РУС УКР РУС ENG
НБУ: USD: 41.289 EUR: 44.968
Банк Покупка Продажа НБУ
USD 39.800 40.300 41.289
EUR 40.000 41.000 44.968
USD 41.070 41.490 41.289
EUR 44.630 45.230 44.968
Новость

Захист прав інвесторів незавершеного будівництва: проблемні точки для бізнесу і наслідки для покупців житла

Парламент запроваджує ряд нововведень, які суттєво вплинуть на ринок нерухомості. В першу чергу, вони стосуються захисту прав інвесторів незавершеного будівництва. Позитивно оцінюючи більшість новацій, учасники будівельного ринку наголошують на необхідності вдосконалення деяких положень
6352
01 октября 2021 г.


Закон про захист прав інвесторів:
наслідки і проблемні точки


Верховна Рада 8 вересня 322 голосами ухвалила у першому читанні законопроєкт № 5091 «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Цим документом врегульовуються умови цивільно-правових стосунків щодо об'єктів незавершеного будівництва.

Зокрема, законопроєктом вводиться поняття «майбутні об'єкти нерухомості» та механізм реєстрації спеціальних майнових прав на них. І тільки після реєстрації дозволятиметься продаж цих об'єктів. Таким чином, унеможливлюється повторний продаж квартир чи нежитлових приміщень та виведення на ринок об'єктів незаконного будівництва.

Не менш важливе нововведення - запровадження гарантійного фонду квадратних метрів для завершення будівництва. Таким фондом буде частина об'єкта, яку забудовник не зможе продати до завершення будівництва.

Розмір гарантійного фонду буде визначатись Кабміном. А фінансування будівництва майбутніх об'єктів нерухомості, включених до гарантійного фонду, ляже на плечі забудовника.

Також законопроєктом запроваджується єдина форма договору купівлі-продажу для всіх забудовників.


Якими будуть наслідки для інвесторів?

Ці та інші нововведення спрямовані на захист споживача. Він перетворюється з інвестора, який бере на себе частину ризиків, на гарантованого покупця, що отримує державний захист своїх прав на випадок недобудови чи неузгодженої з ним зміни проєктної документації.

До того ж, реєстрація майнових прав на квартири, які будуються, відкриває можливість використовувати їх, як заставу. Це знизить банківські ризики на ринку іпотечного кредитування. А, значить, сформуються умови для покращення умов іпотеки. Тобто, потенційні покупці квартир отримають ще й опосередковану вигоду в разі ухвалення законопроєкту.

Разом з тим, нові правила на ринку нерухомості матимуть і суттєві негативні наслідки для покупця. Так, компанії-забудовники будуть змушені включати в ціну квадратного метра вартість державної реєстрації, що призведе до підвищення цін на ринку. Крім того, запровадження норми про продаж квартир тільки після реєстрації суттєво вплине (особливо - в перший час) на обсяги пропозицій, на іпотеку. Це також призведе до здорожчання нерухомості.


Чим задоволені будівельники?

З точки зору будівельного бізнесу, законопроєкт № 5091 також має як безперечно позитивні, так і сумнівні положення.

До безперечних «плюсів» законопроєкту учасники ринку відносять запровадження зрозумілих правил щодо майбутніх об'єктів нерухомості. Ці правила знижують ризики виходу на ринок недобросовісних забудовників.

Безперечним позитивом є і спрощення порядку надання адміністративних послуг з отримання права на будівельні роботи та державну реєстрацію права власності на об'єкт будівництва та його складові частини. Принцип «єдиного вікна» дозволить значно спростити процес отримання дозвільної документації.

Також будівельники позитивно оцінюють положення законопроєкту, які дозволять створити механізми прозорішого та безпечнішого залучення коштів фізичних та юридичних осіб у будівництво.


Де бізнес бачить проблемні точки?

Представники бізнес-спільноти, в цілому позитивно оцінюючи і сам законопроєкт, і його ідеологію, усе ж вказують на деякі недоліки. Будівельники сподіваються на ліквідацію проблемних точок в процесі підготовки законопроекту до другого читання.

Перш за все, бізнес, як і споживачі, не зацікавлений у тому, щоб скоротились обсяги ринку нерухомості. Якщо для покупців такий сценарій призведе до підвищення цін на квартири і нежитлові приміщення, то для бізнесу він обернеться економічними втратами, зменшенням кількості робочих місць. А це, в свою чергу, призведе до скорочення надходжень від галузі в бюджети всіх рівнів.

Тому бізнес сподівається на те, що законодавці врахують цей ризик і передбачать механізми, які дозволять уникнути раптової зміни «правил гри» та різкого скорочення ринку.

Адже абсолютна більшість забудовників не мають достатнього ресурсу для того, щоб забезпечити будівництво багатоквартирного будинку власним коштом. Сама логіка ринку передбачає залучення коштів інвесторів. Якщо законопроєкт буде ухвалено в нинішньому вигляді, то залучати кошти інвесторів забудовник зможе лише одним шляхом - через договори купівлі-продажу майбутніх об'єктів нерухомості. Інші інструменти, такі як форвардні контракти, інвестиційні та попередні договори стануть недоступними. А це призведе до зменшення обсягів будівництва та зростання цін на ринку первинної нерухомості.

Експерти також висловлюють побоювання щодо суб'єктивного чинника. Так, незрозуміло, якими критеріями мають керуватись у Кабміні, окремою постановою якого планується встановити розмір гарантійного фонду в об'єкті будівництва.

А норма, якою забороняється перший продаж майбутніх об'єктів нерухомості у випадку відкликання дозвільної документації, несе прямі корупційні ризики. Адже в Україні поширена (навіть - дуже поширена) практика зупинки будівництва рішенням суду чи уповноваженого органу.

Ще одне суперечливе положення - порядок оформлення реєстрації майбутніх об'єктів нерухомості. Забудовник змушений буде оплачувати державну реєстрацію ще до того, як отримає кошти від інвестора. Це суперечить економічним правилам будівельного ринку.

Так само, як і норма, згідно з якою забудовник зобов’язаний платити податок на додану вартість на перші розрахунки за договором купівлі-продажу нерухомості. Адже це означає, що податком обкладаються ще не збудовані об'єкти! Гроші інвестора вкладатимуться не в завершення будівництва (до чого має стимулювати забудовника новий закон), а на виконання податкових зобов’язань.

Іншими словами, покупець отримує додатковий захист своїх прав тільки «на папері». Адже забудовник не отримує можливостей забезпечити дотримання цих прав на практиці!

І в цьому - головний недолік запропонованих змін. Якщо його не буде усунуто, то він знецінить більшість здобутків законопроєкту № 5091.

  Интересно о ремонтах: 3 важных совета при выборе цвета краски для стен

Володимир Зубик
Источник:
biz
30 сентября 2021 г.
10454
Як зміниться будівельний ринок після набрання чинності закону "Про гарантування речових прав на об'є...
30 сентября 2021 г.
1352
Миграция из сел в города, которые к этому не готовы, застройка пригорода, инфраструктура которого дл...
30 сентября 2021 г.
13781
Зачем арендаторам flex-офисы, как работает hot-desking в торговле, почему проиграли владельцы хрущев...
Українці, що ви думаєте з цього приводу? Давайте обговорювати!
Не стійте осторонь – вільно діліться своєю думкою з іншими людьми.
Але, будь ласка, будьте ввічливі та дотримуйтесь правил коментування. ПОСИЛАННЯ ЗАБОРОНЕНІ, та блокуються автоматом.
Заборонені будь-які посилання (коментар з посиланням не може бути доданий, він автоматично блокується)

Заборонено і буде заблоковано:
- реклама
- спам та шахрайство
- образи, дискримінаційні висловлювання

Редакція не модерує коментарі, відповідальність за зміст коментарів несе автор коментаря. Редакція Build Portal залишає за собою право не погоджуватись з думкою автора коментаря, проте надає свободу слова відповідно до ст. 21, 24 та ст. 34 Конституції України.

Шановні читачі, читайте коментарі вдумливо, пам'ятайте, що автором коментарів можуть бути різні джерела.

Будь ласка, поставтеся до цих правил з повною відповідальністю.
Якщо дії коментованого шкодять читачам, рекламодавцям, співробітникам Build Portal або всій нашій спільноті, ми можемо заблокувати користувача.
Читать полностью Скрыть
Вчера
4692
Це може призвести до повного припинення діяльності основної програми компенсацій в Україні в наступн...
Вчера
1881
Для цього народні депутати пропонують передбачити відповідні видатки із загального бюджетного фонду...
31 октября 2024 г.
2608
Згідно з ухваленим документом, громадським об'єднанням, які опікуються охороною культурної спадщини,...
Вчера
1149
Всередині нього буде знаходитися величезний атріум зі спіралеподібною вежею в центрі. Навколо цієї в...
Вчера
525
Автор проєкту, відомий японський архітектор Шигеру Бан, зазначає, що музей є роботою з органічним фа...
31 октября 2024 г.
3369
Автори проєкту вирішили перепланувати об'єм будинку та оптимізувати його просторову конфігурацію від...
22 октября 2024 г.
1405
Захід стане майданчиком для конструктивного діалогу, висловлювання та обговорення різноманітних думо...
15 октября 2024 г.
1684
19 листопада усі провідні бімщики країни знову зустрінуться, щоб подискутувати, обговорити події, но...
10 октября 2024 г.
1266
У Києві відбудеться професійний форум, де зберуться провідні експерти та фахівці будівельної га...
Почтовая рассылка Build Portal для участников строительного бизнеса
Только самое важное
*один раз в неделю
Андрей Озейчук – строитель с 27-летним опытом, основатель компаний Rauta, Kovlar и Teza, предс...
26 июня 2023 г.
345
Андрій Озейчук – будівельник з 27-річним досвідом, засновник компаній Rauta, Kovlar та Teza, г...
18 марта 2024 г.
3673
BUILD PORTAL - Агрегатор новин
  • Збираємо всі існуючі новини будівельного ринку в одному місці
  • Унікальний "SMART рубрикатор" (розумний рубрикатор): це дуже деталізований по кожному напрямку рубрикатор аби ви змогли швидко знайти всі згруповані матеріали з потрібної теми
Build portal - українське народне медіа - без впливу оліграхів та влади!