Без детінізації ринку оренди реалізувати успішну житлову реформу буде складно - нардеп

Тіньовий ринок оренди ускладнює реалізацію житлової реформи: що з цим планують робити 

Щороку в Україні укладається близько 1,5 млн угод оренди житла і щонайменше 90% із них є неофіційними. Така ситуація не лише позбавляє бюджет надходжень, а й блокує реалізацію повноцінної житлової реформи. На законодавчому рівні для її проведення плануються зміни до десятків законів, що нині регулюють ринок оренди. Водночас без зміни податкових правил для орендодавців процес детінізації зрушити з місця буде складно, а отже, і реалізувати успішну житлову реформу.  

Про це на зустрічі з Українською Радою бізнесу (УРБ) розповіла голова Комітету ВР з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку і містобудування, очільниця партії «Слуга Народу» Олена Шуляк. 

Вона переконана: без детінізації ринку оренди реалізувати успішну житлову реформу буде складно. Адже соціальна оренда – її невід’ємна частина. Соціальна оренда, пояснила Шуляк, це доступне житло, коли витрати на оренду не перевищують 25-30% доходу родини. Але такий механізм неможливо запустити без чіткого розуміння реальної картини ринку.

За словами Олени Шуляк, у пояснювальній записці до законопроєкту №12377, який Верховна Рада ухвалила у першому читанні 16 липня, вказано: 90% ринку оренди в Україні перебуває в тіні. Але фактично ця цифра може сягати й 99%.

Водночас Шуляк акцентує: жорстке державне регулювання не є рішенням. Більше того, міжнародний досвід вже досить показово свідчить, що надмірне втручання держави лише шкодить. Один з найбільш показованих кейсів – Аргентина. 

«Там запровадили обмеження: мінімальний термін договору – три роки, заборона валютних розрахунків, фіксація вартості оренди. У результаті – кількість доступних квартир у столиці зменшилася вдвічі, кожна сьома стояла порожня, а ціни злетіли настільки, що дешевше стало жити в готелі», – пояснила Шуляк. І додала: лише після скасування обмежень ринок почав повертатися до нормальної роботи.

Олена Шуляк переконана, що один з найбільш ефективних шляхів – це створення стимулів для добровільної легалізації оренди. Сьогодні, пояснила парламентарка, орендодавці не хочуть «світити» доходи, бо не готові платити 18% ПДФО і 5% військового збору. І це можна подекуди зрозуміти, оскільки для багатьох ця сума дуже велика. Тому вже зараз на рівні податкового комітету та міністерств вже ведуться дискусії щодо зменшення податкового навантаження, адже 23% оподаткування, переконана нардепка, не виведе ринок оренди з тіні ніколи. 

«Повинна бути певна фіксована ставка. Раніше звучала цифра у 5%, але про 5% ми точно не домовимось. Але хоча б 5% плюс військовий збір, тоді вже можна буде говорити предметно. Також мені здається, що це буде так, як свого часу було з інвентаризацію земельних ділянок, коли зросли надходження, як земельний податок. З орендою маємо схожу історію: як тільки буде менше оподаткування, ринок можна буде вивести з тіні», – допускає Олена Шуляк.  

Парламентарка також зазначила, що експерти ринку нерухомості вважають доцільною ініціативу з оподаткування цифрових платформ, що опосередковано беруть участь в оренді, таких як Booking чи Airbnb. 

«Спеціалісти вважають доцільним зобов’язати звітувати та запровадити ставку в 5%, що б дозволило легалізувати хоча б невелику частину ринку», – наголосила вона.

Уже зараз, зазначила Шуляк, темпам діджиталізації України можуть позаздрити багато країн. Більше того, за даними досліджень, Україна зараз входить у ТОП-10 країн за рівнем цифровізації. Тому експерти ринку припускають, що вже за 5-10 років квартири будуть орендувати переважно через цифрові сервіси, як це свого часу сталося на ринку таксі. 

На законодавчому рівні, пояснила Олена Шуляк, вже є чіткий план дій щодо соціальної оренди в контексті житлової реформи і невідʼємно повʼязаної з нею детінізацією ринку оренди. Насамперед, це:

• Ухвалення рамкового законопроєкту №12377, що запускає реформу житлової політики, яке відбулося 16 липня;
• Ухвалення законопроєкту щодо соціального житла, над створенням якого вже працюють;
• Напрацювання та ухвалення законопроєкту про управління житловим фондом;
• Окремий пакет законопроєктів, які стосуватимуться ринку оренди житла.

«Потрібно змінювати десятки законів. Але найголовніше зрозуміти – соціальна оренда працюватиме не так ефективно в умовах нинішнього оподаткування. Тому система потребує глибокого перегляду», – підсумувала Олена Шуляк.

 Автоматизація HR та рекрутингу у будівництві: стратегічна перевага для сучасних компаній