Рейтинг Doing Business и строительная отрасль: это еще не победа - мнение эксперта

Как рейтинг Doing Business влияет на бизнес

Согласно рейтингу Doing Business, за последние несколько лет в Украине в лучшую сторону изменилась процедура получения разрешения на строительство. Следует признать, что несмотря на всеобщую критику, правительство тщательно работает над каждым пунктом Doing Business для привлечения инвесторов в экономику и создания общего положительного имиджа государства. Особенно это касается строительства или, если говорить более широко, девелопмента недвижимости. Однако, к сожалению, упрощение получения разрешения на строительство — не единственная проблема, с которой приходится справляться сегодняшнему профессиональному участнику рынка недвижимости.

Рейтинг Всемирного банка Doing Business показывает, насколько просто вести предпринимательскую деятельность, на основе десяти индикаторов. Это исследование указывает на проблемы, которые мешают развитию предпринимательства, определяет их причину и содержит рекомендации относительно проведения необходимых реформ.

Разрешение на строительство — один из тех показателей, которые влияют на инвестиционный климат в странах. Например, всего один пункт в общем рейтинге Doing Business дает возможность дополнительно привлечь около 600 млн долларов в экономику страны.

Украина повысила свои позиции по получению разрешения на строительство, поднявшись на 30-е место из 140. За пару лет сократилось количество процедур получения разрешения с 55 до 5, а также изменился период его ожидания — если раньше девелоперы ждали его около 1,5 года, то сейчас срок уменьшился до 60 дней. По мировым меркам — это революционный прорыв, что и отмечается в рейтинге Doing Business.

Повышение позиции Украины в рейтинге Doing Business является также одним из ключевых стратегических индикаторов реализации Стратегии устойчивого развития «Украина-2020», утвержденной Указом Президента в 2015 году. Так, в 2020 году украинское правительство намерено внедрить программы по улучшению ведения бизнеса, что суммарно добавит 10 пунктов в рейтинге. Это призвано улучшить бизнес-климат в Украине, и, как следствие, привлечь дополнительный капитал в страну.

Как сейчас выглядит ситуация на рынке

На 2019 год в Киеве заявлено о введении в эксплуатацию 142 жилых комплексов. В целом в Киеве и области — около 600 новостроек в продаже. Упрощение получения разрешения на строительство, а также ряд других изменений, которые призваны улучшить условия ведения бизнеса, влияют на рост объемов строительства. На первый взгляд может показаться, что рост количества разрешений на строительство приведет к переизбытку квадратных метров жилой и коммерческой недвижимости, которые застройщики не смогут продать в краткосрочной перспективе. Однако ситуация будет отличаться в зависимости от проекта.

К примеру, девелоперы, которые ушли от хаотичной застройки территорий одиночными строениями без какой-либо инфраструктуры и добавочной стоимости, с подобными проблемами не сталкиваются — 90−95% продаваемой площади реализовывают еще до ввода объектов в эксплуатацию. Другим, в свою очередь, придется снижать цены или предоставлять более длительные по сравнению с конкурентами рассрочки платежей.

Вместе с тем, получить разрешение на строительство — не единственная проблема девелоперов. Сюда также можно отнести непрозрачные процедуры получения технических условий на подключение к наружным сетям и дальнейшее подключение к ним. Проблемой является и получение градостроительных условий и ограничений, которые зачастую содержат неподъемные для девелопера условия, к которым он может оказаться не готовым, проделав немалый объем подготовительной работы.

Какими должны быть условия для успешного предпринимательства

Опыт европейских стран показывает, что государство и органы местного самоуправления должны создать условия, при которых бизнесу не приходилось бы обивать пороги большого количества ведомств, чтобы получить тот или иной документ. Для этого, во-первых, должен быть проработан до деталей и утвержден генеральный план города и детальный план территории (ДПТ). Каждый девелопер будет понимать, что и на каких условиях он может построить либо реконструировать на той или иной улице и земельном участке. В таком случае ему не нужно будет получать градостроительные условия, так как эти условия уже будут прописаны в самом генплане и ДПТ.

Во-вторых, органы местного самоуправления должны выстроить четкую систему договорных взаимоотношений с электро-, водо-, газо- и прочими снабжающими организациями. В таком случае упомянутые организации будут обязаны проложить кабели, трубы, построить новые трансформаторные подстанции, пункты распределения воды, газа, либо реконструировать действующие, чтобы обеспечить необходимыми мощностями, объемами будущие объекты строительства, предусмотренные в генеральном плане.

Часть расходов на это должны взять на себя органы местного самоуправления, которые будут покрывать их за счет паевых взносов застройщиков. Другую часть — соответствующие снабжающие организации, для которых продажа электроэнергии, газа или воды является их профильным бизнесом.

Дальнейшее подключение к сетям должно происходить в упрощенном порядке. Застройщик подает заявку на подключение в рамках требований, содержащихся в нормах специальных законодательных актов, и условий генерального плана. Соответственно, застройщик, заходя на объект, будет четко понимать, к примеру, на какую мощность электроэнергии он может рассчитывать и что снабжающая организация обязана предоставить ему эту мощность. При этом такое обязательство будет гарантировано органом местного самоуправления, с которым у этой организации заключен договор.

На сегодняшний день застройщик обязан сам и за свой счет строить или реконструировать трансформаторные подстанции, прокладывать кабеля к своему объекту. Для этого он собирает согласования во всевозможных организациях, которых набирается более 10, и далее безвозмездно должен передать это все на баланс эксплуатирующей компании.

Таким образом, можно сделать обобщенный вывод, что ситуация в Украине в сфере дерегуляции постепенно улучшается, но акцентировать внимание на каком-то одном достижении не следует. Есть перечень самых разных проблем, которые требуют комплексного подхода и постоянного внимания.

Автор: 

Назар Бенч
владелец ИСК «Феникс Групп»