Чи справдяться прогнози Білла Гейтса: що буде з столичним ринком офісів в 2021 році

Що буде з офісами
Києва в 2021 році 

Ринок офісних приміщень вже «ніколи не буде таким, як раніше». Про це заявив сам Білл Гейтс, засновник компанії Microsoft. Мільярдер упевнений у тому, що дистанційна робота стане нормою у світі. Безумовно, всі без винятку компанії на «дистанційку» перейти не зможуть. Але по можливості бізнес використовуватиме онлайн як для організації роботи підлеглих, так і для проведення зустрічей з партнерами та підрядникам.

Час, коли бізнес займав по кілька тисяч квадратних метрів, йде в минуле. Все більшою популярністю користуватимуться коворкінги і так звані shared offices, коли декілька компаній ділять між собою одне приміщення. Зростає попит на компактні офіси, в яких залишаться лише ключові співробітники, в той час як інші матимуть гнучкий графік та віддалену зайнятість.

Спорожнілі метри

Головним підсумком 2020 року стало падіння попиту на офісні приміщення. За даними міжнародної консалтингової компанії, валове поглинання офісів у Києві (приріст орендованих площ) за минулий рік склало близько 85 000 кв. м. Це майже вдвічі менше, ніж 2019 року. Водночас обсяг нової пропозиції офісів протягом 2020 року, склав 155 000 кв. м, що на 65% більше, ніж роком раніше.

Яким має бути безпечний офіс в епоху пандемій

Падіння поглинання офісів з одночасним збільшенням пропозиції спровокувало зростання вакантності приміщень. Як розповіла представник консалтингової компанії, до кінця ІІІ кварталу 2020 року вакантність у столичних офісах зросла до 10,4%. За підсумками 2020 року, вакантність становила близько 12,5%. Для порівняння: 2019 року вакантність була на рівні близько 7%.

Падіння орендних ставок склало 10–20%, але орендодавці здебільшого підрізали верхню межу ціни оренди, тоді як у середньому по ринку ставки на початок 2021 року залишилися близькими до рівня річної давнини.

Наприклад, в офісах класу А на початок 2020 року рівень орендних ставок сягав $33–35/кв.м, в офісах класу В – $25/кв. м. До січня 2021 року ціна оренди в офісах класу А була в межах $20-30/кв. м, в офісах класу В – в діапазоні $12–23/кв. м.

І все ж власники офісів йшли на поступки орендарям. Зокрема, і в питаннях оренди.

«Прогресивні орендодавці йшли назустріч орендарям і робили знижки в межах 20–70% залежно від договірних умов», – розповідає Андрій, керуючий партнер девелоперської компанії.

Деякі орендодавці пропонували відстрочку за платежами на 2–3 місяці. Тобто надавали своєрідні орендні канікули.

Яким є портрет орендаря?

Нові угоди з оренди офісів, які укладалися 2020 року, були пов'язані переважно з переїздом наймачів в інші приміщення. Часто компанії переміщувалися в офіси меншого метражу, і лише невелика кількість орендарів, навпаки, обирала офіси побільше у зв'язку з розширенням бізнесу.

«Загалом попит на приміщення спостерігався з боку IT-компаній, виробничого сектору, промисловості та енергетики, а також сфери бізнес-послуг», – коментує Ганна, експерт з офісної нерухомості міжнародної консалтингової компанії.

IT-сектор традиційно займає левову частку офісних площ – близько 50%. Ще 18% – це енергетичний сектор. Решту площі ділять між собою сфери FMCG і бізнес-послуг.

Фонд госимущества запустил в работу новый сайт, посвященный аренде недвижимости

Які прогнози?

На думку експертів, 2021 року на ринку бізнес-нерухомості не станеться особливих потрясінь. Звісно, за умови, що епідемія не зробить новий виток, а український уряд не почне знову експериментувати з карантином і локдаунами.

«Протягом 2020 року всі охочі вже переїхали й оптимізували свої площі. Залишилися лише ті компанії, що мають жорсткі нерозривні контракти. Тому, як тільки вони їх «досидять», почнуть змінювати дислокацію або зменшувати площі. Але, оскільки таких компаній залишилося дуже мало, 2021 року ми прогнозуємо стабільний розвиток ринку. Будуть вже заплановані історії, коли хтось змінює локацію або переїжджає до більшого або меншого офісу», – вважає Андрій.

Вакантність залишиться або на нинішньому рівні – близько 13%, або навіть дещо зросте. Це пов'язано з тим, що поглинання офісів 2021 року однозначно не відновиться до докризового рівня. Водночас будівництво нових об'єктів триває.

За словами представника консалтингової компанії, у Києві 2021 року з'явиться близько 100 000 кв. м нових офісних площ. При цьому багато компаній, як пояснює експерт, поставили на «паузу» плани з розширення та розвитку щонайменше до II кварталу. Це означає, що попит на офіси якщо й пожвавиться, то в найкращому разі влітку, а найімовірніше – взагалі восени.

«У першій половині 2021 року на офісному ринку Києва продовжиться уповільнення орендної активності та подальший перехід на віддалену зайнятість. Швидше за все, компанії продовжать зменшувати кількість працівників, які одночасно перебувають в офісі, з метою зниження витрат і оптимізації командної роботи. Внаслідок такої тенденції майбутнім трендом може стати суборенда», – вважає Ганна.

Про подальше зниження орендних ставок наразі не йдеться. В Україні, як і раніше, дефіцит якісних площ. Тому бізнес-центри, що відповідають заявленому класу, з гарним розташуванням у центральній частині міста все одно не відчувають гострої нестачі орендарів. І не бачать сенсу знижувати орендну ставку. До того ж витрати орендодавців на утримання та експлуатацію бізнес-центрів, на дезінфекцію й засоби індивідуального захисту зростають.

Корекція орендної плати якщо й можлива, то в окремо взятих об'єктах і для конкретних орендарів. Але на «середню температуру» по ринку це суттєво не вплине.

Втім, реальність на ринку столичних БЦ може стати менш райдужною через непрогнозований розвиток епідеміологічної ситуації в країні.

Експерти прогнозували розвиток ринку, сподіваючись на стабільний рік. Але напередодні публікації статті прем'єр-міністр Денис Шмигаль оголосив про третю хвилю пандемії, що може призвести до чергового локдауну, а головний санлікар Віктор Ляшко підтвердив наявність на території України «британського» штаму коронавірусу, якому властива передача від людини до людини швидше, ніж у попереднього штаму. 

COVID-19: при каких условиях введут жеский локдаун - комментарий Степанова

А що з коворкінгами?

Найменше пандемія зачепила ринок коворкінгів. Так, навесні 2020 року відкриті простори теж позбулися частини резидентів, але згодом більшість із них повернулися до звичного режиму роботи. «Близько 80% резидентів, що працювали з дому, повернулися в офіси влітку.

Кількість коворкінгів продовжує зростати. У Києві вже налічується понад 50 локацій такого формату, їхня площа наближається до 100 000 кв. м, що майже вдвічі більше, ніж на початку 2020 року.

Експерти вважають, що в цього сегменту комерційної нерухомості дуже великі перспективи. 

Головна перевага коворкінгів – у тому, що вони можуть задовольнити запити абсолютно різного формату. Відвідувач має можливість вибрати індивідуальне робоче місце, мініофіс або конференц-зал. При цьому резидент не зобов'язаний платити щомісячну оренду, а має право оплачувати лише той час, який він провів у коворкінгу. Це значно зменшує операційні витрати бізнесу і заразом дозволяє організувати роботу співробітників без прив'язки до конкретного офісу.

COVID-19: еще одна область может оказаться к "красной" зоне карантина – Степанов