлуатацію після введення в експлуатацію. Водночас спад продемонстрували спекулятивні формати — проєкти без чіткої концепції, інфраструктури або з відкладеними строками реалізації. Загалом ринок значно зменшився за обсягом, але питань щодо умов реалізації проєктів стало більше. Це період, коли виграють не ті, хто будує швидше або відповідальніше, а лише ті, в кого все збудовано.

Build Portal: Як Ви оцінюєте перспективи розвитку галузі у 2026 році? Чи очікуєте стабілізацію, зростання або проривних технологічних змін?

Олексій Кулагін: 2026 рік, сподіваємося, що стане роком керованої стабілізації в умовах триваючої війни та глибокого структурного перезавантаження галузі. Це не буде період зростання в класичному розумінні — війна й надалі обмежує інвестиції, логістику та темпи реалізації. Водночас саме 2026 рік формуватиме основу для післявоєнного відновлення через якість та відповідальність. Ми очікуємо обмежене, але цілеспрямоване відновлення активності в проєктах із високим рівнем готовності, реалістичною економікою з наявною критично необхідною інфраструктурою  Війна остаточно змінила модель взаємодії на ринку. В містах з достатнім наповненням бюджету проєкти дедалі частіше реалізуються у форматі партнерства між державою, громадами та відповідальними девелоперами, оскільки жодна зі сторін не може нести це навантаження самостійно. Галузь відходить від точкових рішень і переходить до інженерно обгрунтованого комплексного підходу, орієнтованого на виживання та безперервність функціонування середовища. З технологічної точки зору 2026 рік не стане роком проривів, але буде роком жорсткого відбору рішень, які працюють у війні: енергонезалежність, автономні системи, резервування потужностей, цифрове управління, інтегрована безпека та ефективна експлуатація об’єктів під час перебоїв і загроз. Водночас кардинально змінюється роль девелопера. У воєнних реаліях ринок рухається від моделі «побудував і продав» до моделі інфраструктурної відповідальності — за експлуатацію, безпеку, соціальні об’єкти та стійкість середовища в умовах постійних ризиків. У 2026 році саме здатність працювати з повним життєвим циклом об’єкта в умовах війни стане визначальною конкурентною перевагою. Отже, 2026 рік — це рік стриманої стабілізації під тиском війни. Період, коли будівництво перестає бути бізнесом у звичному сенсі й стає інструментом виживання, стійкості та підготовки країни до повоєнного відновлення.

Build Portal: Які інновації або технічні рішення Ви вважаєте пріоритетними для впровадження у 2026 році?

Олексій Кулагін: У 2026 році, в умовах триваючої війни, саме слово «інновації» втрачає звичний сенс. Для галузі важливі не новинки, а рішення, які не виходять з ладу під час обстрілів, відключень і дефіциту ресурсів. Усе, що не здатне працювати в таких умовах, не має практичної цінності. Абсолютний пріоритет — енергонезалежність об’єктів. Без резервного живлення, локальної генерації, накопичувачів енергії та жорсткого управління навантаженнями будь-яке будівництво втрачає сенс. Для житлових будинків, лікарень, шкіл, укриттів і адміністративних об’єктів це вже не питання розвитку — це питання виживання. Другий критичний напрям — керованість інженерних систем у режимі війни. Диспетчеризація, дистанційний контроль, автоматичне відключення й резервування — це не цифрові «плюси», а мінімально необхідні інструменти, які дозволяють утримувати систему в робочому стані, коли доступ до об’єктів обмежений або небезпечний. Третій пріоритет — інженерна безпека середовища. Мова йде про проєктування територій з урахуванням воєнних ризиків: контроль доступу, чітке зонування, укриття як повноцінні інженерні об’єкти, а також рішення, що мінімізують наслідки аварій, пожеж і техногенних загроз. Проєкти, які не передбачають ці сценарії, не відповідають реальності війни. І головне. У 2026 році пріоритетом стає системне мислення. Територія більше не сприймається як набір окремих будівель. Це єдиний інженерний організм, який має працювати автономно, витримувати навантаження й помилки системи. У воєнних умовах це обов’язковий мінімум для будь-якого відповідального девелопера.

Питання про компанію

Build Portal: Яким став 2025 рік для вашої компанії? Які результати Ви вважаєте ключовими в умовах воєнних реалій?

Олексій Кулагін: 2025 рік для нашої компанії став роком прямого наслідку війни. У 2023 році внаслідок обстрілів була пошкоджена будівельна техніка, зокрема баштові крани, які з міркувань безпеки довелося демонтувати. Ці втрати фактично заблокували можливість відновлення класичного будівництва у 2025 році. У цих умовах компанія свідомо відмовилася від ілюзії розвитку «за планом» і зосередилася на утриманні та керованості вже створеного середовища. Ресурси були переорієнтовані на експлуатацію, інженерну стабільність, безпеку та забезпечення безперервної роботи житлових будинків, інженерних мереж і соціальних об’єктів, які продовжують функціонувати для громади й держави. Ключовим результатом 2025 року для нас стало забезпечення безперервної працездатності житлового фонду, інженерних мереж, які теж були пошкоджені внаслідок обстрілів, та об’єктів соціальної, безпекової й критичної інфраструктури в умовах війни. Упродовж року компанія здійснила капітальний ремонт котельні як ключового об’єкта теплопостачання, провела модернізацію охоронної інфраструктури території та забезпечила стабільну експлуатацію енергетичних, теплових, інженерних і безпекових систем. Це дозволило зберегти повну керованість території та технічну й організаційну готовність до відновлення будівельних робіт одразу після стабілізації безпекової ситуації. У воєнних реаліях ми вважаємо це не компромісом, а єдино можливим професійним рішенням.

Build Portal: Який із реалізованих проєктів став для Вас символом стійкості або професійного зростання?

Олексій Кулагін: Символом стійкості та професійної зрілості для нашої компанії у 2025 році стала сукупність системних рішень, реалізованих у межах вже функціонуючої території, в умовах вимушеного обмеження активного будівництва через війну. Передусім це капітальний ремонт та модернізація котельні потужністю 27 Гкал — об’єкта критичної інфраструктури, що забезпечує теплопостачання понад тридцяти тисяч мешканців. У воєнних умовах виконання таких робіт є управлінським рішенням і прямою відповідальністю за безперервне проходження опалювального сезону. Другим важливим кроком стало впровадження нової послуги з експлуатації та догляду спільної території, яка охоплює обслуговування магістрального ливневого колектора, трансформаторних підстанцій та мереж розподілу 0,4 кВ. Фактично йдеться про перехід до нової моделі управління середовищем — від фрагментарного реагування до системної експлуатації інженерної інфраструктури з чіткими стандартами, плануванням, відповідальністю та прогнозованим результатом для мешканців і громади. Третім елементом професійного зростання стала модернізація системи охорони та безпеки території. У 2025 році ми інвестували в оновлення структури безпеки, технічних засобів контролю доступу, відеоспостереження та управління КПП, розглядаючи безпеку, як базову інфраструктурну функцію житлового середовища. У сукупності ці рішення стали практичним підтвердженням управлінської зрілості компанії. В умовах, коли активне будівництво об’єктивно зупинене, а будівельні майданчики зазнали втрат, ключовим проєктом стає здатність забезпечувати безперервну експлуатацію, модернізацію та керованість вже створеної інфраструктури. Саме це ми вважаємо нашим ключовим професійним досягненням у воєнний рік.

Build Portal: Чи вдалося Вам упровадити нові технології, методи будівництва чи управлінські рішення? Що з цього найбільше допомогло пройти через виклики року?

Олексій Кулагін: У 2025 році ми зосередилися на управлінських та інженерних рішеннях, оскільки активне будівництво було обмежене війною. Саме ці рішення дозволили зберегти керованість і надійність уже створеної інфраструктури. Ключовим стало посилення управління інженерними системами та експлуатацією території — з чіткими стандартами, плануванням і відповідальністю, а також модернізація систем безпеки як базової інфраструктурної функції. Перехід до моделі довгострокового оператора середовища дозволив приймати рішення з урахуванням поточних викликів та подальшої експлуатації і відновлення після війни. Саме це забезпечило збереження керованості та довіри у 2025 році.

Build Portal: Які партнерства або кооперації мали для Вас особливу цінність у 2025 році?

Олексій Кулагін: У 2025 році для нас особливу цінність мали практичні партнерства, які забезпечували безперервну роботу інженерної та соціальної інфраструктури в умовах воєнних викликів. Насамперед йдеться про співпрацю з органами державної влади, зокрема з Національною поліцією України, у сфері безпеки та підтримання відповідної інфраструктури. Такі партнерства мають системне значення для стабільності середовища та захисту громадян. Важливим для компанії було й партнерство з фінансовими установами, зокрема з Банком «Глобус», яке дозволило зберігати фінансову керованість, реалізовувати інфраструктурні рішення. Окремо варто відзначити співпрацю з ПРАТ «ДТЕК Київські електромережі» як оператором системи розподілу. У 2025 році координація дій у сфері електропостачання, резервування потужностей та експлуатації мереж стала критично важливою для забезпечення стабільної роботи житлових і соціальних об’єктів. Також ключову роль відіграли внутрішні партнерства всередині групи компаній «Чайка», які дозволили консолідувати ресурси, інженерні та управлінські рішення для забезпечення стабільної експлуатації територій і послідовної модернізації об’єктів критичної інфраструктури в умовах воєнних обмежень. Для нас партнерство сьогодні — це спільна відповідальність за результат і стійкість середовища. Саме такі кооперації ми вважаємо стратегічними.

Build Portal: Чи вдалося Вам зберегти або посилити команду? Які інструменти мотивації та підтримки виявилися найбільш результативними?

Олексій Кулагін: Ми працюємо разом уже понад 20 років — однією командою, з довірою й відповідальністю. В умовах війни це має особливе значення, адже за будь-якими рішеннями й процесами завжди стоять люди. Саме тому збереження команди є для нас безперервним управлінським пріоритетом. Найефективнішим інструментом мотивації залишається атмосфера поваги та усвідомленої цінності кожного члена команди. Ми будуємо комунікацію так, щоб у період вимушених обмежень і невизначеності люди чітко розуміли свою роль, зону відповідальності та значущість для спільного результату. Водночас в умовах війни компанія послідовно зберігає систему преміювання як управлінський інструмент відповідальності та підтвердження стабільності зобов’язань перед командою. Окрему увагу ми приділяємо внутрішній згуртованості — чітким правилам, зрозумілим рішенням і прямій комунікації. Саме така модель дозволяє команді залишатися в професії, уникати вигорання й брати на себе відповідальність у кризових умовах. Ми переконані: команду в будь-яких обставинах тримають сенс спільної справи, повага та відповідальність. Саме на цих принципах ми будуємо свою роботу.

Build Portal: З якими основними труднощами Ви стикаєтеся у 2025 році? Чи є щось, що вимагає кардинального перегляду підходів?

Олексій Кулагін: Труднощі 2025 року зумовлені не лише війною, а й слабкою спроможністю місцевих інституцій, що особливо проявляється в кризових умовах і впливає на щоденну роботу бізнесу. З одного боку, війна безпосередньо обмежує можливість ведення будівельних робіт: як уже зазначалося раніше, баштові крани компанії були знищені та демонтовані. З іншого боку, серйозним викликом залишається фактична відсутність ефективної участі органів місцевого самоврядування у виконанні своїх базових функцій, унаслідок чого значна частина відповідальності де-факто перекладається на приватний бізнес, який не має для цього ані бюджетних повноважень, ані адміністративних інструментів. У таких умовах компанії змушені компенсувати управлінський вакуум, беручи на себе функції, які за логікою мають виконуватися на рівні громад і місцевої влади. Це вимагає кардинального перегляду підходів до планування та розподілу ресурсів і залишається актуальним управлінським викликом. Особливим викликом залишається забезпечення безперервної роботи критичної інфраструктури — в умовах енергетичних ризиків, чинних мораторіїв, нестабільних ланцюгів постачання та обмежених ресурсів. Частину процесів доводиться перебудовувати оперативно, без можливості відкладених рішень. У підсумку, 2025 рік формує для нас нову управлінську реальність — перехід від моделі класичного девелопменту до моделі відповідального інфраструктурного оператора, який працює в умовах інституційної слабкості та підвищених ризиків. Цей перегляд підходів не завершився і залишається визначальним для нашої роботи сьогодні.

Build Portal: Як на Вашу діяльність вплинули перебої в логістиці, мобілізація кадрів, коливання ринку та воєнні ризики?

Олексій Кулагін: У 2025 році всі ці фактори діяли одночасно, негативно підсилюючи одне одного.

Фактично компанія перейшла до ручного контролю логістики. Ми особисто виїжджаємо на місця знаходження матеріалів, перевіряємо склади, наявність і стан продукції, навіть супроводжуємо транспортування товару до моменту отримання на об’єкті. Це дозволяє мінімізувати фінансові втрати й інші ризики, пов’язані з нестабільними бізнес-умовами під час війни.

Мобілізація кадрів стала окремим і дуже чутливим викликом. Частина фахівців була залучена до оборони країни, і компанії довелося оперативно перебудовувати процеси, перерозподіляти функції та посилювати внутрішню універсальність команди.

Падіння попиту створило фінансову нестабільність, що вимагало ретельної розробки бюджетних планів. Ми свідомо зосередилися на фінансовій дисципліні, прогнозованих витратах і захисті критичних напрямів діяльності.

Воєнні ризики остаточно змінили логіку управління. Безпека людей, надійність інженерних систем, здатність швидко реагувати на контексти воєнного часу стали базовими умовами усіх рішень.

У підсумку війна не зупинила нашу діяльність, але сформувала управлінську модель в умовах бюджетного дефіциту.

Build Portal: Як на вашу діяльність вплинули проблеми з електроенергією, та як Ви їх вирішували?

Олексій Кулагін: Проблеми з електропостачанням у 2025 році стали значним викликом для усіх галузей України, занадто критичним, коли мова йде про стабільну роботу житлової, соціальної та критичної інженерної інфраструктури.

Компанія інвестувала в посилення автономних систем, що здатні підтримувати дієздатність мереж життєзабезпечення, оптимізувати навантаження в умовах нестабільного електропостачання.

Координація спільних дій з оператором системи розподілу -  ПРАТ «ДТЕК КИЇВСЬКІ ЕЛЕКТРОМЕРЕЖІ» дозволила суттєво знизити ризики зупинки об’єктів критичної інфраструктури, виходячи з безпекової ситуації.

Build Portal: Які стратегічні плани ставить перед собою Ваша компанія на наступний 2026 рік? Чи плануєте Ви розширювати діяльність, модернізувати процеси або виходити в нові сегменти?

Олексій Кулагін: У 2026 році наша стратегія зосереджена на поглибленні та систематизації вже створених рішень. Ми виходимо з того, що в умовах тривалої нестабільності ключовою цінністю є керованість, надійність і готовність до відновлення.

Перший пріоритет - подальша модернізація інженерної інфраструктури: енергетичні рішення, резервування, цифрове управління мережами та підвищення автономності критичних об’єктів, особливо мережевої безпеки житлових і соціальних об’єктів критичної інфраструктури.

Другим стратегічним напрямом є розвиток моделі оператора середовища. У 2026 році ми плануємо системно розвивати послуги з експлуатації і догляду за територіями, перш за все - управління інженерними системами, що реально підвищить стандарти сервісу й прозорість процесів для розуміння користувачів середовища.

Щодо розширення діяльності, ми підходимо до цього виважено. У фокусі - підготовка до відновлення активного будівництва. Ми зберігаємо земельні активи, оновлюємо проєктну документацію, підтримуємо технічні можливості для швидкого відновлення дієздатності компаній після припинення військового стану.

Build Portal: Яку пораду та слова підтримки Ви хотіли б адресувати колегам, що продовжують працювати в умовах війни?

Олексій Кулагін: Перш за все - не намагайтеся працювати так, ніби війни немає. Вона є, і вона змінює правила. Прийміть це - і тоді з’явиться визначеність у рішеннях.

Друге - бережіть людей. Техніка відновлюється, проєкти можна відкласти, а фахівців і команду - ні. У воєнний час відповідальність керівника починається з безпеки та поваги до тих, хто поруч.

Третє - не живіть ілюзіями - це самообман. Плануйте реалістично, працюйте з тим, що маєте, і завжди залишайте запас міцності - в інженерії, фінансах і управлінні. Стійкість сьогодні важливіша за темпи.

І ще одне. Не чекайте, що хтось прийде й вирішить ваші проблеми. У цій країні багато тримається на відповідальності приватного бізнесу та конкретних людей. Якщо ви взяли на себе справу - доведіть її до кінця.

Ми всі працюємо не заради показників. Ми тримаємо середовище, у якому люди живуть. А це - робота, яка завжди має сенс.

ЧИТАЙТЕ ІНШІ СТАТТІ 

Головного щорічного підсумкового опитування перших осіб та лідерів будівельної галузі

Олена Шуляк, народний депутат, голова профільного комітету ВР з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування

Відбудова стає системною державною політикою з чіткими пріоритетами та інструментами контролю

Лев Парцхаладзе, президент Конфедерації будівельників України

Конфедерація будівельників України суттєво розширила спектр ініціатив і партнерств

Олена Рижова, комерційна директорка "Інтергал-Буд"

"Інтергал-Буд" став одним із ключових учасників державних програм "єОселя" та "єВідновлення"

Олег Ходаківський, генеральний директоро SWEETONDALE

Ми оптимізували виробничі процеси, впровадили нові рецептури матеріалів та розширили асортимент

Анна Лаєвська, СЕО Sigma+, Голова Комітету Конфедерації будівельників України з питань девелопменту

2025-й став точкою стрімкого старту роботи над новими проєктами в якості компанії, що залучає інвестиції

Олексій Дніпров, ректор Київського Національного Університету будівництва і архітектури

КНУБА залишається провідним профільним університетом, що поєднує традиції з інноваціями

Єгор Фаренюк, директор ДУ "Фонд енергоефективності"

4,2 млрд грн — загальна сума грантів, виплачених Фондом енергоефективності

Павло Качур, Голова Асоціації "Укрцемент"

Українські виробники зберігають повну технологічну готовність до масштабування потужностей одразу після стабілізації попиту

Ольга Ворона, директор ТОВ «Пенетрон Україна»

Споживання змістилося в сторону високотехнологічних матеріалів

Андрій Озейчук, директор "Rauta"

Ключовими питаннями розвитку будівельної галузі мають стати покращення сталості проєктів та підвищення якості продукції

Віктор Кондратюк, директор "Екотехнік Україна"

Бізнесу потрібні рішення, які дозволяють працювати навіть під час перебоїв і не зупиняти критичні процеси

Анна Гонтаренко, Виконавча директорка Українського Центру Сталевого Будівництва

Створена нами база типових проєктів для відбудови дає змогу громадам та бізнесу суттєво економити час на старті проєктів

Василь Андреєв, Голова Профспілки будівельників України "Профбуд"

Ми підтримуємо роботодавців у підготовці кваліфікованих працівників і спільно з ними працюємо над зміцненням галузі

Костянтин Салій, президент Всеукраїнської спілки виробників будматеріалів

Приймаємо активну участь у декарбонізації, впровадженні стандартів ЄС і вдосконаленні регулювання у сфері будівельних відходів