РУС УКР РУС ENG
НБУ: USD: 41.529 EUR: 46.803
Банк Покупка Продажа НБУ
USD 39.800 40.300 41.529
EUR 40.000 41.000 46.803
USD 41.330 41.831 41.529
EUR 46.810 47.601 46.803
Новость

Що зміниться для покупців житла та забудовників після набрання чинності новим законом?

Як зміниться будівельний ринок після набрання чинності закону "Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому"
10500
30 сентября 2021 г.

Упорядкування будівельного ринку
і захист прав інвесторів


Депутати прийняли за основу один з найбільш вистражданих інвесторами в нерухомість документів – законопроєкт "Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому".

В ідеалі він має унеможливити виникнення будівельних пірамід, різко знизити кількість недобудованих об'єктів, запустити повноцінний ринок іпотеки та банківського кредитування, сприяти подальшому росту будівництва.

Норми цього документа після набуття ним чинності вплинуть на діяльність усіх будівельних компаній та їх відносини з інвесторами в нерухомість.


Посилення контролю дозвільної документації

Основне і найважливіше: "на вході" в процес будівництва об'єкта посилюється контроль дозвільної документації. У законопроєкті передбачена норма, що вимагає від забудовника внесення даних про об'єкт – на кожне його приміщення окремо – у Державний реєстр майнових прав на майбутню нерухомість.

Без такої реєстрації об'єкт не можна буде ні продавати, ні навіть рекламувати. Щоб внести ці дані, знадобиться повний пакет дозвільної документації.

Таким чином законодавці розраховують унеможливити виникнення щонайменше двох прецедентів: з боку покупця – придбання приміщення в незаконній забудові, з боку забудовника – хаотичного розпродажу допоміжних приміщень або перепланування великих помешкань в низку маленьких.

Цим же механізмом – фіксацією технічних характеристик майбутнього об'єкта в Державному реєстрі –унеможливлюється внесення змін у проєкт без згоди інвестора, якщо це зачіпає його інтереси. Ідеться про збільшення поверховості будинку, зміну площ місць загального користування чи плану квартири.

Тобто якщо дозвільна документація видана на зведення гаража, то добудувати його двадцятьма п'ятьма житловими поверхами буде можливо, але продати цей об'єкт не вийде. Так само забудовник не продасть об'єкт з двох будинків, якщо, приміром, за проєктом там передбачені три будинки.

Усе зводиться до того, щоб покупець отримав саме таку квартиру в будинку, яку він оплатив. Це світова практика. Плюс – це впорядкує будівельний ринок, зробить його прогнозованим. Мінус – контроль передається в руки реєстратора.


Договори купівлі-продажу замість "права на очікування"

Не менш важливе: "попередні договори" виводяться з правового поля. Так держава намагатиметься стримати виведення коштів з-під оподаткування. Натомість інвестори укладатимуть договори купівлі-продажу на об'єкт нерухомості, завірені нотаріусом (+1% до сплаченої суми).

Таким чином, інвестор отримує статус так званого гарантованого покупця і потрапляє в галузь реалізації прав споживача як фізичної особи та прав власності згідно із законодавством. Зараз інвестор отримує лише "право очікування": право на отримання права власності на об'єкт у майбутньому.

"Право очікування" не підлягає реєстрації, тому його складно захищати. Є всі шанси, що недобросовісний забудовник, нехтуючи правами і згодою інвестора, устигне перепродати зазначений об'єкт або передати його в іпотеку.

Після набуття чинності новими нормами покупець, сплативши повну суму за майбутній об'єкт нерухомості, стає власником спеціального майнового права. Він може відчужити нерухомість іншій особі, не потребуючи згоди забудовника.

Плюс – залучення коштів у будівництво стає безпечнішим. Мінус – проєкт не усуває посередників, через яких реалізуються об'єкти: фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування.

Вони не справляються з функцією контролю і не можуть гарантувати збереження коштів інвесторів, про що свідчать кейси "Укрбуду" та "Аркади".


Запровадження гарантованої частини будівництва

Так звана гарантійна частка – це сукупність зарезервованих площ об'єкта нерухомості, яку до завершення будівництва не можна продати чи обтяжити.

Якщо замовник чи девелопер не зможуть завершити будівництво, кошти від реалізації цих приміщень дозволять покрити видатки іншого девелопера на добудову об'єкта. Гарантійну частку, розмір якої визначатиме уряд, забудовника зобов'яжуть сплачувати ще до початку будівництва.

Плюс – складно уявити ефективніший механізм гарантування прав інвесторів, ніж створення наперед "страхового фонду". Мінус – функціонувати за цими правилами зможуть лише великі учасники будівельного ринку.

Маленьким забудовникам ця норма створить важкі умови для подальшої прибуткової діяльності, через що багатьом з них доведеться піти з ринку.


Повноцінне розкриття даних про забудовника та об'єкт будівництва

Уся інформація щодо житлових комплексів, статистика продажів, вартість об'єктів нерухомості буде оцифрована й опублікована онлайн.

Це не нова ідея: з літа 2020 року функціонує єдина державна е-система в галузі будівництва. На виконання закону "Про регулювання містобудівної діяльності" всі наявні в ній дані, крім персональних, відкриті для загалу.

Новий законопроєкт зобов'язує забудовника не лише розміщувати на своєму онлайн-ресурсі детальну інформацію про замовника будівництва, а й регулярно її уточнювати.

Мова йде про кількість проданих і доступних об'єктів, їх вартість та умови придбання, проєкт договору купівлі-продажу, перебіг будівництва з фото, статус діяльності компанії (призупинення, санація, банкрутство).

Плюс – до набору інструментів, за допомогою яких інвестори обирають забудовника (тривалість функціонування на ринку, кількість зданих об'єктів, пов'язаність з великим бізнесом, новини "сарафанного радіо", зв'язки з власником) додаються значно об'єктивніші методи перевірки на добросовісність. Гаряче раджу ними користуватися. Мінусів не знайшов.


Що далі

"Включиться" банківська система: фінансові установи охочіше кредитуватимуть під заставу зареєстрованих майнових прав. Не маючи квартири під заставу, позичальник зможе отримати кредит на її придбання на цікавіших умовах.

Запуститься повноцінний ринок іпотеки, зокрема, програма "Доступна іпотека 7%". За даними Мінфіну, за пів року її роботи в уповноважених банках підписано понад 800 кредитних договорів на понад 700 млн грн.

Водночас було подано понад 1 200 заявок на понад 1,54 трлн грн, тож рівень очікування нових кредитних умов серед потенційних покупців нерухомості значний. Уже незабаром кількість об'єктів будівництва збільшиться в рази.

  Интересно о ремонтах: 3 важных совета при выборе цвета краски для стен

Ростислав Мельник
Источник:
epravda
30 сентября 2021 г.
1406
Миграция из сел в города, которые к этому не готовы, застройка пригорода, инфраструктура которого дл...
30 сентября 2021 г.
13830
Зачем арендаторам flex-офисы, как работает hot-desking в торговле, почему проиграли владельцы хрущев...
23 сентября 2021 г.
9285
У світі понад половина населення - це міські мешканці, та їхня кількість постійно зростає...
Українці, що ви думаєте з цього приводу? Давайте обговорювати!
Не стійте осторонь – вільно діліться своєю думкою з іншими людьми.
Але, будь ласка, будьте ввічливі та дотримуйтесь правил коментування. ПОСИЛАННЯ ЗАБОРОНЕНІ, та блокуються автоматом.
Заборонені будь-які посилання (коментар з посиланням не може бути доданий, він автоматично блокується)

Заборонено і буде заблоковано:
- реклама
- спам та шахрайство
- образи, дискримінаційні висловлювання

Редакція не модерує коментарі, відповідальність за зміст коментарів несе автор коментаря. Редакція Build Portal залишає за собою право не погоджуватись з думкою автора коментаря, проте надає свободу слова відповідно до ст. 21, 24 та ст. 34 Конституції України.

Шановні читачі, читайте коментарі вдумливо, пам'ятайте, що автором коментарів можуть бути різні джерела.

Будь ласка, поставтеся до цих правил з повною відповідальністю.
Якщо дії коментованого шкодять читачам, рекламодавцям, співробітникам Build Portal або всій нашій спільноті, ми можемо заблокувати користувача.
Читать полностью Скрыть
26 мая 2025 г.
2914
Фонд вкладатиме кошти, внесені США та Україною, у проєкти з видобутку природних ресурсів, нафту та г...
02 мая 2025 г.
2830
Згідно з текстом документа, Україна має право сама визначати ділянки, які надаватиме для пошуку та в...
08 апреля 2025 г.
4042
Наразі землі, які були незаконно відчужені, повертаються до держави та територіальних громад че...
Вчера
2948
У північно-західній частині Парижа з'явився новий житловий район - Clichy-Batignolles, який став яск...
28 мая 2025 г.
837
Компанія Viton пропонує комплексне будівництво складських приміщень та логістичних центрів по всій т...
28 мая 2025 г.
1790
Нова арена для проведення заходів вперше в Німеччині буде кліматично нейтральною завдяки проєкт...
27 мая 2025 г.
2693
Під час заходу будівельна спільнота та представники влади разом з міжнародними партнерами об'єднають...
26 мая 2025 г.
1029
18-19 червня 2025 року у м.Києві відбудеться виставка-форум у сфері інноваційних рішень для теплової...
20 мая 2025 г.
956
Цьогоріч переможцем в номінації «Підприємець року» загальнонаціональної програми «...
Почтовая рассылка Build Portal для участников строительного бизнеса
Только самое важное
*один раз в неделю
Юрій Обух, директор Рууккі Україна розповів про незмінний курс компанії до інновацій і без...
Андрій Озейчук – будівельник з 27-річним досвідом, засновник компаній Rauta, Kovlar та Teza, г...
BUILD PORTAL - Агрегатор новин
  • Збираємо всі існуючі новини будівельного ринку в одному місці
  • Унікальний "SMART рубрикатор" (розумний рубрикатор): це дуже деталізований по кожному напрямку рубрикатор аби ви змогли швидко знайти всі згруповані матеріали з потрібної теми
Build portal - українське народне медіа - без впливу оліграхів та влади!