Пайова участь: шанс на повернення

Пайова участь: залишити не можна

Майже рік тому Україна зробила важливий крок до полегшення ведення бізнесу в країні, ліквідувавши ще одну корупційну схему у сфері будівництва.

20 вересня 2019 року Верховна Рада запровадила покрокове скасування пайового внеску в розвиток інфраструктури населеного пункту.

Здавалося б, історія завершилася, і місцева влада почне використовувати місцеві податки за призначенням, а не витрушуватиме гроші з інвесторів. Однак чимало можновладців хочуть воскресити старий корупційний інструмент.

Мінус одна корупційна схема

Пайова участь в Україні давно перетворилася на корупційний збір, що відлякує інвесторів і не сприяє розвитку та притоку інвестицій. Цей своєрідний "податок на інвестиції" встановлювався місцевою владою на свій розсуд для кожного окремого забудовника і міг становити від 0% до 10% від вартості будівництва.

Розмір залежав лише від "домовленостей", а цільове використання коштів, що мали йти на розвиток соціальної інфраструктури, було неможливо відстежити.

Європейські країни ще десятиліття тому скасували цей вид оподаткування інвесторів, адже ручне адміністрування і широке поле для маніпуляцій при нарахуванні пайової участі – це фактори, які просто неможливо виправити.

Реформи та ініціативи, які можуть змінити ринок нерухомості

Розуміючи важливість створення комфортних умов для залучення інвестицій в економіку, ми в Офісі ефективного регулювання BRDO ще кілька років тому розробили комплекс рішень із скасування пайового внеску.

Зараз ми перебуваємо в перехідному періоді, що триватиме до кінця 2020 року. Він передбачає, що пайова участь сплачується за чіткими правилами: лише грішми і за зниженими ставками. З початку 2021 року цього збору не буде.

Крім того, що в Україні пайовий внесок ніколи не витрачався винятково на інфраструктуру, оскільки потрапляв до загального бюджету розвитку, місцева влада часто маніпулювала його ставкою для "своїх" забудовників та решти.

Тобто при нарахуванні пайової участі забудовник, який "правильно домовився" з місцевими органами влади, міг отримати або нульову ставку, або символічну одну гривню, або сплатити внесок власним побудованим об'єктом.

Наприклад, це міг бути "фонтан з вау-ефектом", який наші експерти знайшли в документах про зарахування пайової участі в одному з міст Київської області.

Усі інші забудовники, які намагалися дотримуватися законів і не хотіли домовлятися, отримували максимальний відсоток. Таким чином місцева влада створювала несправедливі конкурентні умови для учасників ринку та інвесторів.

Скасування пайового внеску позитивно вплине на інвестиційну привабливість країни через створення рівних умов та спонукання до чесної конкуренції, зокрема, на позиції в рейтингу Doing Business. Експерти Світового банку підрахували, що один пункт у рейтингу легкості ведення бізнесу дає можливість додатково залучати в економіку країни близько 600 млн дол інвестицій на рік.

Из-за проблем с подключениями к электросетям Украина теряет 60% инвесторов - Саакашвили

Шукай, кому вигідно

Попри всі переваги скасування пайової участі, є ті, кому він вигідний. Протягом багатьох років утверджувався міф, що саме завдяки цьому збору міста вирішують свої проблеми. На жаль, ми не знайдемо жодного дитячого садка чи лікарні в Україні, які відремонтували або збудували за кошти пайового внеску.

Здавалося б, забудовники теж повинні підтримувати скасування такого "збору на інвестиції", але ні. Річ у тім, що великі гравці на ринку нерухомості пайову участь "живими" грошима майже ніколи не сплачують.

Використовуючи можливості складної методи розрахунку пайової участі і потужний штат юристів та аналітиків, великі забудовники здебільшого проводять зарахування побудованих об'єктів як сплату пайової участі.

Це можуть бути елементи транспортної інфраструктури, яку забудовник виконав відповідно до технічного завдання від органів, що відповідають за розвиток доріг. Це можуть бути паркінги загального користування або фонтани.

Якщо ж такі витрати відсутні взагалі, у такому разі домовлялися про відстрочення платежу, а там і взагалі уникали сплати. Лише в Києві заборгованість з таких платежів обраховується мільярдами.

На захист корупційного податку часто виступають і місцеві ради, хоча в загальній структурі місцевих бюджетів цей збір становить близько 0,5%.

Це не дивно, адже пайовий внесок перетворився на договірний пункт. Його заплутана й непрозора процедура обрахунку ідеально пасує ручному управлінню та є суттєвою перепоною для розвитку вільного ринку.

Наприклад, місцеві ради в ручному режимі вирішували, кому знизити розмір пайового внеску. Тобто чиновник міг визначати, скільки й кому потрібно заплатити. Жодних критеріїв для ухвалення таких рішень не існувало.

На які об'єкти будівництва не треба отримувати перелік обмежень від Департаменту містобудування

Це абсурдна ситуація, коли хтось вирішує, хто платитиме 100% податку, а хто не платитиме взагалі. Звісно, інфраструктура міста і комфорт громадян тут ні до чого. Фактично пайовий збір сплачують не забудовники, а громадяни, які купують квартири, та інвестори, які фінансують зведення промислових об'єктів.

Недавно за збереження пайової участі висловилися і в КМДА. Там проблему заторів пов'язують саме із скасуванням пайової участі: нібито раніше за ці кошти хоч якось вдавалося модернізувати транспортну мережу міста.

Нагадаю лише, що де-факто і де-юре пайовий внесок залишився в рамках перехідного періоду, а повністю скасований буде з 2021 року. Чому ж за довгі роки сплати цих коштів владі міста не вдалося реалізувати зазначені плани з розвантаження міста? Питання риторичне.

Скасувати, не можна залишити

За висновками експертів, 60% суми сукупного пайового внеску інвесторів отримують 11 міст. Інші 30 тис населених пунктів можуть розраховувати на 40%, що залишаються, в середньому – по 24 тис грн на кожний.

Чи багато селище може відремонтувати доріг на 900 дол за рік? А от збільшити вартість будівництва на 2-10% може, відлякуючи інвестиції та підвищуючи ціни на житло. Адже всі податки та збори перекладаються в кошторисах на плечі кінцевих замовників або покупців. Зрештою, зростає вартість будівництва.

У випадку з житлом цей тягар лягає або на плечі звичайних громадян, які його хочуть купити, або інвесторів, що бажають вкладати кошти в розвиток України, створюючи робочі місця та сплачуючи податки до бюджету.

Бізнес перевірятимуть за новими правилами: що відомо про зміни в інспекційному законодавстві

У розвинених країнах комфорт у містах забезпечують завдяки податку на нерухомість, а не через легалізований хабар. В Україні такий податок запроваджений з 2015 року. Як мінімум, варто це визнати і припинити подвійне оподаткування. Як максимум – припинити маніпулювати питанням розвитку інфраструктури за пайові внески й остаточно покласти край корупційній схемі.

Як завжди, вибір є: або продавлювати повернення пайового збору з ручним управлінням, або працювати на стратегічний розвиток міста і привабливий імідж країни на світовому інвестиційному ринку. Зараз ми на боці здорового глузду. Сподіваємося, що корупційні мости в цьому питанні остаточно дотліють.

Украинцы переплачивают за доставку газа из-за аварийных газопроводов – эксперт