Будівельні махінації: як борються в прогресивних країнах і що планують в Україні

Захист інвестора будівництва:
світовий досвід і що планують в Україні

"Історія з захистом постраждалих інвесторів триває. Часом ловлю себе на думці, що ніхто і не казав, що буде просто. Але хочеться, щоб процес перебігав швидше: люди скоріше б отримали свої квартири, а країна мала б чіткі запобіжники, які нарешті унеможливлять будівельні схеми для інвесторів у майбутньому. Як це зробити – розмірковую на основі міжнародного досвіду", - цитують ЗМІ Олену Шуляк.

Чому в прогресивних країнах немає довгобудів?

У Франції загальні положення щодо боротьби з фінансовими аферами на будівельному ринку передбачені окремим положенням "Про боротьбу з відмиванням коштів", і застосовуються вони ще до придбання земельної ділянки під забудову, чи вже готового житла. Зокрема, банки, кредитні установи, страхові компанії, адвокати, нотаріуси та інші учасники повинні оцінити ризик відповідної операції та оголосити прокурору про речі, які можуть викликати підозру. Для цього спеціалісти з протидії відмиванню коштів, повинні ідентифікувати та підтвердити особу покупця та перевірити походження коштів для придбання майна, характер або розмір відповідної операції та юридичні структури або схеми. Тобто, це не одностороння історія з забудовником. Там перевіряють все, тому і можуть вимагати відповідну інформацію та документи від покупця.

А ще у Франції питання продажів ще не збудованого житла регламентуються будівельним кодексом і законом про захист прав споживачів. Всі розрахунки ведуться через нотаріусів, які є членами Нотаріальної палати, що представляє інтереси держави. Ключові механізми захисту - банківська гарантія та договір  страхування. Вони оформляються через банк або страхову компанію і мають одну з таких форм: або  гарантія повернення грошей (передбачає відшкодування всіх сум від А до Я), або  гарантія завершення будівництва - гарант (банк або страхова компанія) зобов'язується надавати суми, необхідні для завершення об’єкту, якщо забудовник з будь-яких причин не виконав свої зобов’язання.

Своєю чергою, у Німеччині спеціальних вимог до забудовників немає. Однак вони обов’язково повинні відповідати загальним правилам будівельного ринку. Наприклад, перед початком зведення об’єкту, має бути дозвіл на будівництво. Більше того, залежно від типу проекту, можуть знадобитися інші адміністративні дозволи, наприклад, екологічні, або сертифікати безпеки здоров'я.

Читайте:

Реєстрація прав на нерухомість: в яких випадках держреєстратор може відмовити. Роз'яснення Мін'юсту

Без повного і обов’язкового пакету документів не будують і в Англії. Але тут ще й практикують укладати два обов’язкові договори: про бронювання між покупцем та забудовником та остаточний договір купівлі-продажу. Тобто, перший гарантує те, що заброньована покупцем, наприклад, квартира добудується. А другий - про остаточну передачу її покупцю.

Але попри відсутність єдиного закону, що регламентує відносини забудовника і покупця, функцію захисту інвесторів виконує саморегульована громадська організація Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), створена ще в 1858-му. Житло на стадії будівництва тут купують, щоб застовпити за собою певний об'єкт, поки є вибір. Ціни можуть вирости, але, як правило, це пов'язано не з готовністю об'єкта, а із загальним рухом ринку вгору. Забудовники Великобританії будують за власні і позикові кошти. І при укладанні договору між забудовником та покупцем у кожної сторони є юристи. Гроші покупця зберігаються на спеціальному клієнтському рахунку, до якого забудовник не має доступу до закінчення об’єкта.

Зміни, яких зачекалися українські інвестори

Як бачите, у всіх цивілізованих країнах використовують різні методи, але всі вони чітко регулюються законами, які захищають покупців. Саме тому нині ми почали зі зміни законодавства, щоб в якнайшвидшому майбутньому також мати механізми, що унеможливлять будівельні махінації.

Читайте:

Справедливість на мільйони: чи врятує реформа ДАБІ будівельний ринок від корупції

Мова про наш проект закону "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту прав кредиторів об’єктів будівництва", який нині розміщений для загалу на сайті Мінрегіону. Якщо максимально стисло: пропонуємо продавати людям не квадратні метри в незавершеному об'єкті, а конкретно квартири. Тобто, майбутнє житло можна буде продавати лише тоді, коли воно буде зареєстроване в реєстрі, в який потрапляє тільки тоді, коли є всі дозволи. При цьому, варто наголосити: реєстр електронний, що повністю виключає людський фактор (а відтак, нечесні "дороворняки"). Тобто, якщо в будинку на 15 поверхів задекларували зведення лише по 4-х, продати квартири вище 4-го буде неможливо. І це вже буде проблема забудовника, який звів будинок, розраховуючи на принцип: спочатку будуємо, потім узаконюємо.

Логічним залишається питання, що робити з уже недобудованими будинками та постраждалими інвесторами. Універсального рішення немає. Тому доведеться брати під контроль кожну історію окремо. Зараз на базі Мінрегіону, в складі міжвідомчої групи з питань постраждалих інвесторів, шукаємо шляхи добудови таких об’єктів. Станом на зараз, по столиці вирішили залучати КМДА до проблеми довгобудів і рекомендували винести кейси ЖК "Маргарита" та "Науковий" на Науково-технічну раду (НТР) Мінрегіону. Проблема не з простих, але поволі та адресно, зможемо вирішити всі питання. Щось за участі місцевої влади, щось - за участі центральної. На щастя, бачимо готовність всіх сторін до діалогу. Тому набираємося терпіння і працюємо далі.

Читайте:

Сформовано проект плану державних перевірок для бізнесу: як дізнатись, чи є ви в списку на перевірку