Прийняття законопроєкту 5600: якими будуть наслідки для ринку нерухомості

Нові податки на ринку житла

Однією з територій «економічної стабільності» в умовах поточної економічної кризи, викликаної COVID-19, став у країні ринок нерухомості. Так, за даними Міністерства юстиції України, за перший квартал 2019 року було здійснено 87,3 тис. операцій із нерухомим майном, за аналогічний період 2020 року - 95,5 тис., а у першому кварталі поточного року - 111,28 тис. операцій. Тобто, національний ринок нерухомості демонструє стабільність та позитивну, хоча й слабку, тенденцією до зростання.

Читайте:

Що підготував для будівельної галузі ключовий закон ринку землі №1423-IX

На жаль, пошук з боку чиновників швидких шляхів покриття касових розривів державного бюджету призвів до появи двох дуже небезпечних законодавчих новацій в урядовому законопроекті 5600, прийнятому 1 липня парламентом в першому читанні. Законопроект, який вже отримав багато критики в свою адресу від бізнесу та експертного середовища, зокрема пропонує галузі наступне:

• оподаткування податком на доходи фізичних осіб (ПДФО) доходів від продажу протягом звітного податкового року третього та наступних об'єктів нерухомості за підвищеною ставкою 18%, чинна ставка 5% - зростання податкового навантаження у 3,6 рази (зміни до пп. 172.2 Податкового кодексу України);
• скасування звільнення від оподаткування податком на додану вартість операцій з нерухомістю на вторинного ринку житла - зростання податкового навантаження на 16,67% (зміни до пп. 197.1.14 Податкового кодексу України).

Сучасна економічна думка надає чітке визначення такої недружньої політики - так званий «ациклічний підхід в оподаткуванні нерухомості», наслідком якого стане дестабілізуючий ефект на економічне відновлення через посилення податкового навантаження (див. Fiscal Federalism: Making Decentralisation Work, OECD, 2016): «Швидке підвищення податків під час економічного спаду, призводить до того, що оподаткування власності матиме сильний дестабілізуючий вплив на економіку, що передбачає, що податки на нерухомість слід підвищувати тільки тоді, коли і ринок житла, і економіка знаходяться в хорошому стані».

Але це теорія, скажуть скептики, які практичні наслідки матиме такій підхід у разі його впровадження?

1. Серйозний удар по інвестиціях у житлову нерухомість

Купівля нерухомості є однією з розумних альтернатив для громадян зберегти кошти від інфляції, яка знову прискорюється (до 8,5%) та зробити інвестицію. За даними Конфедерації будівельників України обсяг такого роду інвестицій (так звані інвестиційні продажі) є одним із головних джерел фінансування будівельної галузі та займає від 20% до 50% в структурі угод на ринку нового житла. Зміна правил призведе до відмови значної частини потенційних інвесторів від купівлі нерухомості внаслідок зниження його інвестиційної привабливості, що призведе до падіння продажів, а згодом і зменшення обсягів будівництва.

Читайте:

К "ресурсному" законопроекту о налогах подано более 10 000 правок

2. Ударить по українцях, що поліпшують умови життя

Норма стане суттєвою перешкодою для купівлі сім'ями, наприклад при народженні дитини, іншого (більшого чи кращого) житла шляхом продажу належних йому кількох об'єктів нерухомості.

3. Тінізація ринку

Небажання сплачувати 20,5% податку (ПДФО 18% + мито 1% + військовий збір 1,5%) від продажу третього та наступних об'єктів нерухомості поверне практики масових фальсифікацій (заниження) цін за угодами купівлі-продажу нерухомості.

4. Порушення євроінтеграційних зобов’язань України (глава 4 Оподаткування, ст. 353, додаток XXVIII (28) Угоди про асоціацію)

Оподаткування ПДВ на загальних підставах операції на вторинному ринку житла є порушенням ст. 12 та пп. (j) пункту 1 ст. 135 базової Директиви ЄС 2006/112 від 28.11.2006 року про спільну систему податку на додану вартість, які чітко розділяють операції, що підлягають оподаткуванню, - продаж на первинному ринку або після конверсії (суттєва модифікація будівлі) - та операції, що звільняються від ПДВ, - продаж на вторинному ринку. Така позиція закріплена судовими рішеннями ЄС, зокрема у справі C‑308/16 від 16.11.2017 року.

5. Порушення принципу нейтральності ПДВ

Неможливість для окремих категорій громадян, у разі продажу житла на вторинному ринку, зарахувати в рахунок зменшення податкового зобов’язання суми ПДВ, що сплачені раніше при купівлі нерухомості (заборона податкового кредиту), призведе до дискримінації (в аналогічних умовах компанія - платник ПДВ матиме право на податковий кредит). Це, у свою чергу, спровокує викривлення цін на вторинному ринку житла, створить підстави для маніпуляцій та зловживань. Зазначене явище (згідно диспозиції норм Податкового кодексу України, а саме пп. 14.1.139 та п. 187.1) торкнеться фізичних осіб - підприємців на загальній системі оподаткування, а також ФОПів - платників єдиного податку 3-ої групи у разі продажу нерухомості на вторинному ринку житла на суму більш 1 млн грн.

Читайте:

Система автоматической оценки недвижимости завышает стоимость жилья: налогов придется платить больше

6. Кумулятивний ефект зростання вартості житла

Зростання вартості «вторинного» житла, поряд із факторами прискорення інфляційних процесів та зростання вартості будівельних матеріалів (стимулюється відновленням світової економіки), уплине на зростання вартості новозбудованого житла, що поряд із відтоком інвестицій несе ризики загального «застою» на будівельному ринку.

Таким чином, на додаток до зривів будівництв, обмеження експорту будівельних матеріалів, труднощів у доступі до кредитних ресурсів та загальної невпевненості покупців та інвесторів, економічна влада генерує негативні та непрогнозовані для ринку нерухомості та в цілому економічного розвитку країни законодавчі нововведення.

«Податки не повинні заважати виробництву» - Франческо С. Нітті (1868-1953), видатний італійський економіст. Залишається сподіватись, що до другого читання народні депутати врахують зауваження та пропозиції експертного середовища та бізнес-асоціацій і скорегують негативні норми проєкту 5600.

Читайте:

Генплан vs майстер-план: що є більш актуальним для українських міст

Цікаво про будівництво: відомий український виробник повідомив про розширення асортименту покрівельних та фасадних матеріалів 

В’ячеслав Черкашин