У Верховній Раді пообіцяли розробити законопроект про захист прав інвесторів житлового будівництва (ВІДЕО)

У Комітеті почнуть розробляти законопроекти про захист інвестицій у житло

4 листопада у Комітеті Верховної Ради з питань організації держвлади, самоврядування, регіонального розвитку та містобудування відбулися слухання "Захист інвестицій в житлову нерухомість та шляхи вирішення проблем постраждалих інвесторів".

За словами голови Комітету Андрія Клочко, слухання проводилися з метою дати відповідь на запитання: чому стала можливою ситуація щодо появи недобудов та чому понад десятиліття ця проблема так і не була розв’язана.

«Очевидно, що ми зараз не зможемо миттєво вирішити питання конкретного довгобуду, але саме тут на майданчику нашого комітету ми маємо започаткувати процес законодавчих змін, що дозволять у майбутньому не допустити появи нових недобудов. Також розробити новий законодавчий механізм вирішення проблеми завершення будівництва довгобудів», - заявив Клочко.

Заступник голови Комітету Олена Шуляк звернула увагу присутніх на те, що ця проблема актуальна практично усіх великих міст України:

«На сьогодні українці кожного року інвестують у купівлю житла на первинному ринку понад 36 млрд. гривень. Ми дуже багато говоримо про захист зовнішніх інвестицій і зовсім не говоримо про те, як захистити звичайного українця і його кошти. На сьогодні за оці десятиріччя вже 200 тисяч сімей стали ошуканими і для того, щоб забезпечити житлом тільки ошуканих інвесторів у м. Києві потрібно понад 2 млн. кв м», - зазначила депутат.

Олена Шуляк повідомила, що у Комітеті створено підкомітет з питань захисту інвестицій в об’єкти нерухомості і він буде займатися саме цієї проблематикою.

«Проблематику ми розділили б на дві великі групи. Перша група проблем стосується саме того, що зробити для унеможливлення незаконного будівництва, будівництва житла без дозвільних документів, щоб громадяни, які інвестують на первинному ринку нерухомості мають певні обмеження в доступі до інформації, не завжди можуть зрозуміти чи є у певного об’єкту дозвільні документи чи їх немає. Потрібно зробити так, щоб громадяни, які хочуть купити квартиру, вони були б точно впевнені, що продаж квартир здійснюється у будинках, які будуються на оформленій земельній ділянці, з містобудівними умовами обмеження, які відповідають Генеральному плану тощо».

За слова Шуляк, до кінця року Комітет має підготувати певний законопроект і внести його на розгляд Верховної Ради.

Друга частина проблеми, як заявила народний депутат, глобальніша:

«На сьогодні немає чіткого механізму, що робити з довгобудами, з недобудовами, з сотнями-сотнями будинків. І кожний з цих будинків - це унікальна ситуація, і немає такого певного механізму, простого рецепту, коли це все можна вирішити».

Представники комітету нагадали, що міністерство громад і розвитку територій вже провело першу зустріч з інвесторами та народними депутатами з цієї проблематики. Планується створення робочої групи із залученням усіх зацікавлених сторін для того, щоб законопроект, який стосується вирішення питання довгобудів, також був внесений незабаром.

«Ми хочемо, щоб всі інвестори сьогодні отримали належну законодавчу підтримку», - зазначила Олена Шуляк.

Голова підкомітету з питань захисту інвестицій в об’єкти будівництва Олександр Аліксійчук відзначив, що проблема захисту постраждалих інвесторів є актуальною і болючою для суспільства та нагадав, що сьогодні працюють різні моделі фінансування будівництва. Однак, законно визнаними інвесторами, за словами народного депутата, вважаються особи, які беруть участь у Фонді операцій з нерухомістю та Фонді фінансування будівництва, а також у придбанні цільових облігацій підприємств, які мають право на емісії з укладанням відповідних договорів та обміном цих облігацій на житло.

«Але такий механізм мало використовується. Алгоритм роботи за таким механізмом є наступним: людина, яка вклала кошти за таким механізмом, має усі гарантії захисту прав законних інвесторів, передбачених чинним законодавством у разі виникнення проблеми з інвестицією. У нас сьогодні велика кількість ошуканих і чомусь інвестори про ці фонди або не знають або не знають як скористатися таким механізмом. Усі інші схеми залучення коштів у будівництво як то договір купівлі-продажу, участь у будівництво через членство у кооперативах з точки зору законодавства не є інвестиціями і їх захистити дуже складно. Особи, які уклали кошти через такі механізми, не є інвесторами згідно чинного законодавства, - заявив Аліксійчук. - Відносини за такими схемами вважаються цивільно-господарськими. Тому відповідальність за всі проблеми та ризики, що виникають, повністю несуть або інвестори або забудовник, які вони довірили йому на досить сумнівних договорах, які важко захистити. У такому випадку інвестору тільки залишається сподіватися, що забудовник є добросовісним».

Олександр Аліксійчук також додав, що громадяни, на жаль, не оцінюють ризиків при інвестуванні грошей у житло.

«Стимулюючим фактором для таких інвестицій є відносно низька ціна за квадратний метр, що приваблює потенційного інвестора, і через це ми маємо «Еліта-центр» або будинки Войцехівського у м. Києві, або «Альянс» в Одесі», – сказав він.

Відповідаючи на запитання, як захистити права таких постраждалих вкладників, голова підкомітету звернув увагу на два моменти: перший - потрібно напрацювати законопроект, який унеможливить такі довгобуди. При цьому варто подумати над проведенням так званого лікбезу, щоб люди, які хочуть придбати житло, знали б, як вкласти кошти і при цьому отримати захист і гарантії отримання житла.

Ще одна проблема - це довгобуди. Тут потрібно знати реєстр таких довгобудів, оскільки багато з них є неконтрольовані і необліковані.

«З метою уникнення ситуації появи нових довгобудів потрібно уніфікувати законодавство і створити сприятливий клімат входження чесних забудовників на будівельні ринки. Також варто подувати над створенням Фонду гарантування інвестиційних вкладів, у тому числі через відміну пайової участі.

Поки що у цьому питанні залишається чимало прогалин і недопрацювань, все ще не існує жодного закону, який вирішив би інвесторів і над цим потрібно зараз працювати. Ми з вашою допомогою напрацюємо комплексні підходи на законодавчому рівні, який допоможе нам врегулювати проблему і убезпечити ситуації, які можуть відбуватися у майбутньому», - зазначив Аліксійчук.

Серед причин виникнення проблемних об’єктів житлового будівництва учасники слухань відзначили:

• відсутність системи гарантування виконання замовником будівництва зобов’язань перед інвесторами,
• будівництво об’єктів на самовільно зайнятих земельних ділянках або відсутність права на виконання будівельних робіт,
• фінансування будівництва за принципом "фінансової піраміди",
• спрямування коштів, залучених від інвесторів житлового будівництва, не за цільовим призначенням,
• прийняття забудовником на себе зобов’язань, які він завідомо не міг виконати,
• неналежний контроль зі сторони контролюючих та правоохоронних органів за діяльністю забудовників, відсутність злагодженої роботи таких органів.

Більшість учасників слухань наголошували на тому, що сьогодні вкрай гостро стоїть питання створення дієвого алгоритму добудови проблемних об’єктів житлового будівництва та напрацювання механізмів, які унеможливлять їх виникнення у майбутньому.

За результатами служать голова Комітету Олена Шуляк повідомила на своїй сторінці у Facebook:

«Ми напрацювали низку пропозицій, над якими працюватимемо до парламентських слухань у січні 2020-го (на яких на всеукраїнському рівні презентуватимемо законопроети з питань захисту інвестицій в житлову нерухомість). До цього часу профільний комітет вже має ідеї щодо такого законопроекту. Мова про документ, що пропонує ввести заборону на продаж квартир до завершення їх реєстрації в спеціальному реєстрі. Таку реєстрацію можна буде здійснити тільки при наявності повного пакету законних дозвільних документів. Можливо, використовуючи якісь схеми, забудовник і зможе почати будівництво без повного пакета документів. Але почати продавати або отримувати гроші від інвесторів - ні.
А вже сьогодні ми дали низку завдань нашому комітету, Кабміну, Верховному суду, Міністерству розвитку громад та територій, органам місцевого самоврядування, аби кожен на своєму рівні провів аудит проблематики та напрацював конкретні шляхи її вирішення».