Кредити на житло в Україні найвищі в Європі. Чи є шанс в України на доступну іпотеку?

Чи є шанс на доступний
кредит на житло в Україні?

Згадуючи першу квартиру, я розумію бажання багатьох українців поліпшити свої побутові умови. Довгі роки оренди або проживання в тісних квадратних метрах - це ті проблеми, з якими стикаються багато родин в Україні. Допомогти їм могла б доступна іпотека. Зараз вона також могла б допомогти і забудовникам, які постраждали від падіння попиту на нерухомість і змушені були припиняти будівництво в період карантину, повідомляє відомий столичний забудовник.

Але досі доступна іпотека існує лише в заявах чиновників і на рекламних вивісках. Насправді ж ставки іпотечного кредитування в Україні найвищі в Європі, а кількість схвалених позик не перевищує кілька тисяч на рік на всю нашу багатомільйонну країну.

Нещодавно президент анонсував запуск державної програми зі зниження іпотечних ставок до 10% уже цього року. Паралельно з цим, Національний банк, знизив облікову ставку до 8%. Але чи достатньо цього для повноцінного запуску ринку кредитування житла в Україні? Чи готові банки йти на іпотечний ризик у поточних економічних умовах?

Хто і на яких умовах дає іпотеку в Україні?

Минулого року іпотеку готові були фінансувати лічені банки: державні та кілька комерційних.

Незважаючи на те, що банки регулярно анонсують зниження номінальних кредитних ставок, реальна вартість української іпотеки досі може досягати 20% річних і більше. Такі позики часто видають на термін до 20 років. В такому разі настільки високі ставки означають, що за перші десять років програми покупець переплатить за куплену в кредит квартиру більш ніж удвічі. Готових на такі жертви не так вже й багато.

Винятком можуть бути іпотечні програми в партнерстві з забудовниками. Річні ставки за такими кредитами можуть бути на 5-7% нижче в рамках пільгового періоду, проте з часом вони все одно наздоганяють ринкові значення. Девелоперів, у яких є такі програми на сьогоднішній день критично мало і будують вони переважно в столиці.

Как изменится жизнь после пандемии. Семь иллюстраций, которые касаются экономики и бизнеса (ИНФОГРАФИКА)

При цьому іпотека може не просто стимулювати галузі, які тісно пов'язані з будівництвом, а й бути драйвером зростання економіки в цілому. В Україні ;ж на іпотеку припадає менше 5% від загальної кількості позик у кредитних портфелях банків.

У європейських країнах справи з іпотекою йдуть кардинально інакше. Протягом минулого року середні ставки за іпотекою в ЄС були нижче 6%, коливаючись від 0,5% до 5,5% в залежності від регіону. При цьому частка іпотеки становила понад 50% від загальної кількості угод з нерухомості.

Що стримує іпотечне кредитування в Україні?

З іпотекою в Україні вже багато років складається парадоксальна ситуація. Покупці, що бажають придбати житло в кредит не можуть осилити двозначні відсотки. А банки фокусуються на більш дохідних дрібних і коротких споживчих кредитах замість того, щоб розвивати довгострокові стратегічні програми.

До позичальників виставляють значні вимоги для отримання іпотеки: їхні доходи мають бути прозорими, стабільними, а регулярні виплати за кредитом не мають перевищувати 50% від щомісячної зарплатні. Ми бачимо, що багато клієнтів отримують відмови через те, що не можуть довести свою довгострокову платоспроможність за допомогою офіційних даних.

Знизити ставки і пом'якшити вимоги до позичальників банкірам не дозволяє економічна кон'юнктура. Крім самого активу у вартість іпотечного кредиту банки закладають ризики. Раніше ризики багато в чому були пов'язані з динамікою валютного ринку, високою інфляцією. Тепер країну випробовують нові виклики, як наприклад, світова пандемія.

Є й інші проблеми, які не дають можливості банкірам нарощувати іпотечне кредитування. Наприклад, деякі фінустанови досі не можуть впоратися з проблемними портфелями валютної іпотеки 2008-2009 років, які не обслуговуються з початку девальвації. У 2014 році багато банків фактично згорнули іпотеку.

Коли кредити на житло подешевшають?

Передумови для незначного зниження іпотечних ставок цього року все ж є. По-перше, НБУ знизив вартість кредитів для банків до 8%. Зниження облікової ставки - це позитивний сигнал для ринку, хоча кредитні ставки реагують на зміну монетарної політики, як правило, з великим відставанням.

По-друге, восени 2020 року спливає дія мораторію на стягнення заставної нерухомості за валютними кредитами, виданими до девальвації. Це дасть можливість банкам частково вирішити проблему з проблемними іпотечними портфелями.

Как изменились цены на жилье в апреле. Градация по классам новостроек

Однак, на мій погляд, всі перераховані вище фактори, все ж не є вирішальними для масового запуску доступної іпотеки цього року.

За нашими прогнозами, за оптимістичного сценарію у вересні українська економіка тільки почне поступово відновлюватися від наслідків локдауну. Чи буде на той час банківська система готова до різкого здешевлення іпотеки - відкрите питання. У поточній ситуації іпотека в 8-10% можлива не раніше 2022 року.

Банки неохоче йшли на ризики у відносно стабільний час. Зараз тим більше наївно розраховувати, що без спеціальної програми підтримки, банкіри масово почнуть роздавати українцям іпотеку під рекордні 8-10% річних. Чи є така програма реальним пріоритетом для уряду - питання. І дуже важливе для мільйонів українців.

Чи є альтернативи?

Єдиною надійною альтернативою іпотеці зараз може бути розстрочка від забудовника. Девелопери, як правило більш гнучкі в прийнятті рішень, ніж банки, хоча вимоги щодо платоспроможності клієнта для них теж важливі.

Головна перевага розстрочки перед іпотекою - її отримати набагато простіше, і до введення будинку в експлуатацію вона може бути зовсім безпроцентною. Мінус розстрочки від забудовника полягає в тому, що вона видається на більш короткі терміни. Банки розтягують іпотечні програми до 20 років, тоді як розстрочка від забудовника може бути надана в середньому на 24-36 місяців.

Як опцію - я б зараз ще рекомендував заходити в розстрочку, але при появі доступної іпотеки - переводити розстрочку в банківський кредит. Таким чином можна зменшити ризики і розтягнути виплати ще на кілька років.

Спасти страну: нужны секторальные льготы и амнистия капитала

Ринок іпотечного кредитування - це можливість для сотень тисяч українців отримати якісне доступне житло. Але поточні її умови не завжди дозволяють реалізувати цю можливість.

Рішенням можуть стати не гучні заяви політиків і чиновників, а сукупність реальних дій: цільова держпрограма підтримки банків, які видають іпотеку, дешевий ресурс, зняття мораторію на стягнення заставної нерухомості, збільшення гарантій з боку забудовника і перегляд вимог до потенційних позичальників з поправкою на реальну ситуацію в економіці.

ЧИТАЙТЕ ГЛАВНЫЕ НОВОСТИ О КОРОНАВИРУСЕ, ПРОГНОЗЫ И СОВЕТЫ ДЛЯ СТРОИТЕЛЕЙ, переходите в спецтему "Короновирус и строителство - прогнозы и советы"