РУС УКР РУС ENG
НБУ: USD: 41.289 EUR: 44.968
Банк Покупка Продажа НБУ
USD 39.800 40.300 41.289
EUR 40.000 41.000 44.968
USD 41.070 41.490 41.289
EUR 44.630 45.230 44.968
Новость

Чому право оренди на землю і дозвільна документація мають стати комерційним інструментом

Лібералізація на допомогу: як залучити гроші в ринок нерухомості і чому право оренди на землю і дозвільна документація мають стати комерційним інструментом

2912
09 сентября 2019 г.

СЕРГІЙ ОВЧИННИКОВ
незалежний експерт,
директор компанії Stokman





А віз і нині там

14. Рівно стільки років пройшло з моменту, коли я вперше підняв це питання на засіданні ради директорів Української будівельної асоціації. «А віз і нині там».

Щоб в ринок української нерухомості прийшли реальні гроші, потрібно перш за все нормалізувати земельні відносини. Полегшені перехід права оренди на землю, створення можливості його застави, закріплення дозвільної документації за кадастровим номером земельної ділянки призведуть до лібералізації ринку, збільшення та спрощення конкуренції на ринку нерухомості, що дозволить значно прискорити інвестиції і процес розвитку проектів, збільшить їх кількість. Для цього необхідно зробити право оренди комерційним, тобто предметом торгу. На чому саме це може ґрунтуватися і на що згодом вплине, розповідає експерт Сергій Овчинников.

Права оренди земельної ділянки

Сьогодні на ринку близько 90% ділянок, придатних для розвитку проектів нерухомості, перебувають в оренді. Інвестор купує не землю, не право оренди на землю, а компанію (титулодержателя), за якою закріплено право оренди на цю землю. Але разом із ділянкою він отримує всі ризики, пов'язані з компанією: боргові зобов'язання, корпоративні та майнові проблеми тощо. З досвіду проведення близько 100 перевірок (дью-ділідженс) проектів, такі проблеми зустрічаються практично в кожному випадку.

Перевести право оренди на нову компанію або неможливо, або процес може зайняти кілька років, оскільки потрібна розробка й узгодження нового проекту відведення земельної ділянки, проходження земельних комісій і голосування сесій міських та обласних рад. Тобто шлях інвестора стає тернистим і вкрай ризикованим.

Якщо узаконити продаж прав оренди, а ця практика існує в усьому світі, то відразу встановиться справедлива ринкова ціна на землю, що сьогодні стримує дефіцит якісної пропозиції.

Зараз на ринку житла висока конкуренція. Забудовники залучають покупців ціною. Але при цьому будкомпанії змушені здешевлювати собівартість будівництва часто за рахунок використання дешевих будматеріалів, погіршення якості будівельних робіт, збільшення кількості квартир, несвоєчасних розрахунків із субпідрядними організаціями тощо.

Так, будинки не падають, але, щоб жити в них комфортно, покупцям таких квадратних метрів доведеться в найближчому майбутньому постійно вкладати чимало коштів. Спрощення отримання права оренди землі, зняття корупційної складової і наділення ДАБІ функціями контролю дозволить зупинити цю тенденцію.

Велика проблема при оренді земельної ділянки – отримання кредитного фінансування на розвиток проекту. Банк має бути захищений і у разі дефолту позичальника повинен мати можливість швидко «підхопити» проект і закінчити його розвиток. Банки зможуть розглядати право оренди як заставу. У такий спосіб буде отримано потужний стимул активізації проектного фінансування.

Дозвільна документація

Зараз ситуація виглядає таким чином. Компанія, що займається не тільки будівництвом, а й, наприклад, торгівлею, вирішила побудувати об'єкт нерухомості. Вона розробила й погодила проект, а потім трапився якийсь форс-мажор – припустимо, тяжко захворів її засновник.

У результаті чималі гроші, вкладені в отримання дозвільної документації, зависають у повітрі: продати компанію бізнесмен не може, оскільки на ній зареєстровані інші види бізнесу. Він може продати тільки проект, але тоді покупцеві доведеться пройти всі кола пекла, пов'язані з отриманням нової дозвільної документації.

Документація має бути об'єктом торгівлі, для цього її треба прив'язувати ні до компанії, а до унікального номеру земельної ділянки. Вона має переходити слідом за переходом права оренди або власності на земельну ділянку. Вона також може і має бути закладена банку для отримання проектного фінансування.

Можливості застави банку і права оренди, і проектної документації

Процентна ставка за кредитами не є єдиним обмежувачем розвитку проектного фінансування. Дуже часто девелоперу немає чого запропонувати банку, крім прав на земельну ділянку, проекту, оформлення дозвільної документації. Сьогодні для банку це ніщо. Складні схеми із заставою корпоративних прав компанії титулодержателя банкам не цікаві.

Вони повинні мати можливість у разі дефолту позичальника «підхопити» проект і успішно його завершити. Для цього необхідно вирішити заставу права оренди земельної ділянки та всієї проектної і дозвільної документації. У цьому разі банк відчуватиме себе впевнено й більш комфортно.

Що це дасть ринку? Відновлення проектного фінансування, більш дешеві кредити (тому що будуть знижені ризики), більша кількість проектів на ринку, новий рівень конкуренції і, як наслідок, користь для споживача через кращу якість проектів. Це не кажучи про пожвавлення самого ринку розвитку (будівництва), який наразі перебуває в глибокій стагнації. Технічно складні, якісні і, читай, дорогі проекти не розвиваються.

Оформлення права власності в Державному реєстрі майнових прав пропорційно обсягу виконаних робіт на проекті
(відповідно – оформлення застави на користь кредитора паралельно траншами кредиту, що видається)

У всьому цивілізованому світі існує практика створення проміжних техпаспортів під час будівництва. Побудував поверх, зробили обміри, заклав банку – отримав наступний транш фінансування. Або відсотки виконаних робіт з інженерії та обладнання.

Це принципово важливо для отримання проектного фінансування. Банк бачить прямий прогрес, збільшення вартості застави, тому немає складнощів із фінансуванням. Отримав гроші, освоїв їх, випустив нові документи, отримав наступний транш. Це призводить до зниження ризиків, оскільки збільшується ступінь прозорості та контролю.

Успіх будь-якого проекту нерухомості на 80% – це земельна ділянка, якість проектної документації та команда проекту. Але 20% – це «кров» організму проекту, фінанси, які є вкрай важливими, щоб найкраща ідея була реалізована. Без них проект так і залишиться просто ідеєю на папері.




Читайте також у розділі "БЛОГИ":

Источник:
mind
06 сентября 2019 г.
2404
За даними Держстату, ще два роки тому в Україні нараховувалося понад 16 тисяч об’єктів незавер...
02 сентября 2019 г.
2091
За пять лет реформ строительной отрасли не удалось избавиться от коррупции. Самые большие проблемы &...
30 августа 2019 г.
2151
Які основні виклики стоять сьогодні перед реформою в сфері управління житлом та на що саме треба зве...
Українці, що ви думаєте з цього приводу? Давайте обговорювати!
Не стійте осторонь – вільно діліться своєю думкою з іншими людьми.
Але, будь ласка, будьте ввічливі та дотримуйтесь правил коментування. ПОСИЛАННЯ ЗАБОРОНЕНІ, та блокуються автоматом.
Заборонені будь-які посилання (коментар з посиланням не може бути доданий, він автоматично блокується)

Заборонено і буде заблоковано:
- реклама
- спам та шахрайство
- образи, дискримінаційні висловлювання

Редакція не модерує коментарі, відповідальність за зміст коментарів несе автор коментаря. Редакція Build Portal залишає за собою право не погоджуватись з думкою автора коментаря, проте надає свободу слова відповідно до ст. 21, 24 та ст. 34 Конституції України.

Шановні читачі, читайте коментарі вдумливо, пам'ятайте, що автором коментарів можуть бути різні джерела.

Будь ласка, поставтеся до цих правил з повною відповідальністю.
Якщо дії коментованого шкодять читачам, рекламодавцям, співробітникам Build Portal або всій нашій спільноті, ми можемо заблокувати користувача.
Читать полностью Скрыть
Вчера
4701
Це може призвести до повного припинення діяльності основної програми компенсацій в Україні в наступн...
Вчера
1888
Для цього народні депутати пропонують передбачити відповідні видатки із загального бюджетного фонду...
31 октября 2024 г.
2615
Згідно з ухваленим документом, громадським об'єднанням, які опікуються охороною культурної спадщини,...
Вчера
1153
Всередині нього буде знаходитися величезний атріум зі спіралеподібною вежею в центрі. Навколо цієї в...
Вчера
525
Автор проєкту, відомий японський архітектор Шигеру Бан, зазначає, що музей є роботою з органічним фа...
31 октября 2024 г.
3369
Автори проєкту вирішили перепланувати об'єм будинку та оптимізувати його просторову конфігурацію від...
22 октября 2024 г.
1409
Захід стане майданчиком для конструктивного діалогу, висловлювання та обговорення різноманітних думо...
15 октября 2024 г.
1688
19 листопада усі провідні бімщики країни знову зустрінуться, щоб подискутувати, обговорити події, но...
10 октября 2024 г.
1266
У Києві відбудеться професійний форум, де зберуться провідні експерти та фахівці будівельної га...
Почтовая рассылка Build Portal для участников строительного бизнеса
Только самое важное
*один раз в неделю
Андрей Озейчук – строитель с 27-летним опытом, основатель компаний Rauta, Kovlar и Teza, предс...
26 июня 2023 г.
345
Андрій Озейчук – будівельник з 27-річним досвідом, засновник компаній Rauta, Kovlar та Teza, г...
18 марта 2024 г.
3673
BUILD PORTAL - Агрегатор новин
  • Збираємо всі існуючі новини будівельного ринку в одному місці
  • Унікальний "SMART рубрикатор" (розумний рубрикатор): це дуже деталізований по кожному напрямку рубрикатор аби ви змогли швидко знайти всі згруповані матеріали з потрібної теми
Build portal - українське народне медіа - без впливу оліграхів та влади!