Розвиток CRE у 2021 році
Пандемія зачепила всі галузі економіки, змінила довгострокові плани та навчила прораховувати ситуацію тут і зараз. Однак, короткострокові плани можливо і варто складати.
Згідно з дослідженням міжнаодної консалтингової компанії, фахівці з комерційної нерухомості (CRE) виділяють обмежене число конкретних секторів, які будуть розвиватися в 2021 році, а саме – електронна комерція, медичні установи та державний сектор. Ці напрямки розглядаються як рушійні для економіки в 2021 році і яскраво ілюструють рівень життя та можливості для розвитку в пандемічні часи.
Доповнюючи глобальні тенденції, експерти бачать подальше зростання ритейлу та споживчих настроїв в Україні у 2021 році та прогнозують залучення більшої кількості світових брендів в українські ТРЦ. Україна 5 рік поспіль серед перших країн Європи по зростанню роздрібного товарообігу, і з виходом на ринок брендів такого рівня як ІКЕА стає цивілізованим та одним з найбільш перспективних ринків для розвитку торгівлі.
Нестабільність як звичка
Звичайно, основна частина респондентів визначила Covid-19 як найбільш негативний фактор впливу на стан ринку не тільки в поточному періоді, але й «у найближчому майбутньому». Іншими питаннями, які викликали занепокоєння, були безробіття, закриття бізнесу, спад нафтової та газової промисловості, зниження цін на нерухомість та збільшення кількості людей, що працюють вдома.
Незважаючи на незліченну кількість обмежуючих економічний ріст факторів, у звіті зазначено: «Коронавірус є страшним ударом для нашої економіки та способу життя, проте сприйняття його наслідків – хоча воно все ще погане, на рівні 32% – стає більш керованим. Або просто ми звикли до нестабільності».
Що стосується України, то нам вдалося завершити рік набагато краще, ніж очікувалося на початку пандемії – проте, має місце падіння економіки на 4%, у 2021 році прогнозується повернення до зростання ВВП у межах 3-6%.
Основні галузі, такі як промисловість, сільське господарство та будівництво, тільки починають відновлюватися після 10-15% падіння у 2020 році. У сфері нерухомості продовжує існувати проблема спадання обсягів введення в експлуатацію, що спричинено не тільки карантинними умовами, а й реформою регулюючих державних органів.
«Ефект Амазона» vs ТРЦ
Більше половини респондентів (57%) повідомили, що «ефект Амазона» повинен був мати ще більший вплив на їхні ринки CRE; третина очікувала, що цей ефект буде сильним (33%), і лише 8% зазначили, що зараз він матиме менший вплив. Хоча названа на честь гігантського інтернет-магазину ця тенденція також включає інші продуктові та роздрібні магазини, що представлені в онлайні.
Це збігається з іншими дослідженнями та звітами як у США, так і за кордоном, де електронна комерція займає вагомі позиції, що підштовхує авторів звіту до висновків, що електронна комерція буде «стійким трендом».
В Україні ринок e-commerce зріс більше ніж на 40% (за даними EVO) та досяг відмітки у 105 млрд грн (Німеччина – більше $30 млрд, Британія – близько $52 млрд), також зросла частка онлайн-оплат (до 50%). В цілому, українські підприємства змогли досить ефективно адаптуватись до діджиталізації – від кав’ярень до крафтових українських виробників, які власними силами створили сприятливі умови для роботи в онлайн-форматі.
Але онлайн все ще становить менше 9% (7% – у минулому році) від всіх покупок українців. Для порівняння, в Китаї цей показник на рівні 30%, а світовий дохід e-commerce складає $3,5 млрд. Онлайн стимулює розвиток логістичної нерухомості, і, всупереч розповсюдженій думці, – ринку торгівельної нерухомості, що працює в синергії з ним, примножуючи загальний ріст товарообігу. Але для цього торгівлі необхідно залучатися до світового тренду омніканальності.
Друге дихання: гнучкі офісні та логістичні приміщення
Інші зміни, які можна простежити в період пандемії, включають підвищену гнучкість щодо умов оренди і навіть поступки на оренду. Приблизно чотири з п'яти респондентів відзначили гнучкість орендодавців, щоб залучити або утримати орендарів, тоді як сім з десяти відповіли, що пропонують поступки на оренду на ринку офісів. Лише 6% зазначили, що спостерігають зростання орендної плати.
У сукупності результати опитування відображають партнерство та співпрацю, які, на думку багатьох фахівців CRE, формують синергію орендодавця, брокера та орендаря в умовах пандемії.
Поступками в оренді позначився рік і для українських ринків – панічні настрої разом із тиском нової пропозиції призвели до того, що ставки у офісах знизилися на 20-30%, а у ТРЦ – до 50%. Але при цьому очікуваний спад у торгівлі не виправдався, тому у 2021 можливе поступове відновлення ставок. На офісному ж ринку ми очікуємо подальший розвиток у трансформованому вигляді – більш гнучкої пропозиції – коворкінгів та нового для ринку формату – коофісів, що поєднують в собі трандиційний та гнучкий офіси.
Не зважаючи на зростаючі капітальні витрати на загальні зони (які і без використання гнучких офісів ростуть завдяки вимогливості орендарів до інфраструктури і виду БЦ), підвищений інтерес орендарів, тарифікація контрактів по-місяцях і на короткостроковий період, призводять до більш високої прибутковості і заповнюваності об'єктів – за розрахунками експертів, середня ставка з м. кв. в київських реаліях вище на 15-30% в залежності від об'єкта і розташування.
Ближче до кінця 2020 року дані чітко демонструють, що сектор промислової нерухомості був найсильнішим серед інших напрямків, а звіт показує, що як агенти, так і брокери вважають, що цей напрямок буде процвітати протягом наступних шести місяців, 82% з опитаних стверджують, що промисловий ринок залишатиметься в топі.
Більше половини (54%) учасників опитування повідомили, що їхні промислові ринки вже повернулися до рівня, який в них був до пандемії.
В Україні у часи пандемії та активного розвитку store-to-me велика кількість ритейлерів зацікавлені у пошуках високотехнологічних складських та логістичних приміщень у центральних районах міста, щоб мінімізувати час та вартість доставки продукції до споживача. Вони розглядають свої магазини як шоу-руми, які можуть зберігати продукцію у необхідних обсягах та бути хабом, що обслуговує, в тому числі, і міжнародні доставки.
Розвиток онлайн торгівлі та подальша експансія ритейлу зберегли та покращили попит на складські пиміщення – ринок складської нерухомості Києва та передмістя виявився найстійкішим до умов карантину.
Повернення до норми
«Комерційна нерухомість у довгостроковій перспективі є стійкою, оскільки всі сторони бачать, що нерухоме майно залишається сильною цінністю, навіть у важкі часи», – зазначив президент міжнародної консалтингової компанії. «Ми віримо, що побачимо інтерес, який повернеться пізніше цього року», – додав він.
Проте позитивних факторів, що стимулюватимуть ріст галузі в Україні у найближчі роки набагато більше ніж негативних: повернення проєктного фінансування, іпотечне кредитування, перші концесійні угоди, легалізація казино та відкриття ринку землі. Це дає передумови зберігати оптимізм щодо розвитку ринків, незважаючи на продовження пандемії та низький рівень вакцинації у країні.
Заборонено і буде заблоковано:
- реклама
- спам та шахрайство
- образи, дискримінаційні висловлювання
Редакція не модерує коментарі, відповідальність за зміст коментарів несе автор коментаря. Редакція Build Portal залишає за собою право не погоджуватись з думкою автора коментаря, проте надає свободу слова відповідно до ст. 21, 24 та ст. 34 Конституції України.
Шановні читачі, читайте коментарі вдумливо, пам'ятайте, що автором коментарів можуть бути різні джерела.