Инвестиции в недвижимость: стоит ли игра свеч

Если не побояться рискнуть

Украинцы все чаще покупают недвижимость не для себя, а с целью инвестиций. По информации девелоперов, доля таких сделок в разных жилых комплексах колеблется в диапазоне от 15% до 50%. В чем особенность таких инвестиций и сколько они приносят - разбирался Минфин.

По словам директора по маркетингу компании DIM Group Бронислава Чумака, в недвижимость часто инвестируют, чтобы в дальнейшем сдавать ее в аренду. Такое вложение оправдывает себя. Ведь многие жители столицы все еще не могут себе позволить покупку собственного жилья и вынуждены его снимать.

Хорошо могут заработать и те инвесторы, которые не побоятся рискнуть.

«Многие люди опасаются вкладывать деньги на начальной стадии строительства из-за того, что на рынке часто вспыхивают скандалы вокруг незаконных или замороженных строек, — продолжает Бронислав Чумак. — Те инвесторы, кто не побоится это сделать, могут в последствии с выгодой перепродать жилье после завершения строительства».

Для определенной части граждан покупка недвижимости — один из способов легализировать доходы. Как отмечает партнер компании InCo home Роман Белик, сегодня при покупке недвижимости не требуется показывать источники дохода. Это привело к тому, что покупка жилья стала самым дешевым способом легализации средств для физлиц. Но после присоединения Украины к плану BEPS и последующего за этим изменения отечественного законодательства, правила изменятся. Окно возможностей может закрыться очень скоро.

Вырастить из котлована

Традиционная схема инвестирования в недвижимость на первичном рынке -покупка жилья на начальном этапе строительства для продажи после сдачи дома в эксплуатацию. Инвестор получает доход за счет разницы в цене покупки и продажи, поскольку цена квадратного метра на этапе котлована гораздо ниже, чем в готовом доме.

По очень приблизительным оценкам, за период строительства (в среднем это 2-6 лет) сумму вложений можно нарастить на 25-60%.

«Если войти в проект на старте строительства, то к моменту ввода в эксплуатацию цена на объект может вырасти на 30-40%. Это обеспечит инвестору доход до 15% годовых. Конечно, при условии, что это объект надежного застройщика, с удачными концепцией и месторасположением», — говорит управляющий партнер Kiev Standard real estate boutique Олег Перегинец.

По информации главы наблюдательного совета ФК Z-Capital Дмитрия Кравченко, в спальных районах Киева цена первичной жилой недвижимости стартует от 18 тыс. грн за кв м. После введения в эксплуатацию она в среднем вырастает на 33-38% — до 24-25 тыс. за кв м. Минус в том, что строительство жилого объекта в Киеве может затянуться на 4-6 лет. В результате годовая доходность снижается, а средства надолго остаются „замороженными“. Поэтому из инвестиции, зачастую, выходят пораньше.

Правильный выбор

Доход, который могут принести инвестиции в недвижимость, во многом зависит от верного выбора объекта. «Некоторые проекты именитых девелоперов дорожают на разных стадиях строительно-монтажных работ, благодаря чему появляется возможность заработать на перепродаже жилья», — говорит руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG Константин Олейник.

Олег Перегинец приводит в пример проект Taryan Group — 31-этажный небоскреб Jack House. В момент старта продаж квадратный метр в этом комплексе стоил 1500 долларов, а последние квартиры продают по цене от 2500 долларов за квадратный метр. То есть рост стоимости квадратного метра составил 66%.

Приведем другой пример. В жилом комплексе А52 от DIM Group на старте продаж можно было купить жилье по цене 1350 долларов за кв. м. Сегодня цена стартует от 1800 долларов за квадратный метр (+33%). А в ЖК Alter Ego, который строит компания GEOS, стоимость «квадрата» за период с начала строительства повысилась с 1160 долларов до 1600 долларов (+38%).

“В октябре 2018 мы анонсировали старт продаж в ЖК «Новый Автограф». Тогда м2 в 1-комнатных квартирах варьировался в пределах 820-885 долларов. В сентябре 2019 года цена за кв.м в таких квартирах составляет 1040-1100 долларов. То есть в валюте минимальный ценник вырос фактически на 27%. Тем не менее, из-за разницы в курсе, в гривне в данном конкретном случае прирост составил немногим более 10%», — приводит в пример один из проектов своей компании Бронислав Чумак.

В ЖК «Телескоп», одном из объектов, в которых финансовым партнером выступает компания InCo home, на старте продаж квадратный метр в однокомнатной квартире стоил 19,7 тыс. гривен. На этапе готовности дома цена повысилась до 25 тыс. гривен за квадратный метр - то есть, на 27%.

В случае с двухкомнатными квартирами стоимость росла еще заметнее — на 35%: с 18,9 тыс. гривен до 25,5 тыс. гривен за квадратный метр. Учитывая, что изменение цены происходило в течение 1,5 лет, годовая доходность составила 18% для однокомнатных и 23% для двухкомнатных.

Наш совет: перед выбором объекта для инвестирования, стоит проанализировать, как росла цена в уже завершенных проектах строительной компании.

Точки роста

Стоит обратить внимание и на другие факторы, которые могут повлиять на рост стоимости квадратного метра в строящемся проекте. Для потенциального покупателя важно наличие вблизи от жилья рекреационных, зеленых зон, развитого транспорта, в т.ч. метро.

«Например, цены на недвижимость на Оболонской набережной выросли за последний год в среднем на 10% и вернулись на уровень пикового 2008 года во многом благодаря строительству парку «Наталка», — приводит пример Роман Белик. Случается, что стоимость жилья в строящихся домах вырастает исключительно за счет появления информации о проектировании в данном районе станции метро.

Начальник отдела продаж мини-города Svitlo Park Александр Панфилов считает наиболее привлекательными для инвестирования проекты формата «город в городе». Такие комплексы ценятся за обширную закрытую территорию и продуманную инфраструктуру, которая включает в себя магазины, детсады, школы, медучреждения, спортклубы, паркинги, зоны отдыха и т.п.

Где-то за городом

Тем, кто желает вкладывать деньги в недвижимость, но располагает ограниченным бюджетом, можно искать варианты не только в столице, но и за ее пределами. По словам Дмитрия Кравченко, пригород активно развивается и наращивает свою инвестиционную привлекательность. Стоимость квартир в пригороде стартует от эквивалента 10 тыс. долларов. Поэтому порог вхождения для инвесторов будет заметно ниже, чем в столице.

По информации управляющего партнера AVM Development Group Владислава Кононова, в пригороде 25-30% объектов недвижимости покупается с инвестиционными целями. «Еще год назад более 80% всех вложений в пригороде приходились на однокомнатные, 15% — на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, а 5% — на земельные участки и коттеджи. Сейчас в однокомнатные квартиры инвестируют чуть более 75% средств, в землю и загородные дома — 12% и столько же – в двухкомнатные и трехкомнатные квартиры», — уточняет Кононов.

Доходность инвестиций в пригородную недвижимость, по мнению Бронислава Чумака, будет ниже, чем у столичных проектов. 

«При выборе объекта в пригороде, помимо надежности застройщика, стоит оценивать развитость действующей и потенциал будущей инфраструктуры, а также удаленность от столицы», — советует Чумак. Кроме этого, следует обратить внимание на природное окружение, вид из окон, близость леса или водоема. Ведь зачастую, в пригород из мегаполиса переселяются ради того, чтобы оказаться поближе к природе.

Ложка дегтя

Инвестиции в недвижимость — дело куда более хлопотное, чем размещение вклада в банке, а доход непредсказуем и не гарантирован. По словам Романа Белика, инвестирование в недвижимость осложняет отсутствие адекватных и надежных данных для расчетов подобных инвестпроектов, так как в Украине, в отличие от многих стран мира, нет даже индекса цен, публикуемого официальным органом.

Константин Олейник предупреждает, что в не самых удачных проектах стоимость квадратного метра за период от котлована до сдачи готового здания с учетом скидок и программ лояльности практически не меняется. Поэтому инвестор может не только остаться без заработка, но даже понести убытки за счет налоговых отчислений или плохой конъюнктуры рынка.

Также потенциальным инвесторам не стоит забывать о рисках приостановки проекта. Причин тому может быть множество: недобросовестный или неплатежеспособный застройщик, проблемы с городскими властями, конфликты с местными жителями и активистами и т.п. В таком случае инвестору угрожает длительная заморозка или потеря всей или части суммы инвестиций.

«Меньше рисков при инвестировании в реновацию и строительство жилья в бывшей промзоне. В этом случае в разы меньше риск конфликтов, связанных с экологической тематикой», — говорит Роман Белик. По его мнению, сегодня недобросовестные застройщики, которые уничтожают экологию, а также псевдоэкологи, останавливающие строительство под видом защиты окружающей среды, стали реальной проблемой для отрасли.

Мечта рантье

В сравнении с покупкой жилья на этапе котлована с целью дальнейшей перепродажи, бизнес на сдаче квартир в аренду выглядит менее выгодным. Тем не менее, сдача жилья в аренду обещает стабильный и практически гарантированный доход.

По оценке Бронислава Чумака, инвестор, организовавший арендный бизнес, в среднем может вернуть вложенные деньги примерно через 7-8 лет.

«Для эконом и комфорт класса инвестиции в арендный бизнес могут окупиться за 10 лет при условии приобретения квартиры на этапе котлована и от 12 лет при покупке на этапе ввода в эксплуатацию, — продолжает Олег Перегинец. — В бизнес и премиум сегменте есть риск увеличения сроков окупаемости, так как такая недвижимость требует больших вложений».

В пример собеседник «Минфина» приводит проект клубного дома премиум класса The Garden, где окупаемость инвестиций в арендный бизнес оценивается в 12 лет с учетом периода ремонтных работы. Стоимость квартиры площадью около 150 квадратных метров в этом доме с учетом ремонта составляет 520 тыс. долларов , а минимальная цена аренды — 4 тыс. в месяц.

В свою очередь Дмитрий Кравченко для покупки доходных квартир советует рассматривать пригород и центр Киева, так как расположенное там жилье удастся сдать в любом случае. «Однокомнатная или двухкомнатная квартира в пригороде обойдется в среднем около 30-40 тыс. долларов. Ее можно будет сдавать за 10 тыс. грн в месяц, что означает, что вложения окупятся в течение около 6 лет. Аналогичная квартира в приближенной к центру части Голосеевского района стоит 70 тыс. грн, а сдать ее можно за 12 тыс грн — период окупаемости составит 11,5 лет», — приводит примеры Кравченко.

Со своей стороны застройщики стремятся удовлетворить спрос на жилье, покупаемое для сдачи в аренду, и в последнее время начали развивать новый формат жилой недвижимости. «В структуре предложения появились апартаменты в так называемых «доходных домах», — говорит Константин Олейник. — Там продаются квартиры с полностью готовым ремонтом и возможностью привлечения системной управляющей компании, сдающей недвижимость в краткосрочную или долгосрочную аренду с оговоренной доходностью, которая на практике оказывается несколько выше рыночной».

«Обычно, инвестор может рассчитывать в среднем на 12-15% годовых. При выборе стоит учитывать развитость инфраструктуры, близость к учебным заведениям, медицинским учреждениям, местам проведения досуга, зеленым зонам, транспортным развязкам., — рассказывает Бронислав Чумак, — Компания DIM Group при разработке концепций своих жилых комплексов тщательно изучает локацию, разрабатывает проект внутренней инфраструктуры, чтобы комплекс был удобен и привлекателен, как для будущих жильцов, так и для тех, кто инвестирует в недвижимость в целях последующей сдачи в аренду или перепродажи».

В качестве одного из первых успешных проектов в формате доходных домов Олейник приводит в пример комплекс Smart House в Соломенском районе. Также, по информации собеседника «Минфина», сейчас квартиры аналогичного формата продаются в комплексе Standart One возле станции метрополитена «Выставочный центр» и еще несколько проектов доходных домов находятся на стадии активной реализации. Например, в ЖК Smart House однокомнатная стоит около 54 тыс долларов (около 1,3 млн грн).

Игра стоит свеч

Рассмотренные примеры инвестиций в недвижимость показывают, что только вложения в самые успешные жилые проекты на рынке сегодня могут принести инвестору доходность, которая превышает показатели депозитов и гривневых ОВГЗ. При этом вложения в квадратные метры — дело куда более хлопотное и высокорисковое.

Стоит также учитывать, что стратегия Нацбанка предполагает снижение уровня учетной ставки в ближайшие несколько лет в связи с чем доходность депозитов и ОВГЗ также будет постепенно падать.

Если ситуация в экономике будет развиваться без форс-мажоров, то по прогнозам НБУ в 2021 году уровень учетной ставки может снизиться с текущих 16,5% до 8%. В таком случае сделанные сегодня инвестиции в недвижимость, которые в среднем по рынку приносят 15% годовых, выглядят довольно выгодными. Проще говоря, в перспективе двух-трех лет, а именно столько составляет цикл инвестиций в первичку с целью дальнейшей перепродажи, такие вложения имеют смысл.

Читайте также о том, что стоимость квадратного метра в новостройках Киева выросла в сентябре почти на 4%. А также о том, что цена новых квартир в пригородах Киева остается неизменной.