Що коїться на ринку гнучких офісів під час карантину

Коворкінги. Що змінилось в умовах кризи

Як гнучкі офіси адаптуються в умовах карантину та яким є ефективний підхід до оренди.

Протягом 2016 і 2017 років загальна пропозиція гнучких офісів в Києві зросла більш ніж удвічі — у 2,4 рази, а в останні два роки у зв’язку із стабілізацією економічної ситуації в країні і активним розвитком малого та середнього підприємництва, даний сектор відчув активний приріст. Загальна пропозиція коворкінгів та офісів з повним обслуговуванням станом на кінець 2019 року становила приблизно 73 000 кв. м (+76% з початку року). Уже в 1 кварталі 2020 року загальна пропозиція збільшилась до 79 000 кв.м, у зв’язку з виходом на ринок коворкінгів Platforma Fortuna (4 500 кв.м) та HUB 4.0 (1 750 кв.м).

Обсяг нової пропозиції в 2019 році склав приблизно 32 000 кв. м, де серед найбільших операторів на ринок вийшли коворкінги Kooperativ (5000 кв. м), Creative Quarter в БЦ Gulliver (4 800 кв. м), Coworking Platforma Market в маркет-молі «Даринок» (3 800 кв. м), 2 локації коворкінгу Creative States сумарною площею 4 000 кв. м (в БЦ Gulliver 1 800 кв.м і в БЦ Senator 2 170 кв. м) та офіс із повним обслуговування Regus Spaces в БЦ Maidan Plaza (4 700 кв. м). Частка коворкінгів у структурі валового поглинання на офісному ринку склала близько 13% у Києві у 2019. Крім того, успішність гнучких офісів в Києві, дає поштовх розвитку коворкінгів в регіональних містах. Серед операторів, які розпочали експансію в регіони, варто відзначити Coworking Platforma Futura, який відкрився у Львові в 2019 році та Creative States із заявленою в 2020 локацією до відкриття в Дніпрі.

Розглядаючи структуру попиту на даний сегмент гнучких офісів, найбільш затребуваними коворкінги та офіси із повним обслуговуванням були, переважно, у секторі IT та серед представників бізнес-послуг і креативних індустрій, із представниками віком від 25 до 44 років, що працюють віддалено як індивідуальні підприємці та консультанти. Перевагою даного формату офісів є те, що вони підходять невеликим компаніям, командам та стартапам, які не потребують великих площ та дозволяють зекономити на оренді офісного простору. Крім того, такий формат затребуваний і серед представників великих компаній IT cектору, так як даний сектор зростає в Україні та зі стрімким набором нових співробітників, традиційні офіси не можуть задовольнити попит на гнучке збільшення або скорочення орендованих площ. Цікавою тенденцією є попит з боку державних установ, які мають на меті збільшити мотивацію співробітників і створюють сприятливу командну атмосферу.

Розглядаючи структуру розташування коворкінгів за типом нерухомості, майже 57% операторів віддають перевагу бізнес-центрам над автономними будівлями завдяки їх більш професійному обслуговуванню та експлуатації. Натомість, 43% гнучких офісів у Києві розташовані в окремих будівлях, а в деяких випадках, в частинах будівель, що відведені під стріт-рітейл. Що стосується географічного розташування, серед коворкінгів та офісів із повним обслуговуванням, 54% знаходяться в ЦДР Києва, а 31% в районах, що межують з ЦДР.

Середня вартість робочого місця в коворкінгу Києва становила $150-$220/місяць у 2019, при цьому, чим ближче до центру міста — тим вище ціна. Таким чином, діапазон витрат для приватних офісів в коворкінгу вищий, починаючи в середньому від $230/місяць до $460/місяць. З метою отримання максимальної економічної вигоди, більше 80% користувачів обирають оренду на щомісячній основі, серед щоденної або щотижневої опції, оскільки вартість такої оренди зазвичай у 1,5–2 рази дешевша, ніж пропоновані на щоденній основі.

З огляду на стрімкий тренд на гнучкі офіси та обмежену якісну пропозицію на офісному ринку, коворкінг оператори, ймовірно, будуть продовжувати експансію в рамках угод попередньої оренди в будівлях на стадії девелопменту. Що стосується короткострокової перспективи, до кінця 2020 року нова пропозиція коворкінгів та офісів з повним обслуговуванням в Києві прогнозовано має скласти близько
7 600 кв. м, що становить майже 10% від існуючої пропозиції. Серед великих локацій, які плануються до відкриття — коворкінг Creative States (4 100 кв. м) в одному із ангарів колишнього заводу «Арсенал».

Пандемія та гнучкі офіси

Однак теперішня пандемічна ситуація і карантинні заходи можуть уповільнити майбутнє зростання сегменту.
У зв’язку із поширенням пандемії Covid-19 у 1 кварталі 2020 року, проведено опитування найбільших коворкінг операторів Києва щодо впливу карантинних заходів на ринок та його майбутнє. Так, на фоні впровадженого карантину, коворкінги були змушені прийняти відповідні заходів безпеки, так, у більшості з них (75%) було закрито лаунж-зони і посилено заходи гігієни, інші оператори дозволили доступ лише резидентам (13%) або взагалі зачинились до кінця карантину (12%). Більше 60% опитаних представників гнучких офісів відповіли, що, за їх спостереженнями, близько 75% резидентів самостійно ізолювались. Проте, не зважаючи на негативний вплив карантину на фінансовий стан бізнесу, коворкінг оператори готові піти на зустріч своїм резидентам. Серед опитаних респондентів, 75% готові надати знижки на період карантину на оренду робочого місця з наданням усіх додаткових послуг та переваг коворкінгу, і лише менше третини респондентів не передбачають надання спеціальних умов.

Карантин та бізнес-центри: розпочався неминучий відтік орендарів. Що говорять експерти?

Що очікують власники нерухомості у секторі гнучків офісів

Що стосується майбутніх очікувань від сектору, переважна більшість респондентів в цілому позитивно оцінює перспективи ринку гнучких офісів. 87% опитаних вважають, що вплив карантину на бізнес буде короткочасним і очікують відновлення у другій половині року. Один із респондентів зазначив збільшення попиту на високоякісні коворкінги в зв’язку з підвищенням ризиків довгострокової оренди в бізнес-центрах та економією на ремонтних роботах і додаткових послуг. У той же час, всього 13% опитаних вбачають довгострокову загрозу зменшення попиту внаслідок рецесії, яку потенційно переживатиме бізнес після виходу з карантину. Варто зазначити, що 88% коворкінгів, які пройшли опитування, планували розширення у Києві чи за його межами.

Відтак, у 38% респондентів наміри залишились актуальними після подій, пов’язаних з поширенням Covid-19 в Україні, а 50% не виключають можливості подальшого розширення, однак будуть слідкувати за подальшим розвитком подій.

Нерухомість: особливості оренди в умовах карантину. Як діяти аби не втратити приміщення. Поради юриста

Опитування представників коворкінгів показало, що, в цілому, середньо- та довгострокові очікування бізнесу залишились позитивними та свідчить про готовність індустрії задовольнити потенційно зростаючий попит після стабілізації ситуації в країні та світі. Враховуючи додатково відкладений попит на традиційні офіси до введення карантину разом із ймовірною зміною у форматі офісної роботи у бік віддаленої опісля карантину, ринок коворкінгів відчує відновлення попиту найшвидше на офісному ринку. Схожа ситуація спостерігалась у кризу 2008 року, коли в результаті масових скорочень робочих місць, одночасно на ринку опинилось багато працездатних незайнятих громадян. В результаті чого активно почав розвиватись фріланс та малий бізнес, а так як дана категорія є ключовою аудиторією гнучких офісів — це дало поштовх до активного розвитку коворкінгів та сервісних офісів.

ЧИТАЙТЕ ГЛАВНЫЕ НОВОСТИ О КОРОНАВИРУСЕ, ПРОГНОЗЫ И СОВЕТЫ ДЛЯ СТРОИТЕЛЕЙ, переходите в спецтему "Короновирус и строителство - прогнозы и советы"