Що чекає на офіси
Кожне друге питання весни 2020 року на ринку офісів стосується оренди під час карантину, точніше, можливості не платити оренду під час карантину. Чи є в українських компаній такий шанс сьогодні і що чекає на офісну нерухомість після, дізналося із перших уст.
Якщо на тлі падіння гривні за умов нерозвиненого фондового ринку та відсутності вартих уваги альтернатив населення до кінця березня почало скуповувати житло за готівку, то комерційна нерухомість такими успіхами козирнути не може.
Найгірше, крім готелів, зараз офісам, які залишилися без орендарів і з великими побоюваннями щодо майбутніх угод.
За словами опитаних експертів, спостерігається помітне зменшення попиту на офісні метри у зв'язку з підвищеною невизначеністю.
Очікується зниження орендних ставок і цін, аналітики прогнозують просідання ринку. Однак серйозність шкоди залежатиме від тривалості пандемії СОVID-19 і наслідків боротьби з нею.
Адже наслідки коронавірусу для глобальної економіки навіть за найбільш стриманим прогнозом будуть дуже сумними. Директор-розпорядник Міжнародного валютного фонду Крісталіна Георгієва заявила, що пандемія коронавірусу відкинула світ у рецесію, яка у кілька разів сильніша за кризу 2008-2009 років.
Напевно, зараз найголовніші труднощі — це невизначеність і непрогнозованість ситуації. Щойно Всесвітня організація охорони здоров'я намагається передбачити тривалість або соціальні наслідки, коронавірус викидує черговий фортель.
Брак знань і досвіду, відсутність вакцини й абсолютно різні сценарії розвитку ситуації в країнах дуже сильно б'ють по фінансовому сектору та економіці держав.
Відома консалтингова компанія вже встигла переглянути свій прогноз зростання світової економіки та економіки США. У зв'язку з глобальною рецесією найбільш стрімкий економічний спад буде у 2-му кварталі, зокрема, у США (-6%). Але початок відновлення можливий вже у 3-му кварталі.
До речі, у МВФ теж очікують, що вже до 2021 року ситуація почне стабілізуватися.
«Економіка США, малоймовірно, уникне технічної рецесії, оскільки зростання ВВП в країні очікується на рівні 0,4% у рік. У Західній Європі відбудеться зниження ВВП на -2,5% загалом до 2020 року. За схожим сценарієм, що і в США, – з менш відчутним спадом у 1-му кварталі 2020 року та стрімким спадом у 2-му кварталі», — розповіли аналітики.
Згідно з їхніми даними, вже сьогодні у зв'язку з пандемією COVID-19 спостерігається негативна динаміка основних показників ринку офісної нерухомості в усьому світі.
«Останні показники валового поглинання демонструють спад. Так, у Парижі зафіксовано зниження на 37% у 1-му кв. 2020 року, як порівняти з аналогічним періодом 2019 року, що на 20% нижче за показники у січні/лютому і на 60% нижче за березень минулого року», — наводять цифри експерти.
У Німеччині також спостерігається зниження від -10% до -38% у показниках першого кварталу 2020-го року, як порівняти з аналогічним періодом 2019-го.
Щоб допомогти офісам пережити епідемію та зіткнення з найглибшою стагнацією, тут і одразу вкрай важлива підтримка держав і національних банків.
У Європі це вже зрозуміли і активно взялися допомагати бізнесу.
«Європейські компанії прогнозовано відчують спад меншою мірою, ніж американські компанії, особливо, щодо кризи робочих місць. А також вони мають більше шансів на швидкі темпи відновлення», — вважають експерти.
На європейському офісному ринку аналітики компанії прогнозують уповільнення зростання орендних ставок цього року.
«Орендодавці зараз швидко пристосовуються, щоб допомогти орендарям в умовах поточної кризи», — впевнені експерти.
Коронавірус не на жарт сплутав карти, адже ще на початку 2020 року ринок офісної нерухомості в Європі виглядав досить позитивно.
За даними Олександра Носаченка, керуючого директора міжнародної консалтингової компанії, близько 60% ринків ЕМЕА (економічний регіон, який охоплює Європу, Близький Схід та Африку — ред.), включно з Києвом, були у фазі орендодавця — попит перевищував пропозицію. На більшості ринків до пандемії COVID-19 очікувалося зростання орендних ставок.
«Такі прогнози ґрунтувались на низькому рівні вакантності та на достатньо низьких темпах введення нової пропозиції впродовж попередніх років. Враховуючи цей фактор, ринки ЕМЕА входять в кризу зі стійкими позиціями», — пояснив експерт.
Наразі, за словами Носаченка, підтримка урядів країн у регіоні (податкові соціальні пільги, позики, гранти та субсидії) пом'якшує тиск на бізнес орендодавців і орендарів.
«Компанії, які розглядають тільки офіси для оренди або займаються розробкою проєктів приміщень, діють прагматично, відкладаючи терміни завершення угод або ремонти до закінчення карантину та відновлення бізнес-активності», — розповідає Носаченко.
Це не зовсім на руку власникам офісів у короткостроковій перспективі: вони не отримають гроші в очікуваних обсягах, однак згодом лояльність і поступки допоможуть зберегти бізнес і зміцнити відносини між орендарями та власниками будівель.
«Низькі показники вакантності в більшості країн Європи підтверджують дефіцит якісних висококласних приміщень. Крім того, досі присутня тенденція підписання протоколів про наміри (Мюнхен, Берлін, Париж, Амстердам)», — упевнений Носаченко.
Карантин і офісна нерухомість в Україні
Київський ринок офісної нерухомості приготувався до великих труднощів. Перший квартал вже оголив низку тенденцій, які нині порядкують. Насамперед, це суттєве зниження попиту з боку орендарів офісних приміщень.
В Україні, у першому кварталі 2020 року в Києві було здано в оренду лише 7 900 кв. м загальної орендної площі (take-up), а це на 80% менше, ніж показники за аналогічні періоди у 2018 і 2019 роках.
Цікаво ось що: попри те, що чисте поглинання становило лише 3 000 кв. м, воно залишалося позитивним.
Читайте:
Традиційно перший квартал – не найбільш активний, всі розхитуються зазвичай до другого. Однак у нинішніх умовах прогнозувати звичні поведінкові моделі досить складно.
Експерти розповіли, що чимало угод оренди, запланованих на березень, було тимчасово зупинено та перенесено на період після завершення карантину.
І якщо припустити, що після виходу з карантину компанії навчаться жити в новій економічній реальності та зможуть собі дозволити реалізувати заплановане, то орендна активність відновиться.
Допомогти їй може наразі людяність власників і орендодавців. Адже зараз між власниками бізнес-центрів та орендарями тривають переговори щодо орендних ставок і можливих «орендних канікул».
За словами Назара Бенча, експерта у сфері девелопменту та будівництва, офіційно ніхто не забороняв працювати офісам під час карантину – їх немає у переліку обмежень.
Плата за аренду недвижимости: есть надежда на снижение? На что может рассчитывать бизнес в условиях карантина
Хоча влада й послалася на норму Цивільного кодексу, яка передбачає можливість звільнення наймача від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане через обставини, за які він не відповідає.
«Якщо орендодавець не ввів обмеження у користуванні офісних приміщень, зокрема, у бізнес-центрах, то орендар не може посилатися на те, що не може їх використовувати. Відповідно, будь-які питання, пов'язані з переглядом орендних ставок або перенесенням орендної плати, – це винятково питання компромісу двох сторін», — пояснив експерт.
Безглуздо було б заперечувати, що після завершення карантину не полетять голови. Тому опитані експерти погоджуються, що деякі офіси можуть залишитися без наймачів, отже, зросте вакантність.
Юлія Литвиненко, експерт з нерухомості, звертає увагу, що в умовах кризи зазвичай першими скорочуються три видаткові складові – маркетинг, офіс та фонд зарплати.
«Якщо перший пункт було, напевно, скорочено одразу після оголошення карантину більшістю компаній, то, обираючи між другим і третім, раціональним зазвичай є скоротити витрати на офіс, але водночас зберегти фахівців», — вважає експерт.
Тому, на думку Литвиненко, очікується збільшення вакантності у бізнес-центрах і зменшення компаніями своїх орендних площ після карантину. Відповідно, очікується зниження ставок на офісну нерухомість у межах 20-30%.
«Ба більше, наприкінці 2020-2021 років планувалося введення в експлуатацію нових об'єктів, що (в разі введення їх) сприятиме зниженню ставок також», — переконана вона.
Ось що з цього приводу говорять нам цифри. У 1-му кварталі 2020 року в Україні, обсяг нової пропозиції на ринку офісної нерухомості в Києві становив приблизно 7 500 кв. м.
Читайте:
Це 15% показника у 1-му кварталі 2019 року й удвічі менше, ніж у 1-му кварталі 2018 року. Єдиним об'єктом, який здали в експлуатацію у 1-му кварталі 2020 року, є офісна будівля у проєкті «Нивки Сіті», яку було створено шляхом реконструкції.
На початок квітня до кінця 2020 року до здачі в експлуатацію в Києві заплановано офісні об'єкти кумулятивною орендною площею близько 200 тис. кв. м.
«Проте нинішній економічний спад в Україні та у світі може призвести до того, що фактичний показник нової пропозиції у сегменті за результатами наступних 9 місяців буде меншим», — пояснює Марта Костюк, керівник департаменту аналітики консалтингової компанії.
Цікаво, що, попри карантинні заходи та уповільнення економіки, первинна вакантність у березні 2020 року становила 6,7%, тобто незначно підвищилася, як порівняти з 6,5% наприкінці 2019 року.
На початок квітня експерти очікують, що до кінця 2020 року рівень вакантності на ринку офісної нерухомості в Києві все ж таки зросте.
Щодо орендних ставок, то в першому кварталі 2020 року офісні приміщення високої якості залишалися на рівні $30 за кв. м на місяць (без ПДВ, сервісних і комунальних платежів). Що буде після завершення карантину — загадка.
Адже, на думку Бенча, за період карантину українські компанії встигли технічно налаштувати режим віддаленої роботи зі своїми співробітниками.
Працювати віддалено: третина співробітників не повернеться в офіси після карантину
Ця звичка після завершення обмежувальних дій саме й зможе спонукати їх до скорочення й оптимізації ресурсів: інакше кажучи, залишити частину співробітників у віддаленому режимі та шукати меншу площу під офіс.
«Крім того, зниження економічної активності та погіршення настроїв протягом першої половини року впливатимуть на зменшення ставок оренди на офісні площі», — упевнений Бенч.
Попри всі прогнозовані перипетії, у тому числі через зниження ділової активності, вважають, що ситуація на ринку офісної нерухомості не є критичною.
Поки що, за даними компанії, орендодавці намагаються максимально утримати ключових орендарів (мінімізуючи втрати на зниження орендних ставок).
«Подальша ситуація залежить від строків карантинних заходів. Якщо ситуація погіршуватиметься і бізнес почне скорочуватися, то це може призвести до скорочення орендних площ та спонукати орендарів до переїзду в більш бюджетні локації», — впевнені експерти.
Другий серйозний «удар під дих» — це відчутне зниження орендної ставки та зупинка девелоперської активності на ринку.
Але, попри все це, щойно ситуація з пандемією нормалізується, у компанії очікують, що попит на офіси повернеться, адже віддалена робота не зможе витримати довгострокової перспективи.
Змінюйся або помри
Фраза, яка викликає оскому та бажання якомога швидше згорнути вкладку, має новий сенс на фоні останніх подій. Тому що впровадити зміни в частині дизайну, організації простору, прибирання та забезпечення безпеки, pro tech доведеться всім, хто хоче знову заповнити об'єкти.
А ще, мабуть, COVID-19 змусить власників офісних просторів повернутися до початку та подивитися на свій продукт з позиції потреб аудиторії.
На думку Вікторії Журбас-Литвин, генерального менеджера Київського коворкінгу, людство зіткнулося з переоцінкою цінностей.
«Тепер буде дуже важливо надавати послуги, спираючись не лише на грошові відносини, але також і керуючись цінностями», — впевнена вона.
Олександр Носаченко прогнозує, що пандемія суттєво вплине на дизайн офісів. Компанії вже починають впроваджувати практику «соціального дистанціювання» у розробці нових проєктів офісів.
«Наприклад, деякі компанії в Нідерландах працюють над впровадженням нових проєктів офісних приміщень, використовуючи так звані «калькулятори відстані» для розміщення робочих станцій на відстані двох метрів один від одного», — розповів експерт.
А Юлія Литвиненко очікує, що ринок зіткнеться з перерозподілом попиту та посилиться інтерес до гнучким форматів.
«З переформатуванням організації роботи та трендом на оптимізацію ми очікуємо зростання попиту на гнучкі рішення та комбіновані формати роботи. Це використання офісу та переговорних кімнат за необхідністю, що скорочує витрати до 50-60%, але зберігає якість та ефективність роботи. Крім того, використання коворкінгу недалеко від будинку та доступ до бізнес-клубів для колег, які працюють віддалено, можливість користуватися бізнес-адресою для реєстрації компанії та її іміджу», — поділилася Литвиненко.
Однак ринок коворкінгів і гнучких просторів теж стикається з ризиками входження у кризу. Падіння доходів населення, зупинка бізнесу, карантинні обмеження вдарили по них не менше, ніж по традиційних бізнес-центрах.
Зараз, наприклад, за словами Вікторії Журбас-Литвин, вони тимчасово зупинили роботу гнучких офісів і відкритого простору, де є незакріплені місця з доступом на 8/13 днів.
«Після закінчення карантину плануємо ці послуги відновити, адже я вважаю, що люди шукатимуть гнучкі рішення — робочий простір на день/тиждень, максимальну гнучкість», — впевнена експерт.
Водночас серед 15 операторів сегменту коворкінгів понад половина (60%) продовжують виконувати свої зобов'язання перед своїми резидентами. Однак доступ нерезидентів, а також проведення заходів припинено.
Серед операторів, які були змушені повністю закрити коворкінг, переважна більшість — це компанії, які керують невеликими за площею просторами, або ті, для яких коворкінг не є основним видом бізнес-діяльності.
Оператори відзначають, що заповнюваність об'єктів значно знизилася. Зараз коворкінг відвідують переважно резиденти, які орендують мініофіси.
Компанії, за даними аналітиків, намагаються постійно підтримувати зв'язок: загальні онлайн-мітинги, обмін досвідом тощо.
Підтримувати лояльність за допомогою знижок або тимчасового звільнення від оплати послуг можуть собі дозволити далеко не всі. Це залежить від того, чи готовий орендодавець піти на пільгові умови.
«Пакет антикризових заходів, підтриманий нещодавно парламентом, не передбачає пільг для БЦ щодо звільнення від орендної плати. Орендодавці поки що не готові йти на таке для коворкінгів. Як виняток — оператори, які мають довгострокові договори оренди та давні партнерські відносини з орендодавцем», — розповіли експерти.
Хоча й тут є місце людяності у всіх її проявах. Деякі йдуть назустріч, дають можливість зменшити витрати на оренду, скоротивши займану площу.
Згідно з останнім дослідженням ринку гнучких офісів, більшість коворкінгів і сервісних офісів закрили лаунж-зони та посилили заходи гігієни (75%). Інші оператори дозволили доступ тільки резидентам (13%) або взагалі закрилися до кінця карантину (12%).
Однак, попри негативний вплив карантину на фінансовий стан бізнесу, більшість коворкінг-операторів (75% опитаних) йдуть назустріч своїм резидентам і готові надати знижки на період карантину.
Опитування показало, що більшість операторів вважають, що вплив карантину буде короткочасним з подальшим відновленням у другій половині року.
Очікується, що попит на гнучкі офіси зростатиме у зв'язку з підвищенням ризиків довгострокової оренди у бізнес-центрах та економією на ремонтних роботах і додаткових послугах.
Звичка віддаленої роботи, що сформувалась, необхідність урізати витрати й економічні труднощі, на думку аналітиків, будуть тими факторами, які допоможуть ринку коворкінгів швидше відновитися, ніж традиційним офісам.
«Схожа ситуація спостерігалася у кризу 2008 року, коли унаслідок масових скорочень робочих місць на ринку одночасно опинилося багато працездатних незайнятих громадян, через що активно почав розвиватися фріланс і малий бізнес. А оскільки ця категорія є ключовою аудиторією гнучких офісів, то це дало поштовх до активного розвитку коворкінгів і сервісних офісів», — пояснили в компанії.
Найбільш легко кризовий період пройдуть оператори, які спираються на резидентів з корпоративного сектора, мають достатній запас фінансової міцності, а також рівень рентабельності для маневрів.
А ось терміни введення в експлуатацію нових об'єктів відкладаються щонайменше на кілька кварталів.
Підтверджують цю думку й цифри опитування гравців ринку. Так, на початку року переважна більшість (88% опитаних) операторів планували розширення в Києві та за його межами.
У 38% респондентів наміри залишилися актуальними після подій, пов'язаних з поширенням COVID-19 в Україні, а 50% не виключають можливість подальшого розширення, однак спостерігатимуть за подальшим розвитком подій.
Що буде з офісами після коронавірусу
Опитані експерти просять не поспішати з гучними заявами і не приймати відчайдушних рішень, а уважно стежити за розвитком ситуації.
Коронавірус підсвічує та оголює певні тенденції, труднощі та виклики перед ринком, але поки що не оголошує йому остаточного вироку на 2020 рік. Багато що залежатиме і від рішень гравців, і від підтримки держави.
За словами Назара Бенча, спад глобальної економіки може тривати до року.
«Однак цей сегмент входить у нестабільний період з досить міцними позиціями. Це налаштовує на позитивне бачення подальшого розвитку ситуації», — упевнений експерт.
Хто б міг подумати, але саме невеликий обсяг офісного ринку та його перебування у фазі розвитку зараз грає на руку сегменту. Марта Костюк вважає, що офісна нерухомість має подальший потенціал для розвитку щодо наявних форматів та якості об'єктів.
«Вакантність у сегменті низька, і більшість орендарів, які планували свої переїзди до інших офісних об'єктів або розширення, зараз від своїх планів не відмовляються. Ці чинники в поєднанні з недавнім прогресом України в переговорах з МВФ дозволяють нам досить позитивно дивитися на майбутнє ринку офісної нерухомості в Києві, попри очевидну складність нинішньої ситуації в Україні й у світі», — пояснює свою позицію керівник департаменту аналітики консалтингової компанії.
Юлія Литвиненко серед ключових наслідків для сегмента називає зупинку планів щодо розширення, зменшення попиту на великі лоти (від 500+ кв. м), спроби уникнути довгострокових і нерозривних контрактів, актуалізацію форматів гнучких офісних просторів з можливістю скорочувати або збільшувати площу за необхідності, зростання попиту на investment free пропозицію, перетікання орендарів із БЦ класу А до БЦ класу В і С з метою економії.
Олександр Носаченко припускає, що орендні ставки знизяться найближчим часом. Однак він також вважає, що ринок офісної нерухомості зможе продемонструвати стійкість у період турбулентності, викликану пандемією COVID-19, враховуючи низькі темпи введення нової пропозиції, високий попит і дефіцит якісних офісних приміщень, який був і залишається.
Абсолютно всі без винятку гравці згодні, що на найближчі кілька місяців стратегія вичікування стане найулюбленішою та безпечною.
Сергій Сергієнко, експерт з нерухомості, прогнозує, що більшість довгострокових проєктів буде відкладено або відстрочено.
Таким чином, частина орендарів відкладатиме переїзди та подовжуватиме існуючі договори на рік-півтора, перебуваючи в очікуванні довгострокового тренда стабілізації ситуації.
«Крім того, не виключаю зменшення нової пропозиції офісних площ на наступні 3 роки. Поки що важко спрогнозувати точно, в якому обсязі, але зниження буде помітним», — упевнений експерт.
Щодо орендних ставок, то обвалу чекати не потрібно (адже ринок не «перегрівся»). Але прогнозоване пом'якшення орендних ставок прайм-сегменту, де рівень становить $30 кв. м/місяць і вище, на певний час знизиться.
Щодо думки про те, що офіси спорожніють, то не все так однозначно. Не кожному бізнесу підходить віддалений формат роботи. Тому у гнучких офісних рішень і традиційних бізнес-центрів, які зуміють підлаштуватися під нові запити та реалії, є шанс.
ЧИТАЙТЕ ГЛАВНЫЕ НОВОСТИ О КОРОНАВИРУСЕ, ПРОГНОЗЫ И СОВЕТЫ ДЛЯ СТРОИТЕЛЕЙ, переходите в спецтему "Короновирус и строителство - прогнозы и советы"
Заборонено і буде заблоковано:
- реклама
- спам та шахрайство
- образи, дискримінаційні висловлювання
Редакція не модерує коментарі, відповідальність за зміст коментарів несе автор коментаря. Редакція Build Portal залишає за собою право не погоджуватись з думкою автора коментаря, проте надає свободу слова відповідно до ст. 21, 24 та ст. 34 Конституції України.
Шановні читачі, читайте коментарі вдумливо, пам'ятайте, що автором коментарів можуть бути різні джерела.