Вмешательство в реестр недвижимости. Кто виноват?

Госреестр недвижимости сложно взломать, но легко подделать в нем данные

За полгода, в течение которых система регистрации недвижимости работает в новом формате, участники рынка успели выявить ее недостатки. Слишком широкий круг лиц, имеющих доступ к реестру, и слишком низкая их квалификация сделали очень уязвимым право собственности на недвижимость.

Нотариусы на все руки

По данным Минюста, в стране сейчас работает 815 государственных нотариальных контор и 5612 частных нотариусов. С 1 января 2016 года все они получили полный доступ к гостреестру вещный прав на недвижимое имущество. Проще говоря, их наделили всеми необходимыми полномочиями для внесения в реестр информации о том, какая недвижимость кому принадлежит.

Такой шаг в Минюсте называли децентрализацией, объясняя, что чем выше конкуренция среди регистраторов, тем сильней их мотивация предоставлять качественные и недорогие услуги по регистрации. Но получилось не совсем так, как ожидалось.

Для начала, не всех нотариусов удалось быстро и качественно обучить новому делу. Частный нотариус Марина Зарина рассказывает: «Нам дали право, но нас забыли научить. Потому что реестр сложный, большой, закон новый. Нет методических рекомендаций, системного обобщения практики и разъяснения ошибок, которые делают регистраторы».

Слишком широкий круг

Кроме того, и это еще более существенная проблема, очень сложно контролировать такое большое количество нотариусов. К тому же, помимо 6,5 тыс. нотариусов полномочиями регистратора наделили и других лиц, таких как государственные регистраторы, представители местных администраций, а также любых аккредитованных лиц. В их числе будут даже сотрудники «Укрпочты».

Правда, как уточнил замминистра юстиции по вопросам госрегистрации Павел Мороз, речь не идет о том, что регистрацию будут осуществлять нынешние сотрудники «Укрпочты». Планируется, что специально обученные регистраторы будут работать в помещениях «Укрпочты».

По данным «Укрпочты» сейчас в Украине работает почти 12 тыс. отделений, с начала года открыто еще 10 новых отделений, до конца года планируется открыть еще 100. Во скольких из них будут предоставлять услугу по регистрации недвижимости, пока неизвестно, но несложно заметить, что перспективы буквально огромные.

Частный случай

В таких масштабах и в условиях непрекращающейся реформы вполне ожидаемо появляются возможности для манипуляций с госреестром. Широкую огласку в прессе получила история сумского нотариуса Оксаны Ассори, под учетной записью которой якобы были совершены незаконные действия в госреесте недвижимости. В частности, речь шла о взломе госреестра для того, чтобы изменить право собственности на несколько объектов недвижимости в Киеве. Об этом со ссылкой на письмо руководителя Сумского отделения Нотариальной палаты Украины (НПУ) СМИ сообщили в середине мая. Спустя месяц ясности в этой истории не прибавилось.

«Следственным отделом Сумского ОП (г. Сумы) ГУНП в Сумской области проводится досудебное расследование в уголовном производстве, сведения о котором внесены в Единый реестр досудебных расследований по заявлению Ассори О.Ю., а именно по факту несанкционированного вмешательства в государственный реестр недвижимого имущества частного нотариуса Сумского городского нотариального округа», - сообщили в официальном ответе в полиции Сум.

Руководитель Сумского отделения НПУ Лариса Ворошина (в СМИ ее ошибочно называли Ларисой Волошиной или Натальей Волошиной) не захотела общаться. В свою очередь, Оксана Ассори объяснила, что сейчас не может давать комментарии на эту тему. «Сейчас ведется уголовное производство, я там являюсь стороной уголовного производства, потерпевшей, поэтому я не имею права разглашать», - сообщила она.

Нотариусы не виноваты?

В НПУ не пожелали комментировать случай с нотариусом Оксаной Ассори, объяснив, что обсудят его на очередном заседании Совета палаты. Неофициально два источника в НПУ сообщили, что об этом случае в организации знают, как и о многих других. Впрочем, винят там во всем не нотариусов, а киберпреступников.

«В течение длительного времени (начиная с апреля 2015 по май 2016) наблюдаются случаи постороннего вмешательства в Государственный Реестр прав (далее – ГРВП) путем использования логина, пароля, ключа ЭЦП нотариуса. В результате осуществляются неправомерные регистрационные действия, связанные с прекращением обременений, арестов и ипотек, а также дальнейшей незаконной перерегистрации права собственности», - говорится в официальном сообщении НПУ, обнародованном в конце мая. 

Как утверждают в НПУ, за этот период было осуществлено около 300 посторонних вмешательств, в результате чего пострадали более двадцати нотариусов. «Реально таких случаев гораздо больше, поскольку между посторонними вмешательствами в ГРВП и выявлением такого факта проходит достаточно длительное время (иногда – несколько месяцев), а первые инциденты, связанные с использованием компьютеров нотариусов для проведения незаконных регистрационных действий в ГРВП датированы ноябрем-декабрем 2014 года», - говорится в сообщении.

Много частных случаев

Впрочем, опрошенные юристы, риелторы, банкиры и прочие эксперты уверены: никакого взлома реестра в Сумах, равно как и в других случаях, не было. В этом и других случаях эксперты считают виновными самих нотариусов, которые либо по невнимательности открывали возможности для злоумышленников (например, теряли электронный ключ в виде флешки), либо сознательно вносили в госреестр неправдивую информацию.

«Таких случаев – десятки и сотни. Причем речь вряд ли идет о взломе реестров, они защищены достаточно хорошо», - говорит адвокат Ростислав Кравец. «Взломать госреестр невозможно», - утверждает замминистра юстиции Павел Мороз. Как и участники рынка, он уверен, что в случае с сумским нотариусом Оксаной Ассори речь идет о персональной ответственности нотариуса, а не о хакерском взломе системы.

Есть ли выходы

Как бороться с ситуацией? Эксперты предлагают разные механизмы. Заместитель бизнес-омбудсмена Ярослав Грегирчак предлагает пересмотреть целесообразность возможности проводить регистрационные действия по недвижимости в ином регионе, нежели тот, в котором находится объект. «Я достаточно сдержанно отношусь к абсолютному принципу экстерриториальности. Возможно, в отношении таких транзакций как сделки с недвижимостью стоит ограничиваться хотя бы областью, где расположен объект», - предлагает он.

Кое-что уже, впрочем, сделано. Как рассказывает Ярослав Грегирчак, Совет бизнес-омбудсмена предлагал Минюсту усложнить процедуру входа регистратора в систему. «Нас услышали. Теперь вход в систему – двухступенчатый: сначала регистратор использует ключ доступа, затем вводит известные только ему логин и пароль», – объясняет он. Правда, еще одна идея совета бизнес-омбудсмена осталась нереализованной: Минюст никак не запустит механизм SMS-информирования собственников недвижимости на случай, если с их объектом происходят какие-то регистрационные действия.

Еще один вариант – ужесточить ответственность за незаконные действия с госреестром. Сейчас наказание сводится к тому, что нотариуса на несколько месяцев отключают от госреестра. Срок отключения зависит от тяжести последствий и наличия рецидива и составляет от 3 до 12 месяцев. Привлечь регистратора и заказчика к административной и, тем более, уголовной ответственности крайне сложно, что ярко демонстрирует кейс компании Arricano, пытающейся вернуть в собственность столичный ТРЦ SkyMall.

«Когда к нотариусу обращаются по поводу регистрации не вполне законной сделки на миллионы долларов, размер вознаграждения, например, 20 тыс. долларов, оправдывает риски. Доказать умысел и вину сложно, скорее всего, в виде наказания нотариусу просто на несколько месяцев отключат доступ к госреестру. Поэтому ему проще взять деньги и провести это время на море», – объясняет адвокат, не пожелавший озвучивать свое имя.

В пользу Минюста говорит тот факт, что уже несколько месяцев при ведомстве и его территориальных управлениях работают комиссии по вопросам рассмотрения жалоб в сфере государственной регистрации. «Всего к нам поступило более 700 таких жалоб, около 100 из них мы удовлетворили и вернули в госреестр прежние данные», – рассказал Павел Мороз.

Но сложно назвать такой процент удовлетворенных жалоб высоким, так что неудивительно, что бизнес жалуется на низкую эффективность работы этих комиссий. «Нужно просто ужесточать ответственность регистраторов», – предлагает адвокат Юрий Юрченко. В конечном итоге, говорят представители рынка, ответственность лежит на Минюсте как органе, контролирующим реестр, регистраторов, и нотариусов. Поэтому какими бы ни были настоящие причины незаконного вмешательства в госреестр недвижимости, их стратегическим устранением должно заниматься именно профильное ведомство.