Проблеми недобудов: хто і як їх має вирішувати

НАЗАР БЕНЧ
експерт у сфері девелопменту та будівництва,
власник ІБК "Фенікс Груп"

За даними Держстату, ще два роки тому в Україні нараховувалося понад 16 тисяч об’єктів незавершеного будівництва. На сьогодні ця кількість збільшилася. Тільки в Києві близько 700 недобудов.

Знайти інвестора для завершення будівництва об’єкта складно: процес вимагає ретельного вивчення документів, перевірки стану об’єкта і часто пов’язаний із відсутністю спільної позиції поточних власників щодо його подальшої реалізації.

Що заважає забудовнику закінчити будівництво і з якими проблемами зіштовхуються девелопери при бажанні завершити чужий проект?

Причини заморожування будівництва

Проблеми з фінансуванням — найпоширеніша причина. Серед факторів, що впливають на припинення фінансування: будівництво зупиняється, закінчується термін дії договору оренди земельної ділянки та дозволу.

Відхилення від затвердженої проектної документації. Забудовник зобов’язаний працювати у суворій відповідності з проектною документацією, на підставі якої він отримав дозвіл на виконання будівельних робіт.

Інакше об’єкт будівництва не буде введений в експлуатацію до приведення його у відповідність до проектної документації.

Це може привести до заморожування будівництва, якщо таке усунення потребує додаткових фінансових витрат, на які забудовник не готовий піти.

Недотримання будівельних або пожежних норм і правил може бути підставою для припинення робіт за приписом Державної архітектурно-будівельної інспекції та накладення штрафу на замовника і генерального підрядника. До усунення виявлених порушень забудовник не зможе продовжити будівництво.

Відсутність дозвільної документації. За офіційними даними, тільки у столиці на початок 2019 року було зафіксовано понад 60 незаконних будівництв.

Такі будівництва підкріплюються рішеннями судів сумнівної юридичної природи, які стають предметом розглядів, у тому числі кримінальних.

У рамках кримінального провадження зупиняються будівельні роботи, і об’єкт поповнює кількість недобудов міста.

Протести жителів сусідніх будинків. Навіть маючи повний пакет дозвільної документації для будівництва, можна зіштовхнутися з опором чималої кількості людей, які вважають, що їхня думка не була врахована при отриманні вами цих документів.

Тому якщо вам знесли паркан у перший же день його встановлення — задумайтеся, чи потрібно продовжувати будівництво, яке може вилитися у черговий недобуд.

Складнощі з розконсервацією об’єкта

Якщо консервація об’єкта була проведена належним чином, то розконсервація потребує ухвалення відповідного розпорядчого акта, в якому обов’язково вказуються джерела фінансування майбутнього будівництва.

Замовник спільно з проектувальником, який розробляв проект будівництва об’єкта, складають і підписують низку документів.

Якщо девелопер купує недобуд незалежно від того, чи дотриманий порядок його консервації, вирішення наступних питань визначатиме перспективність завершення будівництва.

1. Обсяг кредиторської заборгованості. Оскільки придбання недобудови відбувається найчастіше шляхом купівлі корпоративних прав компанії-забудовника, за якої зберігається весь пакет документів на будівництво, то аналіз її кредиторської заборгованості (перед підрядниками та інвесторами) — першорядне завдання нового власника.

Якщо говорити про будівництво житла, то більшу проблему становить практика подвійних продажів, коли одна й та сама квартира може бути продана декільком покупцям за договором купівлі-продажу майнових прав.

Визначити цю проблему на початковому етапі входження у проект практично неможливо.

2. Експертиза технічного стану об’єкта і складання дефектних актів. Сюди належить оцінка стану конструктивних елементів будівлі.

Для цих цілей залучаються спеціалізовані організації. Вони проводять обстеження об’єкта та дають висновок, чи можна продовжувати будівельні роботи згідно з проектом, чи необхідно провести посилення елементів будівлі.

Після цього йде складання дефектних актів, у яких вказується повний перелік робіт, не виконаних на об’єкті, що є підставою для виведення повного кошторису будівельних робіт.

3. Чинність дозвільних документів. Тривалий простій об’єкта призводить до закінчення терміну дії технічних умов його інженерного забезпечення і дозволу на будівництво.

Хоча закон про регулювання містобудівної діяльності говорить про те, що ТУ є чинними до завершення будівництва об’єкта, незалежно від зміни замовника, самі ТУ часто містять термін їх дії.

Це змушує забудовника продовжувати або отримувати нові ТУ.

Якщо новий власник вирішив відкоригувати проект і привести його у відповідність із новими будівельними нормами або сучасними тенденціями на ринку, то це призведе до зміни техніко-економічних показників об’єкта.

Це тягне за собою отримання нових ТУ, зміну проекту, проходження його експертизи та повідомлення ДАБІ про зміну даних по будівництву об’єкта.

4. Чинність прав на землю. Якщо будівництво об’єкта відбувалося на земельній ділянці, переданій забудовнику містом в оренду, і термін договору оренди закінчився, виникає питання про продовження дії попереднього договору або укладання нового.

З 2015 року забудовник не може отримати земельну ділянку в оренду, якщо для цієї території не розроблений детальний план.

5. Можливість підключення до зовнішніх мереж. У зв’язку із закінченням терміну дії ТУ, змінюється можливість підключення будівлі до зовнішніх мереж за даним документом.

Може виявитися, що необхідної потужності електроенергії на найближчій трансформаторній підстанції вже недостатньо, так як вона була віддана іншим споживачам, і новому девелоперу доведеться прокладати кабель від ТП, що розташований набагато далі, а це спричинить додаткові витрати.

Що робити місцевій владі з недобудовами?

В одному із законопроектів, розроблених Мінрегіонбудом, пропонується очищати такі компанії фактично за процедурою банкрутства, а все майно передавати місцевим органам влади, що може мати хорошу перспективу. Чому?

Значна кількість об’єктів будувалася і будується на комунальній землі. Коли об’єкт стає недобудом, забудовник припиняє вносити плату за оренду і не сплачує пайовий внесок.

Відповідно, органи місцевого самоврядування недоотримують величезні суми у місцевий бюджет і при цьому ніяк не можуть вплинути на ситуацію.

Вони можуть розірвати договір оренди, але знайти нового землекористувача вже набагато складніше.

Вирішується питання постійної соціальної напруги, коли інвестори залишилися ні з чим, і вимагають у місцевих і державних органів захистити їхні права.

Знівельовується проблема загального вигляду міста, який недобудови об’єктивно псують, до того ж будучи притулком для осіб без певного місця проживання.

Вирішується питання правового статусу. До введення недобудови в експлуатацію, якщо забудовник не зареєстрував її як об’єкт незавершеного будівництва, — це всього лише сукупність матеріалів.

Відповідно, має бути особа, у якої будуть повноваження перетворити сукупність матеріалів на об’єкт, що має зрозумілий статус для потенційного нового забудовника.



Читайте також:

• Александр Ротов: Как побороть коррупцию в строительстве
• Новий склад Ради - старі виклики у сфері управління житлом
• За 5 років треба збільшити обсяги будівництва в 3-5 разів - Іван Салій