РУС УКР РУС ENG
НБУ: USD: 41.289 EUR: 44.968
Банк Покупка Продажа НБУ
USD 39.800 40.300 41.289
EUR 40.000 41.000 44.968
USD 41.070 41.490 41.289
EUR 44.630 45.230 44.968
Новость

Как отразится на рынке новый налог на недвижимость

Введение обязательных 20% НДС и 18% НДФЛ на третью продажу жилья - это фактически удар по инвестиционной привлекательности строительного сектора
3937
15 июня 2021 г.


Что сулит рынку новый
налог на недвижимость


Предложенные изменения в налогообложение недвижимости в законопроекте 5600 - это прямая угроза для рынка недвижимости Украины, потенциальный результат которой легко отследить в цифрах.

Если количество инвестиционных сделок в среднем по рынку выросло пока до 35% в сегменте комфорт + и бизнес-класса на фоне ускоренной инфляции, падение ставок по депозитам в течение последнего года и отсутствия альтернативных инструментов сохранения и приумножения частного капитала, то с введением обязательных 20% НДС и 18% НДФЛ на третью продажу жилья - это фактически удар по инвестиционной привлекательности строительного сектора. 



Наибольший риск предложенных изменений именно для инвестиционной привлекательности сегмента, которая за последний год стала весомым драйвером для жилищного сектора. Количество частных инвесторов, которые заходят на начальных стадиях в ликвидные проекты комфорт + и бизнес-сегмента (как правило, пользуются спросом форматы рекреационных кварталов с озерами, пляжами, дворами-парками, МФК, полифункциональные районы, комплексы с повышенным уровнем сервиса (собственные фермы, кинотеатры, консьерж уровня 5-звездочного отеля, частная wellness-инфраструктура для резидентов, патио-зоны, ЖК в формате мини-город и т.д.), выросло за последнее время на 15%.

Ведь инвестиции в ликвидные комплексы могут в среднем гарантировать до 35% в комфорт + и до 40% роста стоимости квадрата в бизнес-классе при среднем цикле проекта в 1,5-2 года. А ставки по депозитах в гривнах предлагают 7-7,5% максимум по годовой программе + 19,5% налога на доходы. Если представить обязательные 20% налогообложения согласно новому законодательству, то выгоды от инвестиций в строительный сектор минимальны. Уровень доверия к «бетонному золоту» снова просядет, что негативно ударит по отрасли. Это минус ориентировочно 30 млрд грн, если брать объемы 2020 года.



Напомню, что мультипликатор строительства, по разным оценкам, составляет около 6,5-7 грн ВВП. Если строительная отрасль потеряет дополнительный объем частных инвестиций, последствия будут мгновенные: сокращение объемов строительства, которые, по факту, в прошлом году из-за коллапса в ГАСИ упали на 30%, уменьшение налоговых поступлений от крупных налогоплательщиков, отсутствие новых рабочих мест и удар по смежным отраслям (строительные материалы, которых 90% в структуре рынка жилья, например).

И хотя Госстат заявляет о росте объемов строительства жилья, которые на момент апреля 2021 выросли на 40%, в реальности - это капля в море. К тому же, в большинстве своем появляются только новые очереди комплексных проектов у системных девелоперов, которые продолжают развивать начатые площадки, но не выводят массово на рынок новые объекты.

Упадут не только объемы, но и темпы строительства. Вполне вероятно, задержки будут достигать года и более, если еще и учитывать медленную работу по приему зданий и выдачи сертификатов о введении в эксплуатацию органами контроля.

И снова полетят головы, и включится самоуничтожающая для рынка программа «злобудовникив», которые не выполняют свои обязательства. Те девелоперы, которые не имеют финансового плеча, занимаются перекрестным финансированием и живут только от продаж жилья, уже вынуждены затянуть пояса (как правило, в их портфеле жилье масс-маркет), а решение об обязательном налогообложения не придаст сил преодолеть финансовые трудности и любые рыночные перипетии, которые все время хватает.

Как следствие, очередные инвесторы без ключей от желаемого жилья, а у нас до сих пор нет единого действенного механизма решения вопросов достройки проблемных объектов. Учитывая потенциальное падение спроса инвестиционных сделок из-за новых налогов, и без того ограниченное количество желающих браться за проблемные объекты упадет до нуля.

Непосредственно по ценам на недвижимость сразу эти 20% не ударят, поэтому в начале рядовой покупатель (тот, кто покупает для себя) едва ли заметит какую-то разницу. Надо признать, что платежеспособный спрос на жилье в стране далек от ажиотажного, а доступной ипотеке нужно вырасти в 3-5 раз по уровню объемов, продержаться минимум 5 лет, увеличивая объемы финансирования разницы ставки ежегодно минимум на 500 млн-1 млрд грн, чтобы мы говорили о дополнительном двигателе, реальной поддержке строительного рынка. Сейчас любое подорожание цены происходит с учетом покупателя и рыночных обстоятельств: уровень реального спроса на объект, темпы строительства и процент готовности объекта, а также рост себестоимости. В противном случае это неадекватная финансовая модель девелопера, падение объемов продаж, а затем ценовой демпинг, задержки и простои.



Так вот, учитывая ограниченный платежеспособный спрос и жесткую борьбу концепции и форматов, девелоперы не смогут сразу повысить ценник на 20%, стоит это понимать. Однако со временем, если налог станет обязательным, бесспорно это прямо скажется на конечной стоимости квартир.

Кроме того, динамика цен на недвижимость в 2021 году и без того будет восходящей. На себестоимость уже влияет высокий уровень инфляции, удорожание строительных материалов в среднем на 10-12% в зависимости от категории с конца прошлого года, квалифицированной рабочей силы на 10%. При нынешних обстоятельствах сдержанный прогноз роста цен до 15% годовых на среднюю стоимость квадратного метра, учитывая еще значительное количество неликвидных метров масс-маркета в общей структуре предложения, и до 20-23% для комплексов с высоким уровнем реального спроса, быстрыми темпами строительства и готовностью более 40% в категориях комфорт + и бизнес-класса. Правда, с введением подобных налоговых инициатив, если такое произойдет, стоимость подскочит еще минимум на 10%.

  Цікаво про будівництво: 6 кроків до утепленої відмостки

Вікторія Берещак
Источник:
minfin
28 мая 2021 г.
10101
В жовтні 2020 року було оприлюднено проєкт закону «Про внесення змін до деяких ...
27 мая 2021 г.
28221
Якою буде процедура зміни цільового призначення землі після набрання чинності нового законодавства....
21 мая 2021 г.
7213
Автор книги про «креативний клас» вважає, що офіси перестануть бути місцями з режимом ро...
Українці, що ви думаєте з цього приводу? Давайте обговорювати!
Не стійте осторонь – вільно діліться своєю думкою з іншими людьми.
Але, будь ласка, будьте ввічливі та дотримуйтесь правил коментування. ПОСИЛАННЯ ЗАБОРОНЕНІ, та блокуються автоматом.
Заборонені будь-які посилання (коментар з посиланням не може бути доданий, він автоматично блокується)

Заборонено і буде заблоковано:
- реклама
- спам та шахрайство
- образи, дискримінаційні висловлювання

Редакція не модерує коментарі, відповідальність за зміст коментарів несе автор коментаря. Редакція Build Portal залишає за собою право не погоджуватись з думкою автора коментаря, проте надає свободу слова відповідно до ст. 21, 24 та ст. 34 Конституції України.

Шановні читачі, читайте коментарі вдумливо, пам'ятайте, що автором коментарів можуть бути різні джерела.

Будь ласка, поставтеся до цих правил з повною відповідальністю.
Якщо дії коментованого шкодять читачам, рекламодавцям, співробітникам Build Portal або всій нашій спільноті, ми можемо заблокувати користувача.
Читать полностью Скрыть
Вчера
4706
Це може призвести до повного припинення діяльності основної програми компенсацій в Україні в наступн...
Вчера
1893
Для цього народні депутати пропонують передбачити відповідні видатки із загального бюджетного фонду...
31 октября 2024 г.
2619
Згідно з ухваленим документом, громадським об'єднанням, які опікуються охороною культурної спадщини,...
Вчера
1154
Всередині нього буде знаходитися величезний атріум зі спіралеподібною вежею в центрі. Навколо цієї в...
Вчера
525
Автор проєкту, відомий японський архітектор Шигеру Бан, зазначає, що музей є роботою з органічним фа...
31 октября 2024 г.
3369
Автори проєкту вирішили перепланувати об'єм будинку та оптимізувати його просторову конфігурацію від...
22 октября 2024 г.
1409
Захід стане майданчиком для конструктивного діалогу, висловлювання та обговорення різноманітних думо...
15 октября 2024 г.
1688
19 листопада усі провідні бімщики країни знову зустрінуться, щоб подискутувати, обговорити події, но...
10 октября 2024 г.
1266
У Києві відбудеться професійний форум, де зберуться провідні експерти та фахівці будівельної га...
Почтовая рассылка Build Portal для участников строительного бизнеса
Только самое важное
*один раз в неделю
Андрей Озейчук – строитель с 27-летним опытом, основатель компаний Rauta, Kovlar и Teza, предс...
26 июня 2023 г.
345
Андрій Озейчук – будівельник з 27-річним досвідом, засновник компаній Rauta, Kovlar та Teza, г...
18 марта 2024 г.
3674
BUILD PORTAL - Агрегатор новин
  • Збираємо всі існуючі новини будівельного ринку в одному місці
  • Унікальний "SMART рубрикатор" (розумний рубрикатор): це дуже деталізований по кожному напрямку рубрикатор аби ви змогли швидко знайти всі згруповані матеріали з потрібної теми
Build portal - українське народне медіа - без впливу оліграхів та влади!