РУС УКР РУС ENG
НБУ: USD: 41.319 EUR: 42.993
Банк Покупка Продажа НБУ
USD 39.800 40.300 41.319
EUR 40.000 41.000 42.993
USD 41.150 41.649 41.319
EUR 42.900 43.600 42.993
Новость

Комерційна нерухомість подорожчає на 15-20%. Стріт-рітейл повертається, однак експерти вказують на низку ризиків

Найбільш популярними серед інвесторів у 2021 році є площі від 200 кв. м у сучасних ЖК із вдалою концепцією і хорошим прохідним трафіком. Однак є низка ризиків, пов'язаних з пандемією
882
03 марта 2021 г.


Інвестиції у комерційну
нерухомість 


У порівнянні із 2019 роком обсяг інвестицій в комерційну нерухомість у 2020-му, кризовому, році, через закриття магазинів, ресторанів, салонів краси тощо у періоди введення локдаунів, за оцінкою гравців ринку, суттєво знизився. Загалом, за словами Андрія, керуючого партнера девелоперської компанії, просідання в інвестиції в комерційну нерухомість стиснуло ринок на 10-20% в різних сегментах. "Найбільше постраждав торговий сегмент, а ось нових офісних проектів анонсували близько десятка", - зазначає він.


Тенденції ринку

Попри стиснення ринку, сама вартість комерційної нерухомості зростала. "У 2020 році вартість житла на первинному ринку підвищилася в середньому на 10-15%. Точно така ж ситуація спостерігалася і в сегменті комерційних (в основному торгових) площ у складі ЖК", - говорить фінансовий аналітик Максим.

Зростання цін на комерційну нерухомість Максим прогнозує і у 2021 році. "Цьогоріч ціна на комерційну нерухомість поступово зростатиме, приблизно до рівня 1700-2300 доларів/м2 в залежності від локації, площі, поверховості і класу об'єкта. А в центральних районах столиці в 2021 році може перевищити 2500 доларів/м2", - каже він.

Про те, що вартість комерційних приміщень, що розташовані в житлових комплексах, у 2021 році може вирости в середньому на 15-20% в доларовому еквіваленті, говорить Володимир,  керівник одного з столичних ЖК.

Основною причиною такого зростання він називає "відродження" стріт-рітейлу після неспокійного карантинного року. "Однак варто пам'ятати, що карантинні заходи, рівень інфляції і ситуація в економіці в цілому можуть "підкоригувати" плани малого і середнього бізнесу як основних клієнтів вбудованих комерційних приміщень", - зазначає він.

На сьогоднішній день найбільш затребуваними серед інвесторів Максим називає комерційні приміщення (особливо фасадні) площею 100-300 м2 на перших поверхах житлових будинків, від 70 м2 до 120 м2 - другі поверхи. При цьому зауважує, що сам попит багато в чому залежить від майбутнього цільового використання таких площ.

Про те, що інвесторів зараз найбільше цікавлять площі від 200 "квадратів", особливо в сучасних ЖК із вдалою концепцією і хорошим прохідним трафіком, говорить Андрій. Він зазначає: "За такими приміщеннями завжди черга".

Вакантність комерційних приміщень в житлових комплексах Києва практично рівною нулю називає Олена, керівник відділу продажів столичного ЖК. "Всі торгові приміщення здаються/продаються ще на стадії будівництва. В цілому 100% комерційних приміщень уже продані до моменту введення в експлуатацію, за винятком тих приміщень, які забудовник залишив "під себе", і частини паркінгів, які купуються в останню чергу", - розповідає вона.

Водночас, за словами Олени, для об'єктів будівництва в центральній частині міста, в яких передбачено підземний паркінг і ліфт, що веде з парковки прямо на житловий поверх, навіть ті ж самі паркінги розкуповуються значно швидше, аніж в ЖК передмістя чи околицях Києва. "Величезний дефіцит", - каже вона. І зазначає, що самі ціни на паркомісця зі старту будівництва до введення житлового комплексу в експлуатацію можуть збільшитися в 1,5, а то й у 2 рази.


Інвестиції не для всіх

Загалом інвестиції в комерційну нерухомість, за оцінками гравців ринку, можуть приносити більші прибутки, аніж інвестиції в житлову нерухомість.

"Комерційна нерухомість однозначно вигідніша, ніж житлова, але - це історія для інвесторів "з головою", які дійсно готові займатися інвестуванням. Потрібно розуміти, де купуєш, як, для чого, а крім того, мати можливість розпоряджатися достатнім об'ємом довгих грошей. Тому що квартира - це найчастіше швидкі гроші: купив, почекав, поки вона підросла в ціні з котловану до введення в експлуатацію, продав, купив нову, або купив квартиру на якомусь етапі будівництва, здав в оренду, якщо терміново потрібні гроші, продав на 1000 доларів нижче за ринок і вийшов в гроші. З комерційною нерухомістю так не працює: її не можна швидко продати, не влаштувавши дикий демпінг. Тому тут потрібно розуміти, що окупність цієї інвестиції близько семи років", - говорить Андрій.

Головні "підводні камені" Андрій бачить у вмінні працювати з орендарями або покупцями вже готового бізнесу. "Відповідно, потрібно мати або контакти з брокерськими компаніями, або вміти це самому робити", - зазначає він.

Крім того, за словами керуючого партнера девелоперської компанії, потрібно грамотно підходити до вибору локації. "І тут уже системні забудовники починають пропонувати певну концепцію комерційних приміщень: тобто коли ти приходиш купувати комерційне приміщення, у нього вже є функціональне призначення, яке продумано фахівцями, і тобі навіть допомагають здати його в оренду і отримувати стабільний дохід. Відповідно, все що потрібно - це проінвестувати гроші на ранній стадії. Звичайно, потрібно мати чуйку, щоб в потрібному місці створити потрібний бізнес, тому що, якщо в приміщенні кожні півроку мінятиметься орендар - це гарантовано збитки", - говорить він.


Юридичні ризики

Юридичні ризики, на які потрібно звернути увагу при інвестуванні у комерційну нерухомість, за словами старшого юриста Олександра, залежатимуть від того, чи здійснюється купівля на первинному ринку нерухомості, чи на вторинному, і від того, чи об’єкт інвестування є окремою будівлею чи частиною будівлі.

"При інвестуванні у комерційну нерухомість на первинному ринку в першу чергу потрібно звернути увагу на ступінь готовності об’єктів інвестування. Якщо нерухомість знаходиться на етапі будівництва, інвестування здійснюватиметься зазвичай шляхом залучення коштів через фонди інвестування будівництва, емісію цінних паперів тощо. Всі ці механізми несуть юридичні ризики, які порівнювані з інвестуванням в цінні папери. При недостатності коштів для завершення будівництва, юридичного механізму зобов’язати завершити будівництво зазвичай не буває, тобто інвесторам доведеться дофінансувати будівництво за власний рахунок", - розповідає він.

У випадку завершення будівництва та введення об’єкта в експлуатацію більшість юридичних ризиків, які пов’язані з процесом будівництва, за словами Олександра, припиняються. "Проте, важливо звертати увагу на відповідність об’єкта інвестування вимогам пожежної безпеки, зокрема - наявність системи пожежної сигналізації, матеріали оздоблення приміщень, параметри пожежних проходів тощо. Їх порушення можуть мати наслідки у подальшому за результатами перевірки ДСНС, заборону експлуатації приміщень та необхідність за власний рахунок усувати недоліки будівництва", - зауважує він.

Крім того, значні ризики при інвестуванні в новозбудовану комерційну нерухомість юрист бачить у підключенні забудовником всіх комунікацій та визначенні обслуговуючої компанії (якщо приміщення знаходяться у багатоквартирному будинку чи офісній будівлі). "Нажаль, на ринку існують непоодинокі випадки неналежного завершення забудовниками своїх зобов’язань після введення будівель в експлуатацію. У випадку недотримання забудовником технічних умов для підключення відповідних комунікацій, цей процес потребуватиме значного інвестування коштів від нового власника", - каже Олександр. Для мінімізації цих ризиків він рекомендує проводити технічний аудит будівлі.

Ключові юридичні ризики купівлі нерухомості на вторинному ринку, за словами юриста,  стосуються "історії" набуття вказаної нерухомості попереднім власником. "Обов’язково потрібно перевірити, від кого та на якій підставі було отримано нерухомість. Особливу увагу варто приділяти об’єктам, стосовно яких відбувалась реконструкція, перепланування, приєднання підвальних приміщень чи горища. Ключовий ризик полягає у можливій відсутності згоди всіх співвласників будівлі на передачу відповідних площ загального користування. При цьому, якщо згоди немає, вказані особи отримують право оскаржити право власності на відповідні частини комерційних приміщень", - говорить він.

Також при купівлі комерційної нерухомості на вторинному ринку Олександр радить враховувати, чи є будівля пам'яткою культурної спадщини. Якщо так - наслідком стане обов’язковість укладення охоронного договору і накладення на власника додаткових зобов’язань.

"Також можливі юридичні ризики, пов’язані із правовим статусом земельної ділянки, на якій розташовуються будівлі комерційного призначення. Аналіз цих ризиків особливо важливий при інвестуванні в окремо розташовані будівлі. За загальним правилом, права на земельну ділянку переходитимуть разом із будівлею, проте важливо перевірити право розпоряджатись відповідною земельною ділянкою особою, яка її передала, зокрема, якщо це землі комунальної чи державної власності", - каже Олександр.



Интересно о ремонтах: ранее мы писали о новой износостойкой краске для стен и потолка

Фото: Катя Костюк/Google Maps 
Источник:
delo
03 марта 2021 г.
978
Мости на Чернігівщині будувалися у 60-70-х роках минулого сторіччя, і сучасним стандартам за вагогаб...
03 марта 2021 г.
1953
Укравтодор уперше за 10 років капітально відремонтує об’їзну дорогу в Харкові...
Українці, що ви думаєте з цього приводу? Давайте обговорювати!
Не стійте осторонь – вільно діліться своєю думкою з іншими людьми.
Але, будь ласка, будьте ввічливі та дотримуйтесь правил коментування. ПОСИЛАННЯ ЗАБОРОНЕНІ, та блокуються автоматом.
Заборонені будь-які посилання (коментар з посиланням не може бути доданий, він автоматично блокується)

Заборонено і буде заблоковано:
- реклама
- спам та шахрайство
- образи, дискримінаційні висловлювання

Редакція не модерує коментарі, відповідальність за зміст коментарів несе автор коментаря. Редакція Build Portal залишає за собою право не погоджуватись з думкою автора коментаря, проте надає свободу слова відповідно до ст. 21, 24 та ст. 34 Конституції України.

Шановні читачі, читайте коментарі вдумливо, пам'ятайте, що автором коментарів можуть бути різні джерела.

Будь ласка, поставтеся до цих правил з повною відповідальністю.
Якщо дії коментованого шкодять читачам, рекламодавцям, співробітникам Build Portal або всій нашій спільноті, ми можемо заблокувати користувача.
Читать полностью Скрыть
20 ноября 2024 г.
3877
Верховна Рада України на засіданні 19 листопада ухвалила у другому читанні проєкт закону про державн...
19 ноября 2024 г.
3703
На 2025 рік Уряд виділяє на виплату компенсацій лише 4 млрд гривень – щонайменше вдвічі меншу ...
12 ноября 2024 г.
3908
В той же час Україна потребує 5 мільярдів доларів для термінового відновлення інфраструктури...
Сегодня
430
Современные реалии строительной отрасли требуют высокой квалификации, опыта работы с инновационными ...
Вчера
583
Разновидности, материал изготовлений и особенности шармов...
Вчера
4439
Особлива увага приділялася середньовічним технікам, зокрема, відновленню даху, відомого як «лі...
22 ноября 2024 г.
745
26 листопада 2024 року в Києві відбудеться конференція-діалог "Забезпечення доступу до фінансування ...
11 ноября 2024 г.
1419
18 грудня 2024 року відбудеться UKRAINIAN SPECIAL BUILDING AWARDS IBUILD 2024, де будуть відзна...
11 ноября 2024 г.
1312
29 листопада відбудеться семінар та вебінар ФІНАНСУВАННЯ БУДІВНИЦТВА - 2024/2025! Житло (квартири, п...
Почтовая рассылка Build Portal для участников строительного бизнеса
Только самое важное
*один раз в неделю
Андрей Озейчук – строитель с 27-летним опытом, основатель компаний Rauta, Kovlar и Teza, предс...
26 июня 2023 г.
396
Андрій Озейчук – будівельник з 27-річним досвідом, засновник компаній Rauta, Kovlar та Teza, г...
18 марта 2024 г.
3736
BUILD PORTAL - Агрегатор новин
  • Збираємо всі існуючі новини будівельного ринку в одному місці
  • Унікальний "SMART рубрикатор" (розумний рубрикатор): це дуже деталізований по кожному напрямку рубрикатор аби ви змогли швидко знайти всі згруповані матеріали з потрібної теми
Build portal - українське народне медіа - без впливу оліграхів та влади!