Чи є в українських довгобудів шанс на друге життя: думка експертів

Довгобуди

Питання довгобудів для України дуже болюче. Кількість об’єктів незавершеного будівництва, на жаль, не скорочується, а часом збільшується. Друге життя отримали одиниці проектів, дехто з обдурених інвесторів вже втратив надію нарешті в’їхати у власне житло. На жаль, всі спроби розробити дієвий механізм вирішення проблеми, такі не дали результатів.

Нещодавно уряд здійснив ще одну спробу — розробив проект Закону «Про захист прав фізичних осіб-вкладників у будівництво багатоквартирних житлових будинків». Документ доволі суперечливий, тому викликав жваве обговорення професійних колах. Тож Property Times звернувся до фахівців з проханням прокоментувати цей законопроект та його можливий вплив на ринок.

Владислав Кисіль, партнер ЮФ KPD Consulting
Законопроект намагається знайти механізм вирішення болючого питання довгобудів. Передбачено декілька основних алгоритмів: по-перше, вилучення довгобуду разом із ділянкою у судовому порядку; по-друге, добровільне відступлення прав на землю і довгобуд неспроможним замовником на користь громади; по-третє, визнання об'єкта будівництва безхазяйним майном. Цікаво, що довгобудом, за задумом авторів документу, може бути кваліфіковано об'єкт, термін будівництва якого прострочено на 1 рік і більше. Не веду спеціальної статистики, але із досвіду можу сказати, що така затримка властива значній частині проектів житлового будівництва на ринку.

Слабким місцем законопроекту є відсутність компенсації за вилучення довгобуду від замовника-невдахи, а також недостатньо зрозуміла пропозиція щодо застосування конфіскації на користь громади. Адже конфіскація є можливою лише за вчинення правопорушення. Документ у цій частині чекає серйозне доопрацювання, аби він не наразився на ризик неконституційності. В нагоді могла б стати, наприклад, ідея відступлення прав вимоги вкладників до замовника на користь громади. Це дозволило би громаді, після вилучення об'єкту, заявити замовнику про залік зустрічних вимог щодо компенсації за вилучений довгобуд, тощо. Врешті, законопроектом, чи не вперше, запропоновано механізми стимулювання добудови: передача переможцю конкурсу із зміни замовника земельної ділянки без аукціону; звільнення від пайового внеску тощо. Крім того, запроваджується мінімальний строк оренди землі для містобудівних потреб не менше 5 років. Це має подолати облудну практику короткострокової «будівельної» оренди, яка тримає замовника на «короткому повідку». Резюмуючи, на загал, можна привітати спробу Мінрегіону віднайти дієвий законодавчий механізм стимулювання вчасного завершення будівництва.

Вікторія Берещак, головний редактор онлайн-видань про нерухомість 3м2 і Property Times
Запропонований законопроект — це не перша спроба розгрести Авгієві стайні довгобудів, яких по всій країні чимало. Йдеться не лише про сумнозвісні будинки Войцеховського і чималий спадок «Еліта-Центр» в Києві, а й про точкові об’єкти в передмісті столиці, регіонах і невеликих містах.

Непоодинокі випадки, коли, здавалося б, нормальний спочатку об’єкт перетворювався потім на покинутий, бо забудовник не міг/не хотів виконати свої зобов’язання перед інвесторами.

Що пропонує законопроект?

По-перше, він визначає порядок віднесення об’єкта до довгобуда. Підставою до розгляду виконавчим органом місцевої влади є заява вкладника, а також копії договорів про інвестиції, документа про повну або часткову сплату коштів за квартиру.

Якщо підстави вважати ЖК таким є, орган місцевої влади надсилає письмовий запит забудовнику, а той вже, відповідно, зобов’язаний протягом десяти днів надати докази щодо можливості завершення спорудження та прийняття в експлуатацію об’єкта.

У законопроекті також прописано положення про збори вкладників, які можуть визнати об’єкт довгобудом на підставі аудиту. Після чого міська влада має право звертатися до суду з позовом про вилучення довгобуду разом із земельною ділянкою, на якій він знаходиться, на користь територіальної громади відповідного села, селища, міста для проведення конкурсу з визначення конкурсного замовника. Підстав для вилучення довгобуду і земельної ділянки всього дві: рішення зборів вкладників у об’єкт будівництва про визнання об’єкта будівництва довгобудом або той факт, що замовник/забудовник не надав виконавчому органу інформацію щодо можливості завершення спорудження та прийняття в експлуатацію об’єкта будівництва. Може бути також і добровільне відступлення від прав власності на користь територіальної громади.

Далі проведення конкурсу з визначення нового замовника. Що цікаво, в законопроекті навіть прописана низка економічних стимулів, серед них надання пільг або звільнення конкурсного замовника від сплати пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту. Це дійсно може бути цікаво девелоперам, які, наприклад, вирішать зайти в об’єкт, провести реконцепцію і створити новий проект ЖК.

Можуть також бути виділені кошти з місцевого бюджету на завершення довгобудів, але, як показує багаторічна практика, їх кіт наплакав. Адже розмір визначає виконавчий орган, а статей витрат у місцевому бюджеті і без цього вистачає. Гроші виділити можуть, але лише для окозамилювання. Тому треба розуміти, що інвестиції основні будуть від девелопера. Йому ж треба, щоб в результаті на об’єкті можна було заробити, тобто була достатня кількість вільних квартир для продажу.

Ще із економічних стимулів звільнення конкурсного замовника від орендної плати або земельного податку за земельні ділянки, що перебувають у його власності або користуванні, а також забезпечення приєднання до інженерних і транспортних мереж без стягнення плати з конкурсного замовника.

Це може бути суттєвою перевагою для девелопера. Головне, щоб ці принади не стали поштовхом для наживи. Адже на земельній ділянці, передбаченій умовно для трьох будинків, може раптово вирости п’ять, що суттєво зменшить прибудинкову територію, позбавить мешканців комфорту і затишку.

Окрім того, треба зважати і на те, яким чином буде відбуватись реконцепція проекту, а вона у випадку з довгобудами дуже потрібна. У законопроекті цей порядок не прописаний, а дарма.

Загалом спроба хоч якось вплинути на проблему з довгобудами викликає схвалення і надію, що питання може стати предметом конструктивних обговорень і пошуків рішень. Але в якій редакції буде прийнятий законопроект про довгобуди, як будуть втілюватись ці зміни покаже лише час. Питання має бути на громадському контролі.

Максим Полішкевич, керуючий партнер Юридичної фірми Результат
Ідея, закладена в законопроекті, безумовно позитивна та, імовірно, дозволить «розморозити» значну частину довгобудів, проте, на мою думку, є ряд суперечностей, на які варто звернути увагу. Так, законопроект передбачає у разі порушення строків, визначених у договорі вкладника, можливість визнання об’єкта довгобудом та передачі функцій замовника на конкурсній основі.

Проте проект закону не врегульовує, чи переходять права та обов’язки від замовника-невдахи до конкурсного замовника по відношенню до вкладників. Логічно, що частково переходять, але по строках і сумах питання залишається відкритим. Теоретично вкладник отримує задвоєння прав, бо тепер чекатиме квартири від конкурсного замовника, але не позбавлятиметься права вимагати в судовому порядку стягнення коштів з замовника-невдахи (їх цілком реально стягнути у випадку наявності коштів у забудовника з інших джерел). Крім того, проект не регулює трансформації (зміни чи припинення) укладеного вкладником первісного договору.

Включення в процес органів місцевого самоврядування чи державних адміністрацій також є сумнівним. З одного боку схоже, що законотворець намагався включити в процес такого-собі арбітра або омбудсмена вкладників, проте фактично механізм передбачає повну залежність процедури від дій (бездіяльності) суб’єкта владних повноважень. Виключена можливість вкладників ефективно впливати на процес, відкриваються величезні можливості для корупції та зловживань: суб’єкти владних повноважень можуть діяти мляво або бездіяти взагалі, програвати суди, створювати «кишенькових» конкурсних замовників тощо.

Механізм стимулювання конкурсних замовників, запропонований у ст. 6 законопроекту, — окреме джерело для зловживань. Наприклад, потужний забудовник з корупційними зв’язками у місцевій раді легко власноруч перетворить свій об’єкт на довгобуд з тим, щоб «завести» на нього свого ж конкурсного замовника та отримати від суб’єкта владних повноважень істотні пільги (звільнення від орендної плати, звільнення від сплати пайової участі) та бюджетне фінансування свого об’єкта.

Сумнівним також є визначення у ч. 3 ст. 5 законопроекту організаторами конкурсу місцевих державних адміністрацій для об’єктів, розташованих за межами населених пунктів, адже житлове будівництво за межами населених пунктів не передбачене чинним законодавством.

На мою думку, неврегульованість істотної кількості питань, зокрема припинення права користування землею попереднього замовника (не вносяться зміни до відповідних статей Земельного кодексу України, Закону України «Про оренду землі»), встановлення пільг для конкурсного замовника (не вносяться зміни до відповідних статей Податкового кодексу України щодо можливого звільнення від орендної плати тощо), зміни правовідношення вкладників та забудовника чи опосередкованих структур (житлово-будівельного кооперативу, компанії з управління активами тощо), а також істотна залежність від суб’єкта владних повноважень породжують величезний простір для творчості юристів та судових процесів.

Тому я вважаю, що ухвалення цього Закону не призведе до якісних системних змін на ринку нерухомості. Реальний інвестор і на сьогодні не позбавлений можливості брати участь у «реанімації» довгобудів, а місцеві ради не позбавлені можливості створювати сприятливі умови для стимулювання завершення будівництва.

Дмитро Грибов, адвокат ЮФ «Ілляшев та Партнери»
Представлений Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України проекту Закону України «Про захист прав фізичних осіб-вкладників у будівництво багатоквартирних житлових будинків», на мою думку, не може розглядатись як готовий до подання до Верховної ради України проект закону, оскільки вимагає значного доопрацювання.

Необхідно окремо зазначити, що питання захисту прав вкладників у багатоквартирні житлові будинки вже було в минулому підставою розроблення відповідного законопроекту. Так, 06 лютого 2017 року Верховною Радою України було одержано проект Закону України №6033 «Про захист прав інвесторів житлового будівництва та врегулювання зобов’язань відносно довгобудів». Слушним буде звернути увагу, що зазначений законопроект так і не було винесено на розгляд Верховної Ради України.

Єдиним позитивним моментом Мінрегіонівського законопроекту можна назвати те, що Держава, в особі уповноваженого органу виконавчої влади, все ж таки ще пам’ятає про своїх громадян, які постраждали в результаті банкрутств замовників будівництва та забудовників (2008-2009рр, 2015-2017рр), злочинних та інших незаконних дій окремих власників замовників/забудовників, в результаті яких значно знизилась довіра громадян до інвестування власних грошових коштів як у нове будівництво, так і в цілому до забудовників і об’єктів нового будівництва.

В іншій частині, та й взагалі як нормативний правовий акт, даний документ, в представленій Міністерством редакції, взагалі не заслуговує на увагу.

Так, представлений Мінрегіонбудом законопроект взагалі не вирішує питань щодо захисту прав вкладників-юридичних осіб; щодо врегулювання проблемних довгобудов, які знаходяться за межами населеного пункту; не визначає до якого саме органу місцевого самоврядування має звертатись вкладник: до органу місцевого самоврядування за місцем проживання (реєстрації) чи місцезнаходженням такого об’єкту будівництва; питання оплатності вилучення довгобудови із земельною ділянкою у відповідного замовника/забудовника; компенсації витрат замовника/забудовника на виконання передпроектних, проектних та будівельних робіт (особливо в частині, що перевищує залучені на будівництво грошові кошти); прав та обов’язків конкурсного замовника по відношенню до вкладників; можливості та порядку застосування зазначеного законопроекту по відношенню до конкурсних замовників в майбутньому та багато інших питань, які випливають із положень такого законопроекту.

Більш того, зазначений законопроект вносить значні суперечності щодо підстав та механізму вилучення у замовників/забудовників довгобудов із земельними ділянками (вичерпний перелік підстав припинення прав на земельні ділянки встановлено статтями 140, 141 ЗК України), законності, порядку та строку звільнення конкурсних замовників від орендної плати та/або земельного податку тощо.

Відтак, враховуючи численні прогалини та колізії норм, що обов’язково виникнуть в зв’язку з прийняттям зазначеного законопроекту в опублікованій Міністерством редакції, слушним було б рекомендувати Шановним розробникам звернути увагу та врахувати вже існуючий досвід та численні наукові праці проведені багатьма фахівцями та експертами в галузі права та будівництва і відображеними, як в Проекті Закону України №6033 від 06.02.2017, який хоч і не є досконалим, проте є більш цілісним нормативним актом, а ніж проект Мінрегіонбуду, так і відображених в численних дискусіях, коментарях, статтях та пропозиціях, що, в тому числі, надавались профільному комітету Верховної ради України та Мінрегіонбуду в 2017 році в зв’язку з необхідністю доопрацювання Проекту Закону України №6033 від 06.02.2017.

Враховуючи повну відсутність конкретних механізмів захисту прав вкладників-фізичних осіб (юридичні особи взагалі не вважаються вкладниками відповідно до зазначеного законопроекту) в запропонованому Міністерством законопроекті, проте впровадження законодавчо спірних механізмів економічного стимулювання конкурсних замовників, на мою думку, результатом такого законопроекту без його істотного доопрацювання та врахування Розробником як позитивних надбань проекту Закону №6033, так і пропозиції науковців, практикуючих юристів, забудовників, в тому числі публічних обговорень та дискусій, круглих столів тощо, буде мати наслідком не тільки підвищення корупційної складової під час виконання будівельних робіт та значним інтересом замовників/забудовників до нових схем пов’язаних з отриманням ними визначених статтею 6 Законопроекту пільг, так і те, що через відсутність яких-небудь конкретних механізмів захисту прав вкладників, для звичайного громадянина нічого, фактично, не зміниться, а ні у вартості нерухомості у таких об’єктах будівництва, так і щодо розуміння реальності отримання майна (квартири), грошові кошти за яке було сплачено замовнику/забудовнику довгобуду.