У Києві пройшов Форум учасників ринку нерухомості: що обговорювали

Олена Шуляк: «За 2 місяці Верховна Рада IX скликання здійснила серйозний еволюційний ривок до сучасного будівництва»

Народний депутат, заступниця голови парламентського комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк розповіла на форумі про ті кроки, які зробила нова Верховна Рада у сфері змін до законодавства, що регулює будівельну галузь.

Зокрема - про впровадження параметричного методу до Державних будівельних нормах, завдяки чому, на думку нардепа, в українських проєктувальників та забудовників нарешті з’явилася можливість використання інноваційних та сучасних технологій.

«Висотне будівництво, смарт-технології та будівельні вироби за інноваційними технологіями – це все, та багато чого іншого офіційно можливо буде застосовувати в Україні із впровадженням параметричного методу», - сказала Олена Шуляк.

Важливим кроком для ринку, на її думку, також є законодавче скасування з 2021 року пайового внеску, що дасть змогу зменшити витрати забудовників на реалізацію проєкту на суму до 4% від кошторисної вартості житлової будівлі.

Окрім цього, як зауважила Шуляк, впровадження електронної системи в сфері будівництва та реалізація моделі сучасних адміністративних послуг та дозвільних процедур дає змогу обміну електронними документами – а це вже серйозний крок до запровадження сучасних інформаційних технологій і в Україні на законодавчому рівні.

«Підвищення ефективності дозвільної системи в будівництві шляхом зниження корупційних ризиків завдяки застосуванню онлайн-підходів дозволить реально боротися з проблемою невмотивованих або за формальними підставами відмов у наданні дозволів на будівництво, що наразі становить 40-55% відсотків», - зауважила вона.

Експертка звернула особливу увагу на необхідності прийняття закону про захист прав інвесторів. За її даними, лише в Києві налічується від 50 до 120 проблемних житлових об’єктів-новобудов. А загалом в Україні кількість потерпілих сягає 200 тисяч родин.

«Законопроєкт щодо запобігання появи незаконних об’єктів наразі доопрацьовується та до нового року буде зареєстрований в Верховній Раді України. Основним нововведенням, спрямованим на запобігання появі нових проблемних об’єктів будівництва, є запровадження механізму державної реєстрації права власності на об’єкти будівництва та житлові/нежитлові приміщення в них», - сказала вона.

Олена Шуляк розповіла, що на першому етапі зміна такого права та корегування технічних характеристик об’єктів відбуватиметься державним реєстратором «у ручну». На другому етапі (після запровадження виготовлення матеріалів технічної інвентаризації з використанням Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва з 1 грудня 2021 року) зміна статусу об’єкта та корегування його технічних характеристик здійснюватиметься автоматично шляхом електронної взаємодії у режимі реального часу двох державних інформаційних ресурсів – Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

«Положення законопроєкту, спрямованого на вирішення існуючих проблем інвесторів, ще на етапі обговорення. За підсумками Комітетських слухань Кабінету Міністрів України рекомендовано забезпечити створення робочої групи для розробки такого законопроекту. Цей документ, перш за все, має врегулювати можливість добудови органами місцевого самоврядування житлових будинків на кошти громадян, у разі неспроможності забудовників продовжувати будівництво. Також необхідно врегулювати питання контролю за дотриманням договірних зобов’язань забудовниками при будівництві», - наголосила експертка.

Женя Баглай: «Продумана інфраструктура ЖК суттєво впливає на ціну продажі житла»

Концептолог, засновниця компанії SQM Experts Женя Баглай під час свого виступу на форумі розповіла, що дуже часто під словом «інфраструктура» і забудовник, і покупець квартир, вважають сукупність торгових, сервісних закладів, а також власне інфраструктурних об’єктів (дитячи садочки, школи, тощо).

Проте, на думку Жені Баглай, комерційна нерухомість має свої правила розвитку. І основними вимогами і критеріями вибору стають розташування (локація) ЖК та кількість людей в пішохідній доступності.

«В деяких випадках інтереси житлової та комерційної частин житлового або багатофункціонального житлового комплексу можуть збігатися. Наприклад, оператору для операційної діяльності вистачає кількості жителів проєкту. Тоді торговельний оператор стає частиною інфраструктури. Проте є випадки, коли ЖК розташований на крупній транспортній «артерії» та ще й оточений житловими районами. Така локація може бути цікавою рітейлерам, однак зона охоплення може значно перевищувати кількість людей у ЖК. Тому така «інфраструктура» може заважати резидентам, ніж допомагати, адже резиденти «отримають» логістику (це дуже неприємно: рампи, вантажівки, досить специфічні процеси розвантаження) та велику кількість нерезидентів в своєму житловому комплексі або поруч з ним», - повідомила експертка.

Планування ЖК, його інфраструктурного комплексу, на переконання Жені Баглай, є важливою складовою роботи забудовника/девелопера над його концепцією.

«Об’єкт, який претендує на звання «об’єкту з обличчям», має бути, перш за все, добре продуманим і спланованим таким чином, щоб майбутнім його мешканцям було зручно і комфортно в ньому жити. Важливо продумати транспортну (в тому числі пішохідну) доступність, розташування необхідних об’єктів інфраструктурного комплексу – від торговельних закладів, які пропонують товари першої необхідності, до сервісів, наявність яких «під рукою» знімає частку побутових питань», - сказала вона.

Окрім цього, на її думку, важливе значення також має продумана система безпеки комплексу, найпопулярнішою з яких є повністю закрита територія, що є доречним до ЖК комфорт і бізнес-класу.

В’ячеслав Бевза: «За останній рік маркетингові витрати забудовників збільшилися майже в 2 рази»

Технічний директор компанії NOVBUD В’ячеслав Бевза розповів на форумі, що, порівняно з 2018 роком, маркетингові витрати забудовників збільшилися майже у два рази і на сьогоднішній день складають до 4-6% від вартості квадратного метра житла

Експерт зауважив, що такі зміни в маркетинговому просуванні житлових комплексів пов’язані зі «щільною» конкуренцією забудовників та, відповідно, великою кількістю пропозиції на первинному ринку житла.

«У світовій практиці доля маркетингових витрат в девелопменті житла може сягати 8-10%. Проте через невисоку маржинальність в сегменті масмаркету, а це близько 80% українського ринку новобудов, подальше зростання маркетингових витрат забудовників є малоймовірним. А будь-яке їхнє збільшення суттєво позначиться на вартості продажу житла», - зауважив В’ячеслав Бевза.

На його погляд у 2020-2022 роках одними із найбільш ефективних маркетингових інструментів на первинному ринку нерухомості стануть впроваджувані діджитал-технології.

«Забудовники налаштовані дедалі більше використовувати діджитал-інструменти в просуванні власних ЖК, але в кожного будуть власні стратегії і тактики, як «перемогти» на полі діджиталу, які ніші і інструменти використовувати. Це буде нова епоха експериментів, перевірки наявних гіпотез та нових неочікуваних відкриттів», - вважає експерт.

Окрім цифровізації ринку, на його погляд, одними з основних маркетингових драйверів у найближчі 2-3 роки стануть PR та репутаційний маркетинг, вплив яких досі недооцінений гравцями ринку.

«Хто матиме максимальну автоматизацію діджитал-процесів разом з моніторингом всіх KPI, той зможе досягти ефективних продажів. А якщо це супроводжуватиметься якісним репутаційним PR та «солодким» креативом прямо в кишенях потенційних покупців – це будуть геніальні компанії. Ті ж, хто зуміє керувати собівартістю і дохідністю девелоперського бізнесу зі свого смартфону, стануть недосяжними лідерами», - підсумував В’ячеслав Бевза.

Андрій Гарбузюк: «Майбутнє будівельного маркетингу – персоналізація роботи з клієнтом»

Девелопер Андрій Гарбузюк розповів під час свого виступу, що, згідно з проведеним дослідженням, в якому були опитані 100 осіб, понад 90% відзначили, що їм подобається персоналізація.

«Важливішим є той факт, що 80% визнали, що з більшою ймовірністю співпрацюватимуть з компанією, яка запропонує їм саме індивідуальний підхід», - сказав він.

Окрім цього, Андрій Гарбузюк наголосив, що особливості майбутнього ефективного маркетингу також полягатимуть у застосуванні контенту, призначеного для користувача, і «маркетингу емоцій».

«Маркетологи все частіше використовують персоналізованій контент, щоб залучити міленіалів і покоління Z. Заохочуючи аудиторію створювати власний контент, при цьому пропонуючи певні стимули, можна збільшити рівень залученості та суттєво збільшити конверсію. Адже люди схильні довіряти людям, аніж брендам», - підкреслив експерт.

Андрій Гарбузюк зауважив, що проведене опитування показало, що 90% покупців повідомили, що UGC (user generated content) вплинули на їх рішення придбати квартиру, більше, ніж будь-яка інша форма реклами, причому 97% підлітків у віці від 18 до 29 років констатували надзвичайний вплив на них.

«UGC може бути таким же базовим, як коментарі та відгуки в блозі, або набувати форми повідомлень в блозі, зображень і відео, створених користувачами. Це про огляди новобудов, які знімають самі мешканці», - сказав він.

Щодо «маркетингу емоцій», то експерт закцентував увагу на тому, люди купують не квартиру, а виконують мрію.

«Звісно, купівля квартири - це продумане логічне рішення, але найчастіше надаватимуть перевагу тому ЖК, з яким є теплий емоційний зв'язок. Це і створені клуби для сусідів, і соціальні проекти тощо», - розповів експерт.

На його погляд, у найближчій перспективі маркетингові витрати на просування проєкту тільки зростатимуть, через те, що будівництво житла дуже конкурентне.

«Покупець, розуміючи, що пропозицій більш ніж достатньо, довше зважується на купівлю, детально аналізує конкурентів, шукаючи оптимальну пропозицію. Більшість маркетингових інструментів, які раніше були новинкою і давали революційний результат, зараз стають «маст хев» арсеналу забудовника. Деякі житлові комплекси додають на сайт віртуальні тури по вже збудованих об'єктах, демонструючи, який відкриватиметься вид з вікна, як виглядають квартири за допомогою VR і AR-технологій. Така візуалізація допомагає потенційному покупцеві швидше прийняти рішення, а також здатна спонукати до обрання житла більшої вартості», - підсумував Андрій Гарбузюк.

Дмитро Змієвець: За останній рік кількість ЖК комплексної забудови зросла на 30%

Порівняно з 2018 роком, кількість об’єктів комплексної забудови зросла на 30% - про це на III Residential Development Forum розповів фахівець з маркетингу інженерно-будівельної компанії Дмитро Змієвець.

На його погляд, у 2019 році найпопулярнішим на ринку столичної нерухомості став масовий сегмент з переліком додаткових переваг та доступною ціною.

«Вимоги інвесторів суттєво зросли. Вони зацікавлені у купівлі не просто житла, а житла з певними гарантованими перевагами. Серед них, зокрема: закрита територія, паркінг, консьєрж-сервіс, певна інфраструктура тощо», - зазначив експерт.

Дмитро Змієвець зауважив, що об’єкти комплексної забудови, навіть якщо інфраструктура існує ще тільки на папері, значно простіше продавати, аніж об’єкти точкової забудови з обмеженою прибудинковою територією.

«Наразі інфраструктура є важливим каталізатором зацікавленості потенційного інвестора. До об’єктів інфраструктури, які здатні надати перевагу комплексам, варто наголосити на тих, що стосуються дітей, дошкільні навчальні та середні заклади освіти, комерційні приміщення. З огляду на це, можна припустити, що у наступні 2-3 роки ринок нерухомості зазнає певної трансформації: забудовники перед тим як заселяти комплекс, спершу дбатимуть саме про реалізацію об’єктів інфраструктури», - вважає він.

За його даними, у 2019 році важливим для ринку також стало те, що, через значні фінансові ризики, кількість покупців на стадії котловану помітно знизилася. Інвестори, як зауважив Дмитро Змієвець, переорієнтуються на об’єкти, що знаходяться на фінальному етапі будівництва та вторинний ринок нерухомості. Водночас проєкти з бездоганною репутацією гарно продаються і на первинному ринку, навіть на етапі котловану. Нові ж проєкти для вдалого старту потребують додаткового маркетингового бюджету на просування.

Експерт вважає, що поточний рік, попри низку скандалів на первинному ринку Києва, а також через політичну ситуацію в країні, був досить стабільним.

«Вибори Президента та парламенту залишили після себе більше питань ніж відповідей. Це саме стосується неочікуваного суттєвого зміцнення гривні. Теоретично ці «події» мали б вплинути на ринок нерухомості. Проте відкладений попит, який виник у період виборів і різкого падіння курсу долара, через місяць-півтора був конвертований в реальні угоди», - сказав він.

Для сталого розвитку ринку нерухомості, на думку фахівця, доцільно було б на законодавчому рівні закріпити гарантії захисту вкладень інвесторів, по суті впровадивши «прозорий» ринок будівництва житла.

Продовження матеріалу про виступи на  III Residential Development Forum читайте ТУТ.

Читайте також про те, що у Верховній Раді пообіцяли розробити законопроект про захист прав інвесторів житлового будівництва. А також про те, як Україну представляли у Європі: 61-й Конгрес UFEMAT, Монтре у Швейцарії.