Чому Укрбуд став найбільш проблемним забудовником країни та на що сподіватися інвесторам

Укрбуд Девелопмент став найбільш проблемним забудовником країни

У перервах між нормандськими самітами й ухваленням найважливіших законів президенту країни Володимиру Зеленському довелося замислитися над такими локальними проблемами, як будні столичного будівельного ринку. А все тому, що у повітрі Києва замайоріла примара чергової піраміди, потенційними жертвами якої можуть стати 13 тис. інвесторів. Йдеться про людей, які вклали гроші у квартири в 26 житлових спорудах, які донедавна будувала компанія Укрбуд Девелопмент (УД) — одна з найбільших на ринку. Будувала, але вже не добудує. Що наразі відбувається в історіі з Укрбудом, розбирався НВ.

Киянин Сергій Кашперський - один з інвесторів житла від Укрбуду. Він рік чекає введення в експлуатацію своєї однокімнатної квартири в житловому комплексі Чарівне місто, який зводять у Дарницькому районі столиці. Кашперський оплатив однокімнатне житло забудовнику — УД — у 2017-м за рахунок власних заощаджень. Компанія обіцяла ввести будинок в експлуатацію ще в кінці 2018-го, але згодом попередила про перенесення такої важливої для киянина дати на 12 місяців. «Іншого житла я не маю, тому доводиться орендувати квартиру за 10 тис. грн на місяць», — визнає він.

«Компанія пропонувала хороші умови, тому її нерухомість купували», — розводить руками Роман, який попросив не називати його прізвища. Ця людина — товариш у нещасті Кашперського: торік він вніс на рахунки Укрбуду 25% вартості однокімнатної квартири у закінченому будинку поряд київської станції метро Червоний хутір. Решту суми оформив як розстрочку на 50 місяців від забудовника. Тепер в очах Романа розгубленість.

УД ще з літа цього року практично припинив вести роботи на 26 своїх київських майданчиках, перетворившись на найбільшого проблемного забудовника країни.

Зважаючи на все це, справою УД зацікавилися в Офісі президента. Врешті-решт, Зеленський 12 грудня пообіцяв, що всі об'єкти компанії добудує столичний холдинг Київміськбуд (КМБ).

Але без держави тут не обійтися: за словами Ігоря Кушніра, президента КМБ, вони планують звернутися по допомогу до Кабміну та Київської міськдержадміністрації (КМДА). «Ми будемо просити про пряму й непряму допомогу, — уточнив Кушнір. — Найімовірніше, це будуть комерційні позики». Він також додав, що весь майбутній прибуток з Укрбуду вивели.

Велика будова

Приватна компанія УД з’явилася у 2007-му. Її публічним власником став молодий підприємець Максим Микитась. В УД була цікава функція — вона стала асоційованим членом державної корпорації Укрбуд, правонаступниці ще союзного Мінбуду УРСР. УД взялася вести свої проекти під брендом держструктури.

Згодом забудовник став одним із найбільших у Києві — його портфель нараховує близько півсотні проектів. Компанія здала майже 1 млн кв. м, стверджував раніше її гендиректор Олег Майборода. Мовляв, УД на початку своєї роботи зробив ставку на максимально доступне житло, на яке був великий попит. Деякі свої об'єкти девелопер зводив на ділянках, де дозвіл на будівництво видавали кримські суди, до того ж робили вони це вже після російської анексії. Протистояння навколо однієї з будов закінчилося стріляниною.

Весь цей час на ринку ходили наполегливі чутки, що Микитась — лише зіц-голова. Так, за часів президентства Віктора Януковича УД пов’язували з його старшим сином Олександром. 

«За окремими проектами у Микитася справді були партнери, але бізнес належав йому», — уточнив директор великої столичної девелоперської компанії на умовах анонімності.

У будь-якому разі Микитасю вдалося знайти спільну мову з керівництвом міста: влітку 2014-го укрбудівець став депутатом Київради за списком партії УДАР столичного мера Віталія Кличка. Останнього він, наприклад, возив два роки тому з Італії в Україну на приватному літаку. Пізніше міський голова в інтерв'ю НВ заявив, що заплатив за переліт 1,5 тис. євро.

Влітку 2016-го Микитась виграв вибори до ВР на мажоритарному окрузі у Чернігівській області. За даними онлайн-видання Українська правда, на виборах його неформально підтримував президентський Блок Петра Порошенка (БПП). Але в парламенті забудовник увійшов до групи Воля народу, що об'єднала колишніх регіоналів і бізнесменів, лояльних до керівної політсили.

Однак цьогоріч політкар'єра забудовника дала збій: він, як і багато його колег, програв вибори представнику партії Слуга народу.

А за кілька місяців до цього почалася чорна смуга й для Укрбуду. Спочатку Антимонопольний комітет (АМКУ) оштрафував на 262 млн грн дві компанії корпорації. Причина — змови під час участі в тендерах на реконструкцію Шулявського шляхопроводу, столичної гімназії ім. Бойченка та під час будівництва корпусу Націнституту серцево-судинної хірургії. Укрбуд оскаржував рішення АМКУ в судах.

У травні 2019-го НАБУ провело в корпорації обшук у справі про будівництво житла для військовослужбовців Нацгвардії (НГУ). Паралельно детективи бюро затримали екскомандувача НГУ, гендиректора УД й оцінювача. Їх підозрюють у заволодінні майном силової структури на суму понад 81,6 млн грн. Усіх трьох незабаром відпустили під заставу. Наприкінці жовтня у цій справі правоохоронці затримали й Микитася, який теж уникнув СІЗО завдяки виплаті застави у 80 млн грн.

Саме розслідування триває.

Хто власник?

Укрбуд істотно зменшив темпи, а влітку практично зупинив будівництво. За даними рейтингу порталу ЛУН і НВ, станом на 1 вересня 2019 року компанія стала №11 за обсягами забудови в Києві й області, здавши 1,6 тис. квартир, хоча торік мала 4-ту позицію і майже 3 тис. завершених квартир.

Наприкінці вересня Микитась повідомив, що продав УД групі інвесторів. Нові власники, як тоді стверджував ексдепутат, мали добудувати об'єкти компанії. «Для когось новина про продаж УД стала несподіванкою, але угода не спонтанна», — написав він на своїй ФБ-сторінці. І додав, що до такого рішення йшов давно, впорядкувавши оргструктуру компанії, яка також пройшла аудит.

Через кілька тижнів у ЗМІ з’явилася інформація, що новими власниками будівельного гіганта стали маловідомі люди — бізнесмен Євген Дікін і фермер Василь Польовий. Згодом Микитась в ефірі телеканалу Прямий повідомив, що реальним власником девелопера тепер є Дмитро Федотенков — співвласник однієї з найбільших у Києві ресторанної мережі Tarantino Family.

Саме з появою нових власників виявилося, що коренем проблем Укрбуду було те, що з компанії системно виводили гроші. У цьому впевнений Федотенков. Втрати від таких «операцій» він оцінює в мільярди гривень, і саме через них будівельний гігант впевнено підійшов до останньої межі — краху.

Микитась узагалі досить розкуто поводився з коштами УД. Після того, як про проблеми компанії заговорили вголос, Майборода перерахував активи і витрати ексвласника. Той, як виявилося, володіє будинком на столичних Осокорках за 160 млн грн та іншою нерухомістю на 0,5 млрд грн. У свою політичну кар'єру Микитась, за оцінками Майбороди, вклав приблизно 300 млн грн. Ще 1,5 млрд грн ексвласник УД витратив на купівлю різних активів: він намагався придбати Промінвестбанк, купив компанію Теплоенерго, бази відпочинку, різні майданчики і непрофільні бізнеси.

Особисто для себе Микитась, за інформацією гендиректора УД Майбороди, придбав перший в Україні люксовий кросовер Lamborghini Urus (із держномером, що збігається з роком народження Микитася) за фантастичні $700 тис. В автопарку ексдепутата є й інші елітні автомобілі: Maybach за $600 тис. і Aston Martin за $300 тис. У 2018 році колекція Микитася, за даними його депутатської декларації, нараховувала 22 пари елітних хронографів брендів Rolex, Breguet, Franck Muller.

Уточнити у Микитася деталі угоди щодо Укрбуду, а також дізнатися його реакцію на слова Майбороди не вдалося: бізнесмен протягом тривалого періоду не брав слухавку і, за словами його оточення, перебуває зараз у «занепадницькому стані».

А Федотенков у коментарі НВ повідомив: 

«В Укрбуді є частина компаній, якими я через своїх представників володію 50 на 50 із людьми Микитася. Ще частиною компаній володію навпіл із людьми колишнього юриста Укрбуду». За словами Майбороди, щоб повернути будівельників на майданчики, необхідно не менше 1,5-2 млрд грн. А для добудови всіх об'єктів — не менше 5 млрд грн. Таких грошей у власників немає, тому вони нещодавно і звернулися до кількох забудовників по допомогу.

Претендентів було двоє — компанії Інтергал-Буд Володимира Зубика та КМБ. За умовами майбутньої угоди, всі незавершені об'єкти передадуть новому забудовнику, який завершить роботи за рахунок непроданих квартир. Останніх, за словами Майбороди, близько 3 тис.

Новий забудовник отримає ще й 1,5 тис. паркомісць, а також нежитлові приміщення та інші активи. «Ми робили розрахунки з попередніми оцінками — за вартістю всіх цих площ, майбутніми виплатами за розстрочками і тими грошима покупців, які є у фондах фінансування будівництва. Цього більш ніж достатньо, щоб покрити всі витрати на добудову», — стверджує Майборода.

Інтергал-Буд вимагав гарантій, що всі будинки введуть в експлуатацію без складнощів. Побоювання компанії зрозумілі: УД кілька місяців не міг ввести в експлуатацію п’ять своїх будинків.

Пізніше президент Зеленський заявив, що добудовуватиме всі об'єкти КМБ.

Після передачі активів бренд Укрбуд зникне. Із цим, мабуть, не згоден Микитась, який повідомив про шахрайство під час продажу бізнесу.

«У процесі пошуку інвесторів я підписав певні меморандуми, які у ЗМІ та народі називають "понятійки". Які не тягнуть за собою жодного юридичного оформлення, жодних юридичних наслідків», — розповів колишній власник УД ще до настання у нього періоду «занепадницького стану» в ефірі телеканалу Прямий.

На думку експертів, такі заяви не завадять передачі активів. Микитась зараз не в тому становищі, аби влаштовувати протистояння, вважає Ростислав Кравець, старший партнер юркомпанії Кравець і партнери.

Пік безвиході

Цьогоріч на ринку первинної нерухомості столиці склалися несприятливі умови. Особливо в сегменті економ- і комфорт-класу.

Традиційних піків активізації покупців — весняного й осіннього — не сталося. Бо після зими українці обирали нового президента і потенційні клієнти девелоперів не поспішали витрачати гроші. А напередодні нової зими сильно зміцнилася гривня. Оскільки основні свої заощадження співвітчизники тримають у доларах, охочі придбати квадратні метри не захотіли міняти кровні за низьким курсом. Ринок може пожвавитися із початком девальвації гривні, як це відбувалося протягом 2014-2018 років, каже Ярослава Чапко, директорка з продажу та маркетингу CBS Holding.

Зараз із проблемами через низькі продажі зіткнувся ще один великий забудовник — компанія Аркада-Будівництво, яка зводить 38 будинків у Голосіївському та Дарницькому районах. За даними звітності пов’язаного з нею банку Аркада, комісійні доходи фінустанови від інвестування у нерухомість (у них враховано й доходи від кредитування) у третьому кварталі 2019-го впали більш ніж удвічі проти попереднього кварталу. А щодо аналогічного періоду 2018-го вони скоротилися вдесятеро.

Але кейс Укрбуду — це черговий доказ того, що на столичному ринку нерухомості головну роль відіграє не стільки економіка, скільки «діряві» закони.

Укрбуд — уже третя проблемна компанія у Києві, інвестори якої могли залишитися без квартир. Раніше навіть у гіршій ситуації опинилися вкладники компанії Еліта-центр, назва якої стала майже прізвиськом, — класичної піраміди, що обвалилася 2006 року. А через 10 років на столичному ринку збанкрутувала УкоГруп Анатолія Войцехівського, який будував будинки по всьому Києву без дозвільних документів.

Олена Шуляк, народна депутатка України, яка до парламенту займалася напрямом «Будівництво» в аналітичній неурядовій організації Офіс ефективного регулювання (BRDO), каже, що причина ситуації, що склалася — недосконале законодавство. Наприклад, зараз немає достатньої кількості норм, що дозволяють інвесторам контролювати будівництво. Немає системи, яка б гарантувала людям виконання зобов’язань забудовником, якщо об'єкт будують на самовільно зайнятій землі або за відсутності права там будувати.

Читайте також про те, що цікавого у проекті нового генплану Києва. А також про те, які проекти встигли реалізувати в Києві цього року. 

Слідкуйте як вирішуються питання із недобудовами "Укрбуду" в спецтемі Build Portal