Как не остаться без квартиры, вложив деньги в строящееся жилье

Минрегион проведет инвентаризацию всех недостроев

Недавно в Министерстве развития общин и территорий заявили, что планируют провести инвентаризацию всех проблемных недостроев в Украине и разработать законопроект, который урегулирует вопрос достройки таких домов. Об этом заявила руководительница ведомства Алена Бабак. По ее словам, существующие проблемы не решались на протяжении многих лет; при этом чиновница не поддерживает уже разработанный законопроект, который должен защищать права инвесторов, вкладывающих средства в строительство жилья, и инициирует доработку нового. "Сегодня" разбирался, можно ли обезопасить себя и не нарваться на долгострой и какие нужны изменения в законодательстве, чтобы урегулировать проблемные вопросы.

"Мы начинаем работу над новым законопроектом и создаем рабочую группу, в которую приглашаем инвесторов недостроенного жилья. Первое заседание состоится 1 ноября", — сообщила Бабак.

Ранее, в июле 2019 года, в Министерстве регионального развития, строительства и жилищно-коммунальных услуг разработали законопроект, который должен обеспечить завершение проблемных недостроев. В документе прописали нормы, которые позволяли жаловаться на застройщиков, если они срывали сроки сдачи, а также проводить конкурсы на нового заказчика, который смог бы достроить проблемный дом.

Главный эксперт информационно-аналитического портала 3m2 Виктория Берещак отмечает, что по состоянию на 2017 г. количество долгостроев в Украине составляло более 16 тыс. объектов, среди которых более 60% — это объекты жилищного строительства.

Откуда берутся долгострои

Долгострои появляются из-за целого ряда причин, начиная от нехватки денег и заканчивая проблемами с документами. Владислав Кононов, управляющий партнер AVM Development Group, рассказывает в комментарии сайту "Сегодня", что сейчас на первичном рынке жилья существуют понятия "долгострой" и "недострой". В определенном смысле они синонимичны: этими терминами обозначают объекты, строительство которых было либо приостановлено, либо заморожено. Но существует также третье понятие – это задержка со вводом объекта в эксплуатацию.

"В первом и втором случае причины кроются в деятельности самой строительной компании, в третьем – объективными причинами, в основном не зависящими от девелопера. Но приостановка/заморозка строительства и задержки со вводом объекта в эксплуатацию – это далеко не одно и то же", - разъясняет ситуацию эксперт и добавляет, что в пригороде Киева на сегодняшний день задержки с вводом в эксплуатацию наблюдаются на более чем 60% строящихся объектов, в то время как в Киеве их количество достигает 80-90%.

Роман Герасимчук, директор City Development Solutions отметил, что долгострои появляются по нескольким причинам. Первая и основная — финансовая. Сюда можно отнести недостаток входящего финансового потока от покупателей из-за низких темпов продаж или заниженной цены, нехватка (а иногда и отсутствие) стартового капитала, недооценка расходов на строительство.

"Вторая причина – проблемы с получением разрешительной документации – далеко не все площадки, на которых ведется жилое строительство, изначально для этого предназначены. Перед девелопером стоит задача привести документацию на участок и будущее строительство в соответствие с законодательством, что связано как с административными процессами, так и с риском непредвиденных расходов. Кроме того, уже полученное разрешение на строительство может быть отменено в случае выявления нарушений", — рассказывает Роман Герасимчук.

Эксперт добавил, что еще одной причиной может стать подключение к городским коммуникациям, т.к. в подавляющем большинстве случаев существующие сети не рассчитаны на строительство значительных дополнительных объемов жилья, а модернизация городских сетей в состоянии превратить почти любую новостройку в убыточный проект.

В свою очередь Александр Панфилов, коммерческий директор мини-города SVITLO PARK, добавляет, что среди субъективных причин появления долгостроев стоит выделить прежде всего непрофессиональный подход к строительству. Когда компания-застройщик неверно подготовила расчеты по проекту, не имела собственного финансирования по его строительству, а рассчитывала только на деньги инвесторов.

"Также стоит упомянуть о компаниях-пирамидах, которые, привлекая средства, даже не планировали завершить строительство. Появление таких объектов было массовым с 2003 по 2008 год, когда стоимость жилья росла сумасшедшими темпами: суммарно за этот период стоимость м2 выросла более чем в 5 раз. Естественно, ликвидность вложений в строительство также была очень высокой. Этим и пытались воспользоваться нечестные на руку псевдостроители", — комментирует ситуацию Панфилов.

Эксперты также отмечают, что существенную роль играет и политическая и экономическая ситуации в стране. Так, например, одной из причин снижения спроса на недвижимость стало укрепление гривни.

"Все понимают, что нет объективных причин для резкого укрепления национальной валюты более чем на 7%. Кроме того, в бюджете на 2020-й год заложен курс американского доллара, превышающий 27 грн. Поэтому часть покупателей переходит в категорию отложенного спроса. Следовательно, в отдельных проектах, преимущественно эконом-класса, продажи снижаются до 50%", — рассказывает Панфилов.

Владислав Кононов называет еще одну причину появления долгостроев — авантюризм застройщика, когда покупателю на стадии котлована предлагаются относительно дешевые квартиры, стоимость которых на более чем 30% ниже среднерыночных стартовых цен, и многие потенциальные покупатели становятся заложниками банального желания сэкономить.

"Но, как показывает практика, в 99% случаев это приводит к проблемам. Ведь рентабельность строительства на сегодняшний день составляет от 20 до 30%, а застройщик не будет строить себе в убыток", — подытожил эксперт.

Как защищены инвесторы и что происходит на законодательном уровне
Вопрос защиты инвесторов – один из ключевых, но пока что на законодательном уровне он не особо урегулирован. В законопроекте, который предлагался Минрегионом этим летом, было четко обозначено, что такое долгострои и какие есть механизмы для решения их проблем.

"Согласно предложениям Минрегионбуда, любой покупатель, условия приобретения жилья которого застройщиком не соблюдаются, например, в части своевременной сдачи объекта в эксплуатацию (в документе указан 1 год с даты планируемого ввода объекта в эксплуатацию), имеет все основания обратиться в исполнительную службу по месту строительства с соответствующим заявлением. И на основании решения собрания вкладчиков, по которому строящийся объект попадает в категорию долгостроя, данный объект вместе с землей изымался бы у застройщика", — рассказывает Владислав Кононов.

Сейчас в Минрегионе планируют разработать новый законопроект. Эксперты отмечают, что и ранее предложенный документ, и те, которые находятся в разработке, имеют ряд недочетов, но все же помогут хоть как-то разобраться с вопросом.

Роман Герасимчук отмечает, что проблему можно решить, разрешив продавать квартиры только во введенных в эксплуатацию домах. По практике развитых стран очевидный и наиболее действенный способ – запрет на прямые инвестиции в жилищное строительство. Т.е. деньги будут идти на специализированный счет, доступ к которому застройщик получит только после ввода объекта в эксплуатацию, либо за счет банковского кредитования с последующей продажей квартир в уже построенном объекте.

"Однако в текущей ситуации на рынке недвижимости Украины подобная инициатива практически невыполнима: соответствующие банковские инструменты отсутствуют, а внутренних ресурсов девелоперов вряд ли хватит на завершение строительства за собственные средства, и именно поэтому эти риски перекладываются на частных инвесторов", — говорит Герсаимчук.

Александр Панфилов предлагает продумать такой механизм, который бы позволил компании, у которой возникли трудности с достройкой, своевременно уведомить органы исполнительной власти о своих проблемах, а те, в свою очередь, объявили бы аукцион на достройку среди девелоперов.

"Люди, заплатившие 100% стоимости будущей квартиры, должны получить ее уже от нового застройщика. Что касается защиты прав покупателей, то необходимо на законодательном уровне закрепить за инвестором в первичный рынок статус покупателя/собственника квартир. Возможно, это будут два разных законопроекта, но их принятие, во-первых, создаст механизмы решения вопросов недостроев, а во-вторых, обезопасит инвесторов от опасных вложений в первичный рынок", — говорит Панфилов.

Эксперты отмечают, что действенным способом решения проблемы будет привлечение других девелоперов для достраивания проблемных домов, т.к. для этого нужны немалые средства, которые нельзя взять из бюджета или найти где-то в другом месте.

"На сегодняшний день, чтобы закончить все недостроенные объекты, необходимы колоссальные средства. По предварительным оценкам, речь идет о десятках миллиардов гривен. В текущей рыночной ситуации возложить такие финансовые затраты на государство невозможно. Таких денег в бюджетах попросту нет", — подчеркнул Алексей Коваль, руководитель проектов группы компаний Perfect Group.

Как обезопасить себя и не купить жилье в "проблемном" доме

К сожалению, ни один застройщик не может дать 100% гарантий того, что дом будет сдан в эксплуатацию в обозначенное время. Поэтому многие украинцы опасаются покупать жилье в фундаменте.

Как уже упоминалось ранее, за счет личных денег украинцев строится около 70% жилья. В 2018 году граждане инвестировали в него почти 35 миллиардов гривен, а это 6% от общего объема всех капитальных инвестиций в стране.

Чтобы обезопасить себя при покупке жилья в строящемся доме, в первую очередь нужно тщательно проверять все документы и обратиться за помощью к профессиональному юристу, который поможет избежать проблем в будущем.

"Если у застройщика уже есть завершенные объекты, можно проверить, насколько был затянут срок ввода в эксплуатацию на профильных форумах или по данным открытых источников. Также косвенным дополнительным критерием могут служить темпы строительства, так как остановка строительных работ на любом этапе – тревожный знак. В сегодняшних условиях следует осмотрительно инвестировать средства в проекты застройщиков, у которых этот проект единственный или все проекты находятся на ранней стадии строительства", — советует Герасимчук.

Он добавляет, что основной документ, защищающий права инвестора – договор с застройщиком. На текущий момент инвестирование в жилищное строительство недостаточно регулируется существующим законодательством, поэтому именно к договору инвестирования необходимо будет апеллировать в случае проблем. Помощь профессионального юриста в момент заключения договора поможет избежать части проблем или отказаться от сомнительной сделки. Но лучший способ не оказаться вкладчиком в "долгострой" — это все же купить квартиру в уже введенном в эксплуатацию доме.

Александр Панфилов отмечает, что при проверке документов нужно обязательно смотреть, чтобы пакет бумаг был полным, в противном случае нет никакой гарантии, что застройщик сможет получить все необходимые разрешения и стройка не будет заморожена.

"Если же цена на квартиру сильно занижена, то вероятность потери собственных средств велика. Если компания имеет шлейф скандалов и море негативных откликов покупателей, а ее руководство является фигурантами уголовных расследований, также стоит быть более взвешенным при принятии решения о вложении средств", — говорит эксперт.

Владислав Кононов советует доверять только проверенным компаниям, у которых есть портфель реализованных и реализуемых проектов. Ведь сейчас без авторитета покупателей очень сложно занять свою нишу на рынке.

"У каждой компании есть свой запас прочности. К примеру, если компания строит только один дом, то велик шанс, что это строительство ведется за счет денег покупателей. То есть средства от продажи квартир направляются в стройку. Здесь велик риск того, что при отсутствии покупателей компания по "техническим" причинам не сможет закончить свой объект. У более крупных компаний, которые одномоментно возводят не менее 2-3 объектов, проблем с финансированием строительство быть не должно. Даже в кризисные 2014-2015 годы такие компании продолжали строить", — отмечает эксперт и советует не вестись на заниженные цены.

В целом же аналитики рынка недвижимости ожидают, что, учитывая теперешнюю экономическую ситуацию, количество долгостроев может вырасти на 10%, поэтому нужно разрабатывать и принимать законопроект, который смог бы обезопасить людей и дать им соответствующие гарантии.