Арестованную землю могут выставить на продажу

В Украине должны запустить механизм продажи арестованных земельных участков. Новая редакция закона "Об исполнительном производстве" предусматривает внесение изменений в Земельный кодекс. Они повлекут ощутимые последствия для многих должников, пишет ubr.ua. 

Если закон подпишет Президент, исполнители получат право проводить торги земельными участками должников и обращать взыскания на недвижимое имущество даже если право собственности на него не зарегистрировано в установленном порядке (часть 4 ст. 50). Сейчас реализовать участки без надлежащего оформления права собственности нельзя отмечает директор МЮК KODEX Станислав Климов. Также в Земельный кодекс внесены нормы, которые предусматривают обращение взыскания на земельный участок через его реализацию на электронных торгах, что ранее вообще не рассматривалось. 

"В принципе, исполнители и до принятия изменений, имели право на реализацию земли, но процедура была сложная, как и для торгов участками государственной или коммунальной собственности. Теперь будет возможность продавать наделы по знакомым процедурам электронных торгов, как и для недвижимости, которая торгуется, например, через площадку СЕТАМ", — отметил юрист КПМГ в Украине Антон Каганец. 

Что продадут 

Под действие новой редакции закона "Об исполнительном производстве", по оценкам юристов, скорее всего, могут попасть земельные участки правовой режим по которым, согласно старым правилам, не позволяет их свободную продажу. То есть наделы должников вне зависимости от их целевого назначения. 

"Закон прямо об этом не говорит, но можно предположить, что речь идет осельхозземлях, землях для ведения товарного сельхозпроизводства и землях подсобного сельского хозяйства — именно их владельцы наиболее часто закредитованы или имеют долги перед поставщиками", — предположил старший юрист ЮК Prove Group Ярослав Абрамов.  "Но законом предусмотрено, что в первую очередь продаже подлежат земельные участки свободные от жилой застройки", — добавил адвокат ЮКК "Де-юре" Андрей Павлишин. 

Несмотря на то, что процедура реализации будет регулироваться двумя законодательными актами, особых нестыковок в их нормах юристы не видят. Ведь принята не только новая редакция закона "Об исполнительном производстве", но и внесены соответствующие дополнения в Земельный кодекс. В случае возникновения споров будет применяться закон "Об исполнительном производстве" как специальная норма, регулирующая порядок принудительной реализации имущества должника. 

"Новый закон об исполнительном производстве будет иметь преимущественную силу над Земельным кодексом, но только в части процедуры реализации земельных участков должников. Другие земельные правоотношения закон об исполнительном производстве не регулирует", — предупреждает Андрей Павлишин. 

Таким образом, изменения по законам 2506а/2507а не затрагивают действующих норм Земельного кодекса в части его Переходных положений (п.15), запрещающих просто куплю-продажу земельных участков сельхоз назначения или участков для ведения товарного сельхозпроизводства (включая смену целевого назначения). И до принятия закона "Об обращении земель сельхозназначения" существующий запрет, по-прежнему, будет блокировать доминирующую часть рынка.  

"Суть норм Переходных положений (п.15) сводится к установлению ничтожности как сделок купли-продажи земель, так и любых сделок (включая предварительные договоры и даже доверенности) относительно продажи, отчуждения, передачи прав на отчуждение. Обойти эту норму законным путем нельзя. Эта норма, безусловно, является максимально "специальной" для целей разрешения любых коллизий. Хотя, исключать "сумасшествия" судей я бы не стал. А в этом случае возможно доказывание права на взыскание прав на землю, поскольку, фактически, ни сделкой, ни отчуждением в понимании п.15 это действие не является", — отметил Ярослав Абрамов. 

Рано радоваться 

Даже в части запуска торгов "дозволенными" участками, радостные ожидания юристы считают преждевременными. По их оценкам, новый закон хоть и допускает торговлю земучастками должников, но не устраняет всех недочетов и запретов, приостанавливающих продажу с публичных торгов. Вопросы по новому закону и Земельному Кодексу на практике будут возникать потому, что четко не прописана процедура обращения взыскания на земельный участок и не урегулирован процесс принудительной продажи. А в Земельном кодексе это прописано одной строкой — "в соответствии с законом об исполнительном производстве", отметили в ЮКК "Де-юре". 

"О какой полной разблокировке земельных торгов может идти речь, если в законе не выписан четкий механизм продаж именно земельных участков. Есть общая 63 статья об электронных торгах, весь порядок проведения которых втиснулся в 11 небольших пунктов. Но нет особенностей продажи земли с электронных торгов", — считает Андрей Павлишин. 

В законе указано, что порядок проведения электронных торгов будет устанавливать Минюст. 

Год в запасе 

По причине отсутствия четких правил вопрос принудительных продаж земель должников будет в подвешенном состоянии еще около года. А значит, массовых распродаж арестованных судами участков, ожидать не стоит. 

Хотя в этом и заинтересованы многие банки, имеющие большие массивы залоговых земель по просроченным кредитам, отмечают в компании КПМГ в Украине. "Надеемся, что прописанные нормы облегчат жизнь исполнителям и взыскателям, но не спровоцируют построения схем, когда через исполнительное производство, по сути, будет проводиться отчуждение земель государственной и коммунальной собственности", — предположил Антон Каганец.

"Ситуативная возможность кое-что делать с земельными участками под арестом не означает начала активных продаж. Хотя, безусловно, будут попытки создать рынок продаж арестованного имущества под заказ, например, путем уступки прав. Единственным реальным препятствием может стать судебная практика", — предполагает Ярослав Абрамов. 

Юрист не исключает роста количества арестов участков, как до появления частных исполнителей, так и после. Но отмечает, что сохранение норм Переходных положений Земельного кодекса будет пресекать масштабную практику реализации земучастков, даже через организацию фиктивных долгов. 

"Фиктивный долг, о котором собственник земли не знает, создать в условиях открытых реестров достаточно сложно. А характер таких действий позволяет говорить о наличии состава уголовного преступления, что у многих отобьёт желание поживиться", — считает адвокат из ЮКК "Де-юре". Так что до полной отмены моратория, глобального изменения рынка и разблокирования продаж еще далеко, резюмирует директор МЮК KODEX. 

"Правительство планирует открыть полноценный рынок земли с 2017 года. Для этого должен быть разработан проект закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", — напоминает Станислав Климов.