РУС УКР РУС ENG
НБУ: USD: 41.590 EUR: 47.076
Банк Покупка Продажа НБУ
USD 39.800 40.300 41.590
EUR 40.000 41.000 47.076
USD 41.330 41.831 41.590
EUR 46.450 47.299 47.076
Новость

Захист прав інвесторів незавершеного будівництва: проблемні точки для бізнесу і наслідки для покупців житла

Парламент запроваджує ряд нововведень, які суттєво вплинуть на ринок нерухомості. В першу чергу, вони стосуються захисту прав інвесторів незавершеного будівництва. Позитивно оцінюючи більшість новацій, учасники будівельного ринку наголошують на необхідності вдосконалення деяких положень
6389
01 октября 2021 г.


Закон про захист прав інвесторів:
наслідки і проблемні точки


Верховна Рада 8 вересня 322 голосами ухвалила у першому читанні законопроєкт № 5091 «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Цим документом врегульовуються умови цивільно-правових стосунків щодо об'єктів незавершеного будівництва.

Зокрема, законопроєктом вводиться поняття «майбутні об'єкти нерухомості» та механізм реєстрації спеціальних майнових прав на них. І тільки після реєстрації дозволятиметься продаж цих об'єктів. Таким чином, унеможливлюється повторний продаж квартир чи нежитлових приміщень та виведення на ринок об'єктів незаконного будівництва.

Не менш важливе нововведення - запровадження гарантійного фонду квадратних метрів для завершення будівництва. Таким фондом буде частина об'єкта, яку забудовник не зможе продати до завершення будівництва.

Розмір гарантійного фонду буде визначатись Кабміном. А фінансування будівництва майбутніх об'єктів нерухомості, включених до гарантійного фонду, ляже на плечі забудовника.

Також законопроєктом запроваджується єдина форма договору купівлі-продажу для всіх забудовників.


Якими будуть наслідки для інвесторів?

Ці та інші нововведення спрямовані на захист споживача. Він перетворюється з інвестора, який бере на себе частину ризиків, на гарантованого покупця, що отримує державний захист своїх прав на випадок недобудови чи неузгодженої з ним зміни проєктної документації.

До того ж, реєстрація майнових прав на квартири, які будуються, відкриває можливість використовувати їх, як заставу. Це знизить банківські ризики на ринку іпотечного кредитування. А, значить, сформуються умови для покращення умов іпотеки. Тобто, потенційні покупці квартир отримають ще й опосередковану вигоду в разі ухвалення законопроєкту.

Разом з тим, нові правила на ринку нерухомості матимуть і суттєві негативні наслідки для покупця. Так, компанії-забудовники будуть змушені включати в ціну квадратного метра вартість державної реєстрації, що призведе до підвищення цін на ринку. Крім того, запровадження норми про продаж квартир тільки після реєстрації суттєво вплине (особливо - в перший час) на обсяги пропозицій, на іпотеку. Це також призведе до здорожчання нерухомості.


Чим задоволені будівельники?

З точки зору будівельного бізнесу, законопроєкт № 5091 також має як безперечно позитивні, так і сумнівні положення.

До безперечних «плюсів» законопроєкту учасники ринку відносять запровадження зрозумілих правил щодо майбутніх об'єктів нерухомості. Ці правила знижують ризики виходу на ринок недобросовісних забудовників.

Безперечним позитивом є і спрощення порядку надання адміністративних послуг з отримання права на будівельні роботи та державну реєстрацію права власності на об'єкт будівництва та його складові частини. Принцип «єдиного вікна» дозволить значно спростити процес отримання дозвільної документації.

Також будівельники позитивно оцінюють положення законопроєкту, які дозволять створити механізми прозорішого та безпечнішого залучення коштів фізичних та юридичних осіб у будівництво.


Де бізнес бачить проблемні точки?

Представники бізнес-спільноти, в цілому позитивно оцінюючи і сам законопроєкт, і його ідеологію, усе ж вказують на деякі недоліки. Будівельники сподіваються на ліквідацію проблемних точок в процесі підготовки законопроекту до другого читання.

Перш за все, бізнес, як і споживачі, не зацікавлений у тому, щоб скоротились обсяги ринку нерухомості. Якщо для покупців такий сценарій призведе до підвищення цін на квартири і нежитлові приміщення, то для бізнесу він обернеться економічними втратами, зменшенням кількості робочих місць. А це, в свою чергу, призведе до скорочення надходжень від галузі в бюджети всіх рівнів.

Тому бізнес сподівається на те, що законодавці врахують цей ризик і передбачать механізми, які дозволять уникнути раптової зміни «правил гри» та різкого скорочення ринку.

Адже абсолютна більшість забудовників не мають достатнього ресурсу для того, щоб забезпечити будівництво багатоквартирного будинку власним коштом. Сама логіка ринку передбачає залучення коштів інвесторів. Якщо законопроєкт буде ухвалено в нинішньому вигляді, то залучати кошти інвесторів забудовник зможе лише одним шляхом - через договори купівлі-продажу майбутніх об'єктів нерухомості. Інші інструменти, такі як форвардні контракти, інвестиційні та попередні договори стануть недоступними. А це призведе до зменшення обсягів будівництва та зростання цін на ринку первинної нерухомості.

Експерти також висловлюють побоювання щодо суб'єктивного чинника. Так, незрозуміло, якими критеріями мають керуватись у Кабміні, окремою постановою якого планується встановити розмір гарантійного фонду в об'єкті будівництва.

А норма, якою забороняється перший продаж майбутніх об'єктів нерухомості у випадку відкликання дозвільної документації, несе прямі корупційні ризики. Адже в Україні поширена (навіть - дуже поширена) практика зупинки будівництва рішенням суду чи уповноваженого органу.

Ще одне суперечливе положення - порядок оформлення реєстрації майбутніх об'єктів нерухомості. Забудовник змушений буде оплачувати державну реєстрацію ще до того, як отримає кошти від інвестора. Це суперечить економічним правилам будівельного ринку.

Так само, як і норма, згідно з якою забудовник зобов’язаний платити податок на додану вартість на перші розрахунки за договором купівлі-продажу нерухомості. Адже це означає, що податком обкладаються ще не збудовані об'єкти! Гроші інвестора вкладатимуться не в завершення будівництва (до чого має стимулювати забудовника новий закон), а на виконання податкових зобов’язань.

Іншими словами, покупець отримує додатковий захист своїх прав тільки «на папері». Адже забудовник не отримує можливостей забезпечити дотримання цих прав на практиці!

І в цьому - головний недолік запропонованих змін. Якщо його не буде усунуто, то він знецінить більшість здобутків законопроєкту № 5091.

  Интересно о ремонтах: 3 важных совета при выборе цвета краски для стен

Володимир Зубик
Источник:
biz
30 сентября 2021 г.
10500
Як зміниться будівельний ринок після набрання чинності закону "Про гарантування речових прав на об'є...
30 сентября 2021 г.
1406
Миграция из сел в города, которые к этому не готовы, застройка пригорода, инфраструктура которого дл...
30 сентября 2021 г.
13830
Зачем арендаторам flex-офисы, как работает hot-desking в торговле, почему проиграли владельцы хрущев...
Українці, що ви думаєте з цього приводу? Давайте обговорювати!
Не стійте осторонь – вільно діліться своєю думкою з іншими людьми.
Але, будь ласка, будьте ввічливі та дотримуйтесь правил коментування. ПОСИЛАННЯ ЗАБОРОНЕНІ, та блокуються автоматом.
Заборонені будь-які посилання (коментар з посиланням не може бути доданий, він автоматично блокується)

Заборонено і буде заблоковано:
- реклама
- спам та шахрайство
- образи, дискримінаційні висловлювання

Редакція не модерує коментарі, відповідальність за зміст коментарів несе автор коментаря. Редакція Build Portal залишає за собою право не погоджуватись з думкою автора коментаря, проте надає свободу слова відповідно до ст. 21, 24 та ст. 34 Конституції України.

Шановні читачі, читайте коментарі вдумливо, пам'ятайте, що автором коментарів можуть бути різні джерела.

Будь ласка, поставтеся до цих правил з повною відповідальністю.
Якщо дії коментованого шкодять читачам, рекламодавцям, співробітникам Build Portal або всій нашій спільноті, ми можемо заблокувати користувача.
Читать полностью Скрыть
26 мая 2025 г.
2869
Фонд вкладатиме кошти, внесені США та Україною, у проєкти з видобутку природних ресурсів, нафту та г...
02 мая 2025 г.
2827
Згідно з текстом документа, Україна має право сама визначати ділянки, які надаватиме для пошуку та в...
08 апреля 2025 г.
4041
Наразі землі, які були незаконно відчужені, повертаються до держави та територіальних громад че...
Вчера
547
У північно-західній частині Парижа з'явився новий житловий район - Clichy-Batignolles, який став яск...
28 мая 2025 г.
823
Компанія Viton пропонує комплексне будівництво складських приміщень та логістичних центрів по всій т...
28 мая 2025 г.
1781
Нова арена для проведення заходів вперше в Німеччині буде кліматично нейтральною завдяки проєкт...
27 мая 2025 г.
2672
Під час заходу будівельна спільнота та представники влади разом з міжнародними партнерами об'єднають...
26 мая 2025 г.
1007
18-19 червня 2025 року у м.Києві відбудеться виставка-форум у сфері інноваційних рішень для теплової...
20 мая 2025 г.
953
Цьогоріч переможцем в номінації «Підприємець року» загальнонаціональної програми «...
Почтовая рассылка Build Portal для участников строительного бизнеса
Только самое важное
*один раз в неделю
Юрій Обух, директор Рууккі Україна розповів про незмінний курс компанії до інновацій і без...
Андрій Озейчук – будівельник з 27-річним досвідом, засновник компаній Rauta, Kovlar та Teza, г...
BUILD PORTAL - Агрегатор новин
  • Збираємо всі існуючі новини будівельного ринку в одному місці
  • Унікальний "SMART рубрикатор" (розумний рубрикатор): це дуже деталізований по кожному напрямку рубрикатор аби ви змогли швидко знайти всі згруповані матеріали з потрібної теми
Build portal - українське народне медіа - без впливу оліграхів та влади!