Рынок коммерческой недвижимости: тренды и прогнозы на 2021 год

Коммерческая недвижимость:
тренды и прогнозы

Какие форматы коммерческой недвижимости будут востребованы в 2021 году и как изменится рынок в ближайшем будущем?

Коммерческая недвижимость 2020: обзор секторов

Несмотря на то, что коронакризис дестабилизировал большинство сфер, сектор недвижимости уже постепенно начал восстанавливать свои показатели.

Если говорить о коммерческом сегменте рынка, то в 2020 году наблюдался выход нового предложения в разных секторах, но в сокращенных количествах. Так, согласно данным международной консалтинговой компании, было введено 125 тысяч квадратных метров офисных площадей, вместо запланированных 250 тысяч квадратных метров.

Из-за массового перехода на удаленный режим работы вакантность на рынке выросла на более чем 10%. Однако, это не критическая цифра, по сравнению с 30% в 2015 году. Вероятно, что тенденция на увеличение вакантности продолжится, поскольку много компаний ввели в норму "работу из дома" с единичными встречами офлайн. К тому же, по разным оценкам, на текущий год ожидается завершение строительства около 20 столичных бизнес-центров общей площадью порядка 500 тысяч квадратных метров.

Торговая недвижимость пострадала ощутимее, ввиду практически полного простоя помещений на период карантина. Как отмечается, в столице в прошлом году был введен всего один ТРЦ вместо семи запланированных. Вместе с тем сегмент находится в фазе активного восстановления. Несмотря на то, что уровень посещаемости торговых центров сократился в 2020 году, выросла проходимость и средний чек.

Рынок складов традиционно неуязвим перед кризисами. Активное развитие e-commerce и логистических компаний уже привели к повышенному спросу на склады и, как следствие, в скором времени стоит ожидать повышения арендных ставок.

Инвестиции в недвижимость 2021: востребованные форматы

Прогнозируется, что полностью сфера восстановит докризисные показатели – ко второй половине следующего года.

COVID-19 и карантин стали предпосылкой к изменению подходов для инвестирования в коммерческую недвижимость. Консервативные офисы меняют на гибкие пространства, увеличивается востребованность новых складских метров и следует трансформация ритейл-площадок.

Среди актуальных форматов для инвестиций можно выделить:

Гибкие офисные метры. Ввиду высокой окупаемости (в среднем 8-10 лет) формат офисной недвижимости остается актуальным среди инвесторов. Так, только за последний год доля коворкингов на рынке выросла на 40%. Среди ключевых требований – помещения с ремонтом, наличие адаптивных планировок, лаунж-зон и достаточное количество паркомест. Кроме того, сейчас важно наличие лобби в офисном центре – из-за карантинных ограничений внешних посетителей желательно принимать не в офисе, а в специально отведенном для этого месте.

Небольшие торговые центры "возле дома". Как показывает опыт, такие объекты стойко переносят кризис, заменяя потребность в больших торгово-развлекательных комплексах. Сейчас покупателю важна скорость совершения покупки, минимальное время в очереди и пешая доступность к месту проживания. Традиционно формат остается востребованным у арендаторов, предлагающих товары первой необходимости (супермаркеты, аптеки и т. д.).

Современные склады. Повышенный спрос и отсутствие качественного предложения в складской недвижимости приведет к гарантированному росту стоимости за кв. м. Поэтому инвесторы все больше смотрят в сторону складов – как будущего недвижимого актива.

Многофункциональные комплексы (МФК). Потребность в площадях, которые обеспечат принцип "work-live-play", все больше набирает популярность в Украине. В наших реалиях уже реализуют МФК с упором на жилую недвижимость в сочетании с торговой, развлекательной и офисной функцией. В целом многофункциональность скоро станет не просто трендом, а необходимостью в разных сегментах недвижимости.

Тенденции на рынке коммерческой недвижимости

Ориентация на гибкие решения и безопасность в офисных помещениях продолжится. Ряд мировых компаний заявили о тестировании гибридной бизнес-модели. Так, актуальной будет концепция "работай из любого места". При таком подходе сотрудники могут сочетать работу в офисе, дома или в любом другом месте.

При этом спрос на качественные офисные метры останется. Сейчас особое внимание уделяется многофункциональности – современный бизнес-центр должен включать в себя максимальное количество заведений и услуг, необходимых арендаторам.

Дополнительной тенденцией в отечественном офисном сегменте можно отметить реконцепцию устаревших зданий под офисы. Речь идет о торговых центрах, отелях и кинотеатрах, утративших прежнюю функциональность.

Кроме того, качественные здания должны отвечать стандартам энергоэффективности. С каждым годом разные факторы будут только подталкивать украинский рынок к развитию устойчивых проектов.

Тренд, который вероятно ждет торговую недвижимость в ближайшем будущем – digital switch – переход на онлайн-ритейл. Это, в свою очередь, может изменить ТРЦ, которые начнут выполнять больше развлекательную функцию, нежели торговую.

Развитие e-commerce привело не только к необходимости увеличения складских метров, но и породило развитие новых форматов. Один из них – "темные магазины" (с англ. – dark store). Это разновидность торговых точек, где собираются онлайн-заказы и доставляются клиенту день в день. Так, китайский ритейл-лидер Alibaba уже заявил о запуске тысячи "дарксторов" в стране.

Несмотря на кризис и простой во время локдауна, рынок коммерческой недвижимости начал активное восстановление. Этому, в частности, способствовала готовность оперативно адаптироваться под актуальные запросы. Реконцепция устаревших зданий, адаптивные офисные пространства, новые форматы в ритейле и не только – будут вызывать повышенный интерес со стороны инвесторов в 2021 году.

Цікаво про архітектуру: раніше и писали про використання сталі Кортен в оформленні елементів міської архітектури