Учасники українського ринку нерухомості розповіли, як він працюватиме завтра

Юрій Хапко: «За 2-3 роки номінальна вартість житла може зрости у 2 рази»

За 2-3 роки вартість житла в новобудовах може зрости у 2 рази - таку думку на III Residential Development Forum висловив Юрій Хапко, старший партнер Юридичної фірми TOTUM.

За його твердженнями, потенційні покупці з відповідним фінансовим ресурсом, розуміють, що зараз вдалий час для придбання нерухомості.

«У 2019 році ціни на первинному ринку фактично досягли своєї мінімальної позначки. В цілому, покупцям вигідно вкладати, інвестувати з перспективою росту. Аналітики сходяться на тому, що зростання ціни буде і не тільки спекулятивне, а й в плані капіталізації. Об’єкти, які зараз можна придбати за тисячу доларів за квадратний метр, у найближчі роки коштуватимуть вдвічі дорожче», - сказав він.

Підбиваючи підсумки 2019 року, експерт зазначив, що перше півріччя характеризується тотальним очікуванням.

«Багато угод відтерміновувалися в часі, не приймались рішення з приводу придбання, інвестування, старту нових проєктів, хоча напрацювання були ще на кінець літа минулого року», - сказав Юрій Хапко.

Осінь, нова влада та активна діяльність уряду – все це, на його погляд, розворушило ринок нерухомості. Що стосується житла, воно демонструє певні темпи росту, але це умовний зріст, оскільки конкуренція збільшується, а маржинальність цього бізнесу та попит суттєво зменшуються. «Щодо ситуації в Києві, то очікувана навесні зміна влади наразі є головним гальмом для розвитку будівництва. Поки ситуація з місцевою владою не вирішена, робота виконавчих органів фактично паралізована, рішення не приймаються, відповідно все негативно позначається на ринку новобудов», - підкреслив Юрій Хапко.

На його переконання, у кінці року ринок первинного житла активується, а в 2020 році відбудуться більш-менш значні для ринку угоди, які з минулого року були «на паузі».

«Новій владі необхідно відрегулювати чіткі правила поведінки місцевої влади, потенціального забудовника та контролера процесу будівництва. При цьому, саме держава повинна стати гарантом забудовника, стосовно успішного завершення проєкту, а контролер (ДАБІ) має дійсно контролювати якість будівництва і цим допомагати, а не шкодити. Це гарантуватиме покупцеві вчасне отримання проінвестованого ним житла», - підсумував Юрій Хапко.

Олена Хапалова: «У 2020 році ціни на житло в регіонах України можуть збільшитися на 10%»

У 2020 році ціни на первинне житло на Західній Україні можуть збільшитися на 10% - такий прозноз зробила керівник відділу маркетингу Будівельної компанії «Вертикаль» (Івано-Франківськ) Олена Хапалова.

Вона, зокрема, зазначила, що на ринку Івано-Франківська наявна дуже висока конкуренція між забудовниками, проте попит досить сталий і прогнозований. Покупець надає перевагу ціновій політиці забудовника, але перемагає на ринку саме та компанія, яка більш креативно та першою виводить на ринок свій новий проєкт та просуває наявні.

Експертка повідомила, що у 2019 році прогнозованого рівня продажів, як і падіння ринку, не сталося.

«Коливання попиту були пов’язані, перш за все, з довготривалими виборчими процесами, а також зміцненням гривні. Наразі в західноукраїнських містах ситуація досить стабільна і до кінця року ми очікуємо незначне пожвавлення покупців на 5-7% зокрема у Івано-Франківську, Львові та Ужгороді», - сказала вона.

Олена Хапалова звернула увагу на те, що зараз нема жодних ознак кризи на первинному ринку житла. Проте, як вважає експертка, якщо ринок будівництва в Києві пригальмується, то це, певним чином, вплине на будівельний ринок всієї України.

«На відміну від Києва, як осередка гучних скандалів у будівництві, на ринок Івано-Франківська впливає суто політико-економічна ситуація країни та наявність платоспроможного попиту. Західні регіони країни виживають переважно за рахунок заробітчан, які і в 2020 році продовжать активно інвестувати в первинну нерухомість, яку вважають найнадійнішим засобом зберегти свої заощадження», - підсумувала Олена Хапалова.

Дмитро Васильєв: «В Україні проєктування складає 1,5% від собівартості будівництва»

Дмитро Васильєв, співзасновник і головний архітектор компанії Archimatika розповів у своєму виступі, що в Україні вартість проєктування складає 1,5% від собівартості будівництва, в той же час в світі такий показник дорівнює 3-5%. Це означає, що витрати на деталізацію, моделювання процесів, використання BIM-технологій значно зростають.

«Усі ці фактори вимагатимуть більше часу і відповідно у найближчі 2-3 роки ми прогнозуємо збільшення вартості проєктування з 1,5% до 2,5%», - сказав експерт.

За його твердженням, вартість розробки унікального, продуманого проєкту залежить від його класу, адже проєкти комфорт і бізнес-класу мають зовсім різну вартість м2. Ціна проєктування змінюється не залежно від красу об’єкта, а зі збільшенням класу ціна знижується у відсотковому відношенні від вартості продажу м2 і складає: для економ-житла – 1,5-2%, для комфорт-класу – 1-1,1% і для бізнес-житла – 0,8-1%.

«Відмінність звичайного проєкту від якісного складає до 0,5-1% від ціни продажу м2», - наголосив експерт.

Дмитро Васильєв також звернув увагу на тому, що покупець цікавиться чимось більшим, аніж просто квартира. Набувають популярності крупні об’єкти, що створюють комплексне та якісне міське середовище та новий благоустрій – це формат «місто в місті».

«Великі вікна, енергоефективні фасади, лаконічні вхідні групи, поверхові коридори з якісним оздобленням, якісні вхідні двері – всі ці зміни наявні в нових проєктах. Окрім цього при виборі того чи іншого ЖК, окрім ціни, покупець звертає увагу на поверховість та естетику об’єкта», - підсумував Дмитро Васильєв.

Тетяна Шульга-Забєльська: «Для реалізації проєкту будівництва житла забудовник повинен вкласти щонайменше 30-60% від його собівартості»

Керуюча партнерка бізнес-асоціації RED Community Тетяна Шульга-Забєльська розповіла у своєму виступі на форумі, що для реалізації проєкту житлового будівництва залежно від класу та обсягів будівництва девелоперській компанії потрібно вкласти щонайменше 30-60% від собівартості будівництва.

На її погляд, часи, коли забудовники могли вийти на майданчик і будувати лише за рахунок залучених коштів інвесторів, минули.

«На даний час для стабільного девелопменту та запобігання будь-яких кризових явищ, забудовник повинен мати власну фінансову базу («фінансове плече») для вкладання в проєкт», - зазначила вона.

За її даними, наразі в Україні будується понад 2000 житлових комплексів. Лідером за кількістю ЖК є Київ та Київська область – близько 330 об’єктів будівництва, У Львові зводиться майже 290, Харкові – 121, в Івано-Франківську – 105, Хмельницькому – 101 і Дніпрі – 86.

При цьому, на думку Тетяни Шульги-Забєльської, попит на таку кількість житла сьогодні складає лише близько 60-75%.

«Звісно, що такий обсяг будівництва при наявному попит є причиною високої конкуренції забудовників і не лише за ціновими характеристиками. Попит розподілений на ЖК з більш комфортною і функціональною інфраструктурою, технічним наповненням та архітектурними особливостями. Саме тому, знання потреб свого покупця, вміння швидко реагувати на його потреби, культура комунікації з покупцем стають ключовими для успішної реалізації проєкта», - сказала експертка.

Вона акцентувала увагу, що окрім суто маркетингової стратегії, на забудовника суттєво впливає політико-економічна ситуація в країні.

«Політичні процеси, немотивоване зміцнення гривні на 8-10% по відношенню до долара, призвели до того, що в 2019 році середні показники продажів нового житла знизилися на 20-50% залежно від якості та класу самого об’єкту, його характеристик», - розповіла Тетяна Шульга-Забєльська.

За її прогнозом, в 2020 році триватиме процес перерозподілу існуючого попиту на первинне житло, а також його ймовірне збільшення за рахунок впровадження більш лояльних умов розтермінування – збільшення тривалості безвідсоткового періоду в середньому з 1 до 1,5 років, та терміну кінцевого погашення до 40-42 місяців.

«За умови політичної та економічної стабільності, у 2020 році ключовими при реалізації того чи іншого проєкту, разом з лояльними умовами придбання, стануть якісні характеристики майбутнього ЖК: створювані об’єкти інфраструктури, сучасні планування, наявність рекреаційних зон тощо», - підсумувала Тетяна Шульга-Забєльська.

Про те, що ще обговорювали учасники III Residential Development Forum, читайте ТУТ. 

Читайте також про те, що у Верховній Раді пообіцяли розробити законопроект про захист прав інвесторів житлового будівництва.