Банк | Покупка | Продажа | НБУ |
USD | 39.800 | 40.300 | 41.319 |
EUR | 40.000 | 41.000 | 42.993 |
USD | 41.150 | 41.649 | 41.319 |
EUR | 42.900 | 43.600 | 42.993 |
Ринок нерухомості активно зростає – лише у Києві та області у 2020 році ввели в експлуатацію більше 37 тис. квартир. Іпотека може пожвавити нове будівництво. Адже вона дозволяє молодій родині вже сьогодні купити житло, і сплачувати за нього поступово. У країнах Європи та США саме цей інструмент стимулює ринок нерухомості. Однак, не в Україні. Тут ринок нерухомості розвивається не завдяки, а всупереч іпотеці.
Експерти з нерухомості підрахували, що в Києві на одного мешканця припадає трохи більше 25 квадратних метрів житла, в той час, як в Німеччині – вдвічі більше. А отже ринок гостро потребує додаткового житла. Іншою "хатньою бідою" є зношеність житлового фонду. Панельні будинки забудови часів хрущовської епохи вичерпали свій строк експлуатації.
Пожвавити ринок нерухомості та дати українським родинам шанс розв’язати квартирне питання – саме таку мету поставив перед Урядом Президент України Володимир Зеленський. Спершу, у 2020 році за його ініціативи запрацювала урядова програма "Доступна іпотека під 10%". Та її проблемою було те, що 10% ставка кредиту фіксувалась лише на перший рік договору, в подальшому ж вона була змінною, і залежала від індексу депозитних ставок. У 2021 році стартувала інша програма – "Доступна іпотека під 7%". За нею планується, що держава компенсуватиме банкам частину відсоткової ставки за кредитом, таким чином, що для споживача кредит коштуватиме 7% річних.
Зважаючи на те, що реальні ставки за іпотечними кредитами на ринку коливаються у діапазоні 13-25% річних, таке здешевлення виглядає дуже суттєвим.
Що передбачає програма
Плани держави
На компенсацію за цією іпотечною програмою з держбюджету 2021 року планується виділити до 300 млн грн. Цього має вистачити для 5 тис. іпотечних кредитів на загальну суму 5 млрд. грн. До участі в програмі допущено вісім банків: Ощадбанк, ПриватБанк, Мегабанк, ОТП Банк, банк "Альянс", Укргазбанк, банк "Глобус", Кредобанк. Проте ажіотажу не видно: у березні за цією програмою банки видали 59 іпотечних кредитів. Наприклад, у лютому без держпідтримки було видано 617 іпотечних позик.
Попит на кредити шалений, видачі – поодинокі
Банкіри погоджуються, що запуск державної програми пожвавив інтерес українців до іпотечних кредитів. Дався взнаки відкладений попит, адже після іпотечного буму 2006-2008 року об'єми цього ринку зменшились у кілька разів.
Як змінився кредитний ринок сьогодні?
Перші результати
За перший місяць від старту проєкту "Іпотека під 7%" було видано 59 кредитів. Загалом, ця динаміка цілком вписується у картину минулорічних результатів кредитного ринку. Всього у 2020 році було видано 743 кредити.
Доступне житло: Рада виділить 20 млрд гривень на забезпечення іпотечних кредитів, а ДІУ буде приєднана до "Укрфінжитло"
Основним стримувальним фактором є недостатність офіційних доходів у потенційних позичальників. За результатами дослідження, проведеного для Незалежної асоціації банків України, більше 50% споживачів отримують дохід неофіційно, а 70% споживачів отримують частину доходу неофіційно. За таких умов розраховувати на видачу іпотечного кредиту не доводиться. Адже такі працівники є менш захищеними в трудовому та фінансовому плані та ризикують втратити дохід у випадку нестабільності більше, ніж ті, хто отримує всю зарплату "в білу".
Інший цікавий аспект. 21 квітня 2021 року закінчується дія мораторію на примусове стягнення предмету іпотеки за старими валютними кредитами. А це означає, що банки отримають можливість накласти стягнення на житло за валютним кредитом, який позичальник не може обслуговувати. Для банків це дозволить частково розв’язати проблему старих кредитів і зменшити резерви за ними. Для позичальників валютної іпотеки – навпаки. Це ризик позбутися житла. І такі історії в публічній площині навряд чи сприятимуть зростанню попиту на нову іпотеку.
Негативно скажется на активности банков на рынке ипотеки: НБУ высказался против перевода валютных кредитов в гривну
Що буде з цінами на нерухомість
Експерти з нерухомості одноголосно говорять, що іпотека поки не впливає на ринок житла. Кількість виданих кредитів не співставна з кількістю угод з купівлі-продажу. Наприклад, за 2020 рік було укладено більше 486 тисяч угод з купівлі-продажу, а банки видали 743 іпотечних кредити.
"Ринок нерухомості зростатиме надалі, адже ставки за депозитами знижуються, і люди шукають безпечну альтернативу для своїх грошей. Навіть коливання курсу валют, хоч хай які несуттєві вони, впливають на ринок нерухомості більше, ніж іпотека. В Києві зараз 60 тисяч непроданих квартир. Навіть якби всі 5 тисяч іпотечних кредитів припали на Київ, цінової політики це б не змінило", – розповідає столичний девелопер.
Важливими тут є два моменти. В першу чергу, слід розуміти, що за програмою держпідтримки іпотеки, кредит можна буде взяти лише на готове житло, тобто таке, котре здали до 2018 року. Відтак, впливу на первинний ринок житла і нове будівництво ця програма не спричинить. Парадоксально, адже одна гривня, що вкладена в нерухомість, приносить до 3 гривень ВВП. Ринок первинної нерухомості вважається недостатньо врегульованим, а інвестиції в нього – ризикованими. І досвід інвесторів "Укрбуду" та інвестоб’єктів банку "Аркада" це підтверджує.
Проте, велика частка клієнтів і далі купуватиме житло на первинному ринку. Адже забудовники активно пропонують клієнтам розстрочку на кілька років. При цьому вимоги до клієнтів у забудовників менш жорсткі, ніж у банків, зокрема в частині офіційного доходу."Клієнту вигідніше накопичити більшу частину вартості житла, а потім взяти у забудовника розстрочку на два роки, ніж оформити іпотеку на 20 років і переплатити банку суму еквівалентну двом чи трьом таким квартирам", – пояснює експерт з нерухомості Сергій.
З іншого боку рієлтори переконані, що будь-яка держпідтримка – це вже добре. Адже у забудовників накопичилось багато готового житла, бо попит на нього виявився значно меншим, ніж пропозиція. Тому завдяки іпотеці вдасться частково реалізувати залишки вже побудованого раніше житла.
А що ж буде з цінами? У споживачів є побоювання, що доступність нового механізму придбання житла призведе до зростання попиту на житло взагалі і як наслідок, ціни на квадратні метри зростуть. Так працює спіраль інфляційних очікувань. Покупці переживають, що житло дорожчатиме, і поспішають придбати його швидше, попит на нерухомість зростає, пропозиція житла зменшується і ціни – зростають.
Так от, поки нічого такого на ринку нерухомості не відбувається. "Ціни стабільні. Ми бачимо часткове зростання ціни, але викликано воно не підвищенням вартості продажу, а закінченням дії передноворічних акцій з продажу житла. Минулий рік був досить успішним для девелоперів і вони не зацікавлені в терміновому продажі житла за будь-яку ціну, тому тримають cтабільні ціни", – резюмує експерт.
Іпотека буде. Згодом
Відновлення іпотеки однозначно позитивно вплине на очікування споживачів. Новий фінансовий інструмент дозволить реалізувати відкладену покупку тим, хто має стабільний офіційний дохід – переважно держслужбовцям, працівникам бюджетної сфери та службовцям комунальних служб. "Незважаючи на старт державних програм на ринку іпотечного кредитування, ми не очікуємо великого росту продаж у цьому році і оцінюємо його на рівні 30-40% . Це, так би мовити, розминка перед великим стартом, який має припасти на 2022 рік. Сподіваємося також, що протягом цього року будуть здійснені головні кроки з розробки механізмів інвестування на первинному ринку нерухомості, а також щодо регуляторної політики НБУ", – прогнозує експерт.
Масової видачі іпотечних кредитів не буде, допоки не відбудуться суттєві зміни в економіці України. Коли працівники зможуть отримувати достатній офіційний дохід, тоді й зможуть планувати свої витрати на кілька років та десятиліть. До тих пір, іпотека в Україні – це розкіш, доступна не кожному.
Заборонено і буде заблоковано:
- реклама
- спам та шахрайство
- образи, дискримінаційні висловлювання
Редакція не модерує коментарі, відповідальність за зміст коментарів несе автор коментаря. Редакція Build Portal залишає за собою право не погоджуватись з думкою автора коментаря, проте надає свободу слова відповідно до ст. 21, 24 та ст. 34 Конституції України.
Шановні читачі, читайте коментарі вдумливо, пам'ятайте, що автором коментарів можуть бути різні джерела.