Оренда комерційної нерухомості: як не потрапити в "орендне рабство". ПОРАДИ ЮРИСТА

Як уникнути "орендного рабства"

Епідемія COVID-19 та пов’язані з нею карантинні обмеження спровокували хвилю конфліктів у сфері і без того складних орендних відносин. Наразі каталізатором конфліктів стає не прагнення орендарів звільнитись від обов’язку сплачувати орендні платежі чи отримати знижку, як це було на початку карантину, а бажання орендодавців утримати всіма силами орендаря в приміщенні, повідомляє юрист Михайло Гурін.

Зрозуміти логіку орендодавців неважко. Багато орендарів через карантин призупинили свій бізнес або навіть збанкрутували, тому знайти сьогодні нового орендаря в приміщення, який би був готовий сплачувати нерідко завищену орендну ставку, досить складно. Величезна кількість оголошень, розміщених на вікнах ТРЦ та офісних центрів з пропозиціями оренди, це підтверджує.

Щоб не обтяжувати себе пошуками потенційних орендарів, орендодавці вдаються до хитрощів – прописують у договорах оренди такі умови, що не дозволяють орендарю безболісно розірвати договір в односторонньому порядку.

Не кожен орендар підписуючи договір оренди, належним чином розуміє його положення та те, як вони діятимуть в майбутньому. Невміння моделювати ситуації, небажання звертатись за допомогою до юристів чи звичайна правова необізнаність призводить до значних економічних втрат.

Читайте:

Pинок офісної нерухомості в Києві обвалився на 42% у 2 кварталі 2020 року

Сумнівні прийоми орендодавців

Прийом перший

Все дуже просто – орендодавець не передбачає у тексті договору можливості його одностороннього розірвання з ініціативи орендаря, а орендар, через свою необачність, погоджується з запропонованою редакцією і не наполягає на внесенні змін. Кількість подібних випадків за час карантину значно зросла.

Орендодавцю робити це допомагають положення Цивільного та Господарського кодексів України.

В першу чергу, допустимість таких дій продиктована принципом свободи договору, що закріплений статтею 627 ЦКУ. По-друге, стаття 525 ЦКУ передбачає можливість односторонньої відмови від зобов'язання, але якщо це передбачено договором або законом. Це означає, що якщо ми прямо не подбаємо про таку умову в тексті договору, то будемо позбавлені права на односторонню відмову від договору в подальшому.

Стаття 784 ЦКУ покликана дещо захистити орендаря і встановлює вичерпний перелік можливостей для розірвання договору орендарем. Але сумнівно, що вона може стати в нагоді в звичайних обставинах, адже до такого переліку входять наступні умови:

• наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;
• наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі.

Господарський кодекс України ще більш суворий в цьому відношенні. Статтею 291 ГКУ визначено, що одностороння відмова від договору оренди не допускається. При цьому навіть не зазначається, що така умова може бути передбачена договором.

Частина 3 згаданої статті уточнює право на одностороннє розірвання договору, але встановлює, що можливість виникає з підстав, передбачених ЦКУ (тобто з підстав закріплених статтею 784) та в порядку, встановленому статтею 188 ГКУ (судовому порядку).

Читайте:

Реформи та ініціативи, які можуть змінити ринок нерухомості

Прийом другий

Деякі орендодавці йдуть іншим шляхом і надають право своїм орендарям розривати договори в односторонньому порядку, але за умови сплати штрафу у визначеному договором розмірі. Як правило, розмір такої неустойки коливається в межах місячної орендної плати. Зустрічаються ще більш винахідливі орендодавці, які окрім неустойки утримують ще й гарантійний платіж, сплачений орендарем при укладанні договору.

Застосування таких санкцій до орендаря завуальовано нагадує придбання права на одностороннє розірвання договору, але чи є така вимога орендодавця законною?

Цивільним та Господарським кодексом України закріплено, що штрафом є грошова сума, що сплачується однією стороною іншій, якщо сторона-порушник не виконала або ж неналежно виконала (порушила) погоджені сторонами умови договору. Звідси слідує логічний висновок, що штраф застосовується за порушення умов договору і не може застосовуватись за реалізацію стороною свого права, в тому числі на розірвання договору.

Судова практика

Всупереч логіці, суди здебільшого приходять до висновку, що правова природа штрафу, як виду відповідальності за порушення зобов’язання, жодним чином не заважає свободі договору і не обмежує право сторін передбачити будь-які, прямо не заборонені законом, умови. Так, наприклад, Вищий господарський суд України в Постанові від 17.06.2014 р. у справі №904/7590/13 підтримав рішення попередніх судових інстанцій та не виявив нічого протизаконного у пункті договору, який передбачав штраф за реалізацію відповідачем права на одностороннє розірвання договору.

Харківський апеляційний господарський суд в Постанові від 24.09.2014 р. у справі №908/1702/14 вказує, що право учасників господарських відносин встановлювати інші, ніж передбачено ЦКУ, види забезпечення виконання зобов’язань визначено частиною 2 ст. 546 ЦКУ, що узгоджується із свободою договору, встановленою ст. 627 ЦКУ, коли сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦКУ, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Вищий Господарський Суд України у постанові від 22.11.2010 року у справі №14/80-09-2056 підтверджує можливість встановлення сторонами договору додаткової договірної санкції.

Цікавою є також Постанова Київського апеляційного господарського суду від 21.05.2014 р., в якій зазначається, що підписуючи редакцію договору, позивач фактично погодився з передбаченими ним умовами, а на момент укладення не скористався наданим йому законом правом за наявності заперечень скласти протокол розбіжностей.

Отже, суди не вважають, що встановлення штрафу за одностороннє розірвання договору є незаконним. Обґрунтування такої позиції полягає в тому, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

На практиці ж конфліктні ситуації між орендарем та орендодавцем вирішуються по-різному. Не поодинокі випадки, коли орендодавець, дізнавшись про намір орендаря залишити приміщення, блокує йому доступ до нього шляхом виставлення охорони та не дає змоги вивезти майно в інше місце. Орендодавець йде свідомо на такі кроки та розуміє, що порушує закон, створюючи протидію законній господарській діяльності, але наміри влаштувати проблеми орендарю чи просто залякати досить часто мають більшу силу.

Блокування доступу до приміщення у випадку, коли орендар не порушує умови договору, може стати в нагоді орендарю при виникненні бажання припинити взаємини з орендодавцем, адже при належному фіксуванні такого факту, він отримує право розірвати договір в судовому порядку з підстав, передбачених статтею 651 ЦКУ, а саме через істотне порушення орендодавцем умов договору.

Кейси з практики розв’язання орендних спорів

Представники вітчизняного бізнесу звикли домовлятися. І лише в критичних ситуаціях, коли всі інші засоби вичерпано, звертаються за захистом своїх прав до компетентних органів. Тому, в першу чергу, необхідно шукати шляхи до порозуміння за допомогою переговорів. Маємо тому декілька прикладів.

Кейс 1.

У квітні 2020 року один орендар зіткнувся з ситуацією, в якій орендодавець не став знижувати орендну ставку на час дії карантину. Об’єктом оренди був знімальний майданчик, на якому зберігалася велика кількість аудіо та відео техніки. Орендар був змушений в такій ситуації звернутися до орендодавця з пропозицією про розірвання договору за згодою сторін, адже користуватись майданчиком в умовах карантину за старою орендною ставкою було не вигідно.

Орендодавець відхилив пропозицію. Тоді орендар спробував розірвати договір в односторонньому порядку, на що отримав відповідь від представника орендодавця, що орендар не має права на такі дії згідно умов договору. Орендар, оцінивши ситуацію, спробував вивезти своє обладнання з території знімального майданчика, але йому це не вдалося, адже представник орендодавця встановив на виїзді з майданчика охорону та відключив електропостачання. Комунікація з представником орендодавця, що здійснював контроль за використанням павільйону, зайшла в глухий кут. Зрушити ситуацію вдалось лише тоді, коли орендар зміг домовитись про зустріч безпосередньо з самим власником приміщень, який не заглиблювався в процеси управління своєю нерухомістю та довірив їх своєму представнику.

Виявилось, що винагорода представника орендодавця пропорційно залежала від розміру орендної ставки, що сплачував орендар і він, створюючи проблеми орендарю, намагався захистити свої власні економічні інтереси. Порозуміння з власником було знайдено і орендна ставка знижена, але шляхом значних зусиль та витрачених нервів.

Кейс 2.

Сторони можуть розірвати договір за згодою сторін шляхом укладання відповідної додаткової угоди до договору. Можливість укладання такої додаткової угоди залежить виключно від досягнутих домовленостей з урахуванням положень договору. Але такий варіант не завжди буває безконфліктним, тому за захистом своїх інтересів необхідно звертатись до суду.

Протягом карантину інший орендар звернувся до свого орендодавця з проханням полагодити систему кондиціювання приміщень. Знаходитись в приміщеннях в тридцятиградусну спеку було фізично неможливо. Орендодавець заявив, що полагодить систему кондиціонування або дозволить Орендарю встановити автономну за умови сплати Орендарем додаткового гарантійного платежу у розмірі місячної орендної плати. Орендар дійшов висновку, що такі умови є абсолютно несправедливими та не паритетними, особливо враховуючи складний період, в якому опинився його бізнес внаслідок введення карантинних обмежень. 

Не досягнувши згоди з приводу цього питання та не маючи змоги користуватись офісним приміщенням за його цільовим призначенням, Орендар був змушений шукати інший об’єкт для оренди та ініціювати розірвання даного договору, що призвело до нових конфліктів з орендодавцем.

Врешті договір було розірвано з ініціативи орендаря за згодою сторін, але умови розірвання виявились для орендаря дещо неочікуваними. Положення договору зобов’язували орендаря сплатити на користь орендодавця неустойку в розмірі місячної орендної плати, а сам орендодавець утримував ще й вже сплачений гарантійний платіж.

Не погоджуючись з ситуацією що виникла, орендар був змушений звернутись до суду за захистом своїх прав та законних інтересів.

Позиція орендаря полягала в тому, що утримання гарантійного платежу орендодавцем суперечить ч.3. ст.509 ЦК України, яка передбачає, що зобов'язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Гарантійний платіж можна визначити як самостійний спосіб забезпечення виконання договору оренди, яким є грошова сума, що передається орендарем орендодавцю для забезпечення компенсації матеріальних вимог орендодавця у разі невиконання або неналежного виконання орендарем своїх зобов’язань. При належному виконанні договору оренди по закінченні строку дії договору гарантійний платіж має повертатись орендареві.

В наведеній ситуації орендар не порушував умови договору та належним чином передав приміщення за актом орендодавцю при укладанні додаткової угоди про розірвання договору.

Заперечуючи право орендодавця на утримання гарантійного платежу орендар наголосив, що відповідно до статті 61 Конституції України ніхто не може бути двічі притягнений до юридичної відповідальності одного виду за одне й те саме правопорушення.

В постанові ВСУ від 11.10.2017 року в справі №6-1374цс17 суд зазначив, що на думку ВСУ з урахуванням змісту договору та відповідно до статті 549 ЦК України штраф і пеня є одним видом цивільно-правової відповідальності, а тому їх одночасне застосування за одне й те саме порушення свідчить про недотримання положень, закріплених у статті 61 Конституції України щодо заборони подвійної цивільно-правової відповідальності за одне і те саме порушення.

Орендар наголосив, що вважає абсурдним те, що у зв’язку з відмовою орендодавця врегульовувати ситуацію з кондиціонуванням приміщення та неможливістю працівників орендаря працювати в офісі без кондиціонування у тридцятиградусну спеку, йому доводиться сплачувати подвійну неустойку, при цьому орендуючи нове офісне приміщення.

Враховуючи викладене вище, орендар в позовній заяві просить визнати пункт договору про утримання орендодавцем гарантійного платежу несправедливим, таким, що порушує паритетність сторін, покладаючи на орендаря подвійну відповідальність одного виду за ініціювання дострокового розірвання Договору через неможливість використання приміщення за його цільовим призначенням.

Наразі розгляд справи в суді ще не розпочався.

Читайте:

Бізнес перевірятимуть за новими правилами: що відомо про зміни в інспекційному законодавстві

Поради орендарям

Якщо договором не передбачена можливість його одностороннього розірвання за ініціативою орендаря, то це ще не означає, що договір не може бути розірваний.

Варіанти розірвання договору за ініціативою орендаря необхідно розглядати з урахуванням сукупності об’єктивних обставин, в яких він опинився. Доцільно звернути увагу на положення статті 652 ЦКУ (істотна зміна обставин) статтю 651 ЦКУ (підстави для розірвання договору), форс-мажорні обставини, тощо та проектувати їх на себе. Майже з 100% впевненістю можна сказати, що таке розірвання буде відбуватись в судовому порядку.

В той же час, для деяких орендарів економічні санкції за одностороннє розірвання договору не відіграють значної ролі і вони радше заплатять орендодавцеві неустойку з гарантійним платежем, ніж продовжуватимуть з ним співпрацю, а витрачені кошти на таке розірвання «відіб’ють» у короткостроковій перспективі здійснюючи свою господарську діяльність.

В будь-якому випадку, враховуючи таку практику в орендних відносинах, орендарю необхідно взяти до уваги, що в проекті обговорюваного з орендодавцем проекту договору має бути відображене положення, яке б закріплювало процедуру його розірвання з ініціативи орендаря, в тому числі без застосування неустойки чи утримання гарантійного платежу в якості санкції за розірвання. В інакшому випадку бажання розірвати договір призведе до різного роду фінансових втрат, витраченого часу та нервів.

Читайте:

Финансирование "теплых кредитов" предлагают сократить более чем в 2,7 раза

Интересно о строительстве: Как сделать здание из сэндвич-панелей привлекательным?