Плата за аренду недвижимости: есть надежда на снижение? На что может рассчитывать бизнес в условиях карантина

Аренда в условиях пандемии:
на что надеяться бизнесу?

Распространение коронавирусной инфекции в начале марта достигло Украины. Власти Украины были вынуждены реагировать, учитывая иностранный опыт. Начиная с 12 марта Кабинетом Министров Украины был установлен карантин, который предварительно должен продлиться до 24 апреля. 17 марта 2020 года Кабинет Министров Украины ужесточил режим карантина, запретив, в том числе, деятельность, связанную с обслуживанием посетителей. Верховная Рада Украины также отреагировала на распространение эпидемии, приняв ряд законодательных актов, направленных на минимизацию последствий эпидемии и карантинных мер, сообщает Наталья Кочергина, руководитель практики недвижимости и строительства известной юридической компании.

Очевидно, что предпринятые меры уже сказались на украинском бизнесе, и в зависимости от того, как ситуация с распространением коронавируса будет развиваться дальше, последствия могут оказаться более серьезными. Поскольку карантинные меры - это, прежде всего, ограничение мобильности и социальных контактов потребителей, одними из первых последствия карантина ощутили на себе ретейлеры и рынок недвижимости. Ниже представлен краткий анализ существующих правовых механизмов, которые этот бизнес может использовать, чтобы минимизировать негативное влияние карантина.

Общее регулирование

В соответствии с Постановлением Кабинета Министров Украины от 11.03.2020 № 211, в условиях карантина разрешается работа предприятий торговли продуктами питания, стройматериалами, топливом, деталями для транспортных средств и сельскохозяйственной техники, средствами гигиены, лекарственными средствами и изделиями медицинского назначения, техническими и другими средствами реабилитации, ветеринарными препаратами, продукцией для сельского хозяйства, средствами связи и телекоммуникаций (для партнеров операторов сотовой связи).

Также в условиях карантина допускается деятельность финансовых учреждений, курьерских служб, химчисток, компаний по сбору и утилизации отходов, а также разрешается выполнение строительных работ.

Всем остальным предприятиям, связанным с обслуживанием посетителей, и, в частности, заведениям общественного питания (рестораны, кафе), торгово-развлекательным центрам, другим развлекательным заведениям, фитнес-центрам, культурным учреждениям запрещено вести работу, связанную с обслуживанием посетителей, в период карантина. Однако запрет, например, не распространяется на доставку товаров, поэтому ресторанный бизнес и ритейл, имеющие онлайн-сервис могут работать на доставку в условиях карантина.

Бизнес, который вынужден был закрыться

30 марта 2020 года Верховная Рада Украины приняла Закон Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины, направленных на обеспечение дополнительных социальных и экономических гарантий в связи с распространением коронавирусной болезни", который вызвал бурные дискуссии в деловой и экспертной среде.

В той редакции законопроекта, которую изначально публиковали на официальном сайте законодателя, речь шла о том, что арендаторы, бизнес которых должен быть закрыт на время карантина, освобождались от арендной платы на период карантина. В опубликованном же тексте закона было указано, что такие арендаторы могут быть освобождены от арендной платы на основании ч. 6 ст. 762 Гражданского кодекса Украины.

Однако, уже 13 апреля 2020 года Верховная Рада Украины приняла Закон Украины "О внесении изменений в Закон Украины "О Государственном бюджете Украины на 2020 год", п. 14 Заключительных положений которого предусмотрен новое регулирование для освобождения арендаторов от арендной платы на период карантина.

Согласно принятым изменениям, с момента установления карантина по требованию арендатора снижается арендная плата за весь период, когда арендатор не мог использовать арендованное имущество в полной мере в своей деятельности из-за ограничительных мер, введенных в связи с карантином. На этот период сумма арендной платы не может превышать совокупных расходов арендодателя на оплату платы за землю, налога на недвижимость и расходов на оплату коммунальных услуг. С учетом того, что арендодатели могут быть освобождены от оплаты платы за землю и налога на недвижимость, не исключается, что арендаторам будет разрешено лишь компенсировать расходы на коммунальные услуги. Принятый закон отправлен на подпись Президенту, и после его подписания он должен быть обнародован.

Читайте:

Плата за аренду сама не скасується, спочатку доведіть, що приміщення не використовувалось. Заява ФДМУ

Если указанный закон будет обнародован без изменений, то у арендаторов, которые объективно не могут использовать арендованные помещения в период карантина, появится возможность снизить размер арендной платы до уровня расходов арендодателя на налоги и коммунальные услуги.

При этом нужно понимать, что сохраняет действие и ч. 6 ст. 762 Гражданского кодекса Украины, которая предусматривает, что арендатор освобождается от арендной платы за все время, в течение которого арендованное имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает. Арендаторы могут и вовсе потребовать освобождения от арендной платы на основании указанного положения, однако в этом случае им придется доказывать наличие обстоятельств, которые препятствуют использованию арендованного имущества, в то время как на основании принятых изменений им достаточно сослаться на эти изменения.

Если говорить о секторе ритейла, то рыночной практикой является установление арендной платы в виде процента от оборота арендатора вместо, или вдобавок к фиксированной арендной платы. И если арендатор осуществляет онлайн-продажи, то может быть проблематично договориться о полном освобождении от арендной платы при наличии оборота от Интернет-продаж и в обстоятельствах, когда арендованные площади используются для хранения и упаковки товаров. Тем более, что описанные выше изменения в законодательство не распространяются на тех арендаторов, которые сохранили возможность пользоваться арендованным имуществом. Также, условия договора аренды могут и не включать оборот от онлайн-продаж в понятие оборота арендатора, процент от которого взимается в качестве арендной платы.

При осуществлении продаж через Интернет и наличии привязки арендной платы к обороту арендатора, стороны могут договориться об освобождении от оплаты фиксированной части арендной платы. Кроме того, в таком случае арендатор может попробовать добиться снижения арендной платы на основании ч. 4 ст. 762 Гражданского кодекса Украины, поскольку возможность использования арендованного имущества в условиях карантина ограничена.

Следует также отметить, что, например, работа ТРЦ, связанная с приемом посетителей, прямо запрещена Постановлением КМУ от 11.03.2020 № 211. Если подходить к толкованию этого запрета формально, то ТРЦ обязаны ограничить доступ арендаторов в здание ТРЦ, а такое ограничение может быть нарушением условий договора аренды и основанием для освобождения арендатора от оплаты арендной платы на основании ч. 6 ст. 762 Гражданского кодекса Украины. Однако в контексте указанного Постановления работа ТРЦ запрещена для ограничения возможности посещения мест большого скопления людей. Соответственно, предоставление доступа арендатору в складское помещение или помещение арендованного магазина или ресторана для организации доставки не должно являться нарушением условий карантина. И если доступ в арендованное помещение не ограничен, то у арендатора могут быть сложности с обоснованием необходимости освобождения от арендной платы на основании ч. 6 ст. 762 Гражданского кодекса Украины и принятых изменений. Здесь более актуальным может быть снижение платы на основании ч. 4 ст. 762 Гражданского кодекса Украины (существенное уменьшение возможности пользоваться арендованным помещением).

Бизнес, который может вести деятельность

Другая категория предпринимателей - те, чей бизнес может продолжать деятельность в период карантина. Это, главным образом, продуктовый, медицинский ритейл и магазины бытовой химии и средств личной гигиены, а также бизнес, не связанный с обслуживанием посетителей (например, коммерческие офисы).

При этом нельзя говорить о том, что эта категория не подверглась влиянию коронавирусной эпидемии и карантинных мер. Весь бизнес пострадал - это и снижение оборотов, и крах логистических цепочек. Многие офисы перевели сотрудников на дистанционную работу в превентивных и профилактических целях.

Читайте:

Ринок офісної нерухомості Києва. Що з попитом і який прогноз

Одним из вариантов для такого бизнеса может являться приостановление исполнения своих обязательств в силу форс-мажора. На основании ст. 617 Гражданского кодекса Украины арендатор может быть освобожден от ответственности за неуплату арендной платы, если неуплата вызвана форс-мажорными обстоятельствами. Ранее Парламент Украины признал карантин форс-мажором, приняв соответствующие изменения в законодательство. Наличие форс-мажорных обстоятельств должно быть подтверждено сертификатом Торгово-промышленной палаты Украины. При этом форс-мажорные обстоятельства могут признаваться только в рамках исполнения конкретного договора, а не относительно деятельности предприятия в целом.

Категории арендаторов, работа которых не запрещена в период карантина, может быть сложно доказать наличие форс-мажора или обстоятельств, которые препятствуют использованию арендованного имущества. Однако, законодательство содержит инструмент, на основании которого можно попытаться снизить влияние кризисной ситуации на собственный бизнес.

Ст. 652 Гражданского кодекса Украины предусматривает, что в случае существенного изменения обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении договора, договор может быть расторгнут или изменен. Если стороны не придут к согласию относительно изменения или расторжения, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда.

Влияние карантина и его последствий на бизнес должно оцениваться в каждом конкретном случае, но для пострадавшего бизнеса это может быть основанием, чтобы попробовать изменить условия аренды, например, поменяв подход к начислению арендной платы. При этом нужно понимать, что судебная практика относит изменение рыночной конъюнктуры, ухудшение экономического состояния предприятия, финансово-экономический кризис, девальвацию национальной валюты, главным образом, к предпринимательским рискам, материализация которых не во всех случаях может быть основанием для изменения или расторжения договора.

Снижение арендной платы для бизнеса, который может продолжать деятельность в условиях карантина, на основании ч. 4 ст. 762 Гражданского кодекса Украины представляется маловероятным, поскольку у такого бизнеса не уменьшается возможность пользоваться арендованным помещением. Введенные правительством меры могут предписывать арендатору внедрять меры для защиты персонала и посетителей (например, ограничение числа посетителей, использование средств индивидуальной защиты персоналом), однако в отличие, например от ресторана, продуктовый магазин может вести полноценную деятельность в условиях карантина и подвержен в большей степени рыночным рискам (падение трафика покупателей из-за ограничений работы общественного транспорта, перебои с поставками товаров), чем регуляторным.

Арендодатели

Законом Украины от 30 марта 2020 года предусмотрены также меры, направленные на уменьшение финансовой нагрузки на бизнес. На период с 1 марта по 31 марта плата за землю (включая арендную плату за земли государственной и коммунальной собственности) не начисляется и не оплачивается. За этот же период не уплачивается налог на недвижимость.

Следуя рекомендациям Национального банка Украины и положениям Закона Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины, направленных на предупреждение возникновения и распространения коронавирусной болезни (COVID-19)" (принят Парламентом 17.03.2020), на период карантина банки приостановили начисление процентов по кредитам, применение штрафных санкций за невыполнение кредитных обязательств и обращение взыскания на предметы ипотеки.

Из-за предпринятых мер, у арендодателей может быть возможность уменьшить размер компенсации эксплуатационных расходов на период действия описанных выше мер в качестве жеста справедливости, направленного на сохранение деловых отношений в условиях возможности усугубления кризиса. В целом же, компенсация эксплуатационных расходов и коммунальных услуг регулируется условиями договоров аренды. Как правило, у крупных системных арендодателей коммерческой и офисной недвижимости это отдельные виды платежей, которые не покрываются арендной платой. Поэтому, если у арендаторов могут быть основания для изменения или освобождения от оплаты арендной платы, то компенсация эксплуатационных расходов и платы за коммунальные услуги - исключительно предмет переговоров на основании условий договора.

Девелоперы

Не обойдут ограничения, связанные с карантином, и девелоперов. Главным образом, в девелоперском бизнесе возможны задержки сроков реализации проектов. Во-первых, подрядные организации могут испытывать проблемы с заказом и доставкой материалов, оборудования, а также с мобилизацией персонала. Во-вторых, на период карантина, предоставление административных услуг приостанавливается, что может привести к задержкам с отводами земельных участков, получением разрешительной документации, вводом объектов в эксплуатацию. Во втором случае у девелоперов могут быть основания для освобождения от ответственности в связи с наступлением форс-мажорных обстоятельств, а, в определенных случаях, и для прекращения договоров.

Выводы и рекомендации

• Арендаторы, чей бизнес должен быть закрыт на период карантина, могут добиться снижения арендной платы, направив арендодателям соответствующее требование. Компенсация эксплуатационных расходов и затрат на коммунальные услуги арендодателям будет являться, скорее всего, предметом переговоров для всех арендаторов.
• Прежде всего, необходимо изучить положения договора аренды и выработать правовую позицию для обоснования необходимости изменения условий договора аренды и стратегию переговоров.
• Как можно скорее необходимо уведомить контрагента о влиянии карантина на бизнес, при наличии оснований - заявить о форс-мажоре.
• Провести переговоры, в конце концов все стороны заинтересованы в сохранении взаимовыгодных отношений на перспективу.
• При необходимости - обратиться в Торгово-промышленную палату Украины и получить сертификат о наличии форс-мажорных обстоятельств.

ЧИТАЙТЕ ГЛАВНЫЕ НОВОСТИ О КОРОНАВИРУСЕ, ПРОГНОЗЫ И СОВЕТЫ ДЛЯ СТРОИТЕЛЕЙ, переходите в спецтему "Короновирус и строителство - прогнозы и советы"