Рынки складской, промышленной и
логистической недвижимости в
регионе ЦВЕ-17
Эксперты проанализировали тенденции на рынках складской, промышленной недвижимости и логистики в 17 странах Центральной и Восточной Европы: Албании, Беларуси, Боснии и Герцеговины, Болгарии, Хорватии, Чехии, Эстонии, Венгрии, Латвии, Литвы, Черногории, Польши, Румынии, Сербии, Словакии, Словении и Украины.
Отчет демонстрирует, что ключевые проблемы в секторах включают наличие земли и имущества в локациях, которые соответствуют ожиданиям как застройщиков, так и конечных потребителей, а также наличие и надежность коммунальных услуг, подключение к транспортной инфраструктуре, наличие и навыки рабочей силы, доступ к инвестиционным стимулам.
Рынки складской, промышленной и логистической недвижимости в регионе ЦВЕ-17 находятся на различних стадиях зрелости как по размерам, так и по темпам развития. Общее предложение современных складских помещений в странах ЦВЕ-17 в среднем превышает 50 миллионов м2. На большинстве рынков показатель вакантности ниже 5%.
Высокий спрос в сегменте
Эксперты объясняют: «Спрос в сегментах складской, промышленной и логистической недвижимости в регионе ЦВЕ в течение последних нескольких лет в целом был высоким и формировался за счет компаний сектора 3PL-логистики (Third-Party Logistics), розничной торговли и дистрибуции, за которыми следуют секторы легкой, автомобильной промышленности и товаров повседневного спроса (FMCG). Во время пандемии и в перспективе мы ожидаем некоторые изменения в порядке и объеме этого спроса, поскольку такие секторы, как электронная коммерция, центры обработки данных и специализированные хранилища повышают свои требования. Несмотря на это, регион ЦВЕ остается очень привлекательным для производителей, начиная от производства автомобильных запчастей и заканчивая аэрокосмической промышленностью, металлами и пластмассами, сложной электроникой, бытовой техникой, продуктами питания, напитками, фармацевтикой и медицинским оборудованием».
Электронная коммерция будет расти более быстрыми темпами и стимулировать спрос в эти сложные времена, а также ожидается, что в долгосрочной перспективе увеличится спрос со стороны производителей при восстановлении цепочек поставок в Европу. В будущем это может означать, что большие товарные запасы будут храниться или производиться ближе к конечному потребителю, что также может привести к увеличению спроса на площади в сегменте складской недвижимости.
Стабильные арендные ставки
Арендные ставки в регионе ЦВЕ-17 были преимущественно стабильными, рост зафиксирован в наиболее востребованных локациях и в объектах с низкой вакантностью. Ожидается, что эта тенденция сохранится, поскольку спрос был высоким, а расходы на строительство росли в течение последних нескольких лет. Средняя арендная ставка в регионе колеблется от 2,9 до 5,5 евро/м2/месяц, хотя на рынках, находящихся на ранних стадиях развития, ставки сейчас могут достигать 7 евро/м2/месяц.
Цены на землю и затраты на строительство
Цены на землю в регионе ЦВЕ колеблются от 10 до 80 евро/м2, однако из-за дефицита земли в наиболее востребованных локациях, особенно в тех, которые находятся вблизи крупных городов или в экономических/производственных центрах, цены могут достигать 150 евро/м2.
Расходы на строительство «стандартного» склада в регионе составляют от 300 до 600 евро/м2. На некоторых рынках известно о более высоких расходах, но в целом сочетание увеличенных затрат на рабочую силу и материалы привело к росту расходов на строительство на целых 25% и более за последние несколько лет.
Главные тренды в сегменте
Среди отраслей, на которые может также повлиять пандемия, является автомобильная промышленность. В странах ЦВЕ насчитывается более десяти мировых производителей автомобилей, а также компании, производящие запчасти, транспортно-логистические и дилерские компании, в которых работают сотни тысяч человек. Поэтому любой серьезный «толчок» в этом секторе будет иметь значительное экономическое влияние.
Фармацевтические компании, 3PL и электронная коммерция также являются сильными игроками в странах ЦВЕ, но их будущее выглядит более перспективным. После изобретения вакцины против COVID-19 ее необходимо производить, хранить и распространять в беспрецедентных объемах, поэтому можно предположить, что часть этих функций будет осуществляться странами ЦВЕ.
Электронная коммерция и 3PL в течение последних десяти лет постепенно растут. В логистическом секторе работают самые известные игроки: DHL, UPS, FedEx и др. Рост спроса на товары и услуги онлайн, включая продовольственные товары, самодельные DIY, садоводство, спорт, разнообразную электронику и развлечения, вероятно, повлияют на увеличение спроса в складском и логистическом секторах в течение последующих лет.
Правовые стимулы для инвестиций
Большинство стран ЦВЕ-17 поощряют инвестиции в складской, промышленный и логистический секторы с помощью как минимум одного метода стимулирования. Эти юридические стимулы зависят от страны, но примеры, как правило, включают программы поддержки, бесплатные гранты/государственное финансирование, снижение/освобождение предприятий от налогов на прибыль, упрощенные правила, усиленную административную поддержку и тому подобное. Различные методы стимулирования используются для поддержки инноваций, увеличения экономической активности, создания новых перспектив в сфере занятости, повышения производительности труда или повышения конкурентоспособности рынка.
Лукас, партнер CMS, руководитель отдела недвижимости в Центральной и Восточной Европе, комментирует: «Учитывая, что объем промышленного производства почти рекордный в большинстве стран ЦВЕ, нельзя отрицать, что регион стал магнитом для складских и логистических операций. Страны ЦВЕ привлекли значительный уровень иностранных инвестиций, в частности благодаря образованной рабочей силе в регионе, быстрому развитию инфраструктуры и меньшим затратам на персонал по сравнению с Западной Европой. Кроме того, во многих странах существуют специальные юридические стимулы для инвесторов в складском, промышленном и логистическом сегментах. Юрисконсульты могут сыграть важную роль не только в уменьшении риска, но и в сопровождении инвесторов в развитии инноваций и возможностей».
В то время как некоторые страны региона (Латвия, Черногория, Сербия и Словения) не предоставляют стимулов, специально ориентированных на складской, промышленный и логистический секторы, предприятия в этих странах могут воспользоваться существующими общими правовыми стимулами.
Рынок труда и инвестиции – изменения в тенденциях
Регион ЦВЕ всегда был привлекателен для иностранных инвесторов производственного и логистического секторов с целью экономии затрат на персонал и доступности рабочей силы. Этот интерес не ослабевает, но причины изменились.
Павел, руководитель Центра корпоративных решений, поясняет: «Стоимость до сих пор является важным фактором, но инвесторы также оценивают стабильные условия развития, которые символизируются лишь незначительными изменениями уровня безработицы в странах ЦВЕ после вспышки COVID-19. Квалификация работников также становится важной для новых инвесторов. И несмотря на низкий уровень безработицы на национальном уровне, до сих пор существуют регионы с высокой доступностью образованного и хорошо подготовленного персонала для работы. Те, кто решил инвестировать в эти регионы, имеют шанс привлечь лояльных и преданных работников. Однако в краткосрочной перспективе компании, вероятно, будут восстанавливать свою рабочую силу, чем расширять штат, готовясь ко второй волне COVID-19. Как результат, мы прогнозируем, что временная рабочая сила станет еще более популярным решением на рынке. Пандемия также повлияла на работников c точки зрения отношения к будущим работодателям. В ближайшее время мы ожидаем, что безопасность и финансовая стабильность компании сократят разрыв между зарплатой и удобствами в условиях выбора работы».
Ситуация в Украине
Что касается Украины, за последние несколько лет мы наблюдали постепенное увеличение активности в сегменте складской недвижимости в регионах, в частности в городах с высокой транзитной концентрацией и в окрестностях, отмечает Александр, управляющий директор консалтинговой компании. «Однако, рынок складской недвижимости в Украине уже много лет ассоциируется преимущественно с киевским регионом, именно здесь сконцентрировано наибольшее количество складских помещений», – считает эксперт.
По мнению Александра, сегмент складской недвижимости стал наиболее устойчивым в текущем кризисе. Электонная торговля и в карантин выступала драйвером спроса на склады, но локдаун существенно усилил эту тенденцию. В Украине рынок уже несколько лет в ожидании роста арендных ставок. Но, несмотря на стремление к нулевой вакантности в сегменте, арендные ставки драматически не поднимаются. При сравнении ставок в лучших активах $5/м2 и себестоимости строительства $500/м2, девелопмент новых проектов до сих пор выглядит непривлекательно. «Да, склады строят, но в основном для собственных нужд или под определенного арендатора, это означает, что рынок не подпитывается новыми квадратными метрами. Складская недвижимость – перспективный сегмент. Но вопрос – когда случится рост – остается открытым», – отмечает эксперт.
По состоянию на июнь 2020 года общее предложение в Киеве составляло 1,76 миллиона м2, включая помещения с возможностью создания специальных условий хранения. В первом полугодии 2020 новые объекты не вводились в эксплуатацию.
По состоянию на конец июня 2020 года в Киеве три больших проекта общей арендуемой площадью около 124 000 м2 находятся в активной стадии строительства. Согласно заявлениям девелоперов, их ввод в эксплуатацию запланирован до конца 2020-2021 годов. Объекты выйдут на рынок с минимальной вакантностью. А общее предложение в столичном регионе увеличится на 7%.
В первом полугодии 2020 спрос на складские помещения в Киеве формировали преимущественно продуктовые магазины/супермаркеты, электронная торговля и компании, предоставляющие логистические услуги. На рынке наблюдается снижение активности со стороны арендаторов из-за отсутствия свободных площадей.
Западная Украина сейчас один из самых активных регионов по развитию складской недвижимости. По состоянию на первое полугодие 2020 на стадии строительства и/или реконструкции находилось более 172 000 м2 складских помещений. До конца 2020 года ко вводу в эксплуатацию ожидается первая очередь офисно-логистического комплекса Protec Zymna Voda (73 000 м2). Общая площадь проекта, по заявлениям девелопера, составит около 100 000 м2. Таким образом, это будет крупнейший объект складской недвижимости в Западной Украине.
Цікаво про ремонти: раніше ми писали про нову ґрунтівку і поради з ефективного ґрунтування поверхонь
Заборонено і буде заблоковано:
- реклама
- спам та шахрайство
- образи, дискримінаційні висловлювання
Редакція не модерує коментарі, відповідальність за зміст коментарів несе автор коментаря. Редакція Build Portal залишає за собою право не погоджуватись з думкою автора коментаря, проте надає свободу слова відповідно до ст. 21, 24 та ст. 34 Конституції України.
Шановні читачі, читайте коментарі вдумливо, пам'ятайте, що автором коментарів можуть бути різні джерела.