ОБЗОР РЫНКА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. КИЕВА ЗА 2014 ГОД

Предложение на рынке торговой недвижимости г. Киев за 2014 год

В течение 2014 года столичный рынок торговой недвижимости пополнился вводом в эксплуатацию четырех торговых центров с суммарной арендуемой площадью 80 620 кв. м: ТРЦ Prospect (GLA - 41 400 кв. м), ТРЦ «Атмосфера» (GLA – 30 000 кв. м), ТЦ «Апрель» (GLA – 5 800 кв. м), ТЦ Appetite (GLA – 3 420 кв. м). В декабре состоялось техническое открытие ТЦ Doma Center (GLA – 7 000 кв. м). Таким образом, общее рыночное предложении по состоянию на декабрь 2014 составило 1 073 939 кв. м профессиональных торговых площадей, увеличившись на 8%. Достаточно активно на протяжении 2014 года развивался сегмент DIY. В начале года открылся 3-й в Киеве гипермаркет строительных материалов Leroy Merlin, а в конце года открылся крупнейший в мире DIY «Эпицентр» (гипермаркет строительных материалов) торговой площадью 70 000 кв. м (на Оболони). На 2015 год заявлены к открытию 5 новых торгово-развлекательных центров: Lavina Mall, Podol Mall, Retroville, New Life, ТЦ Doma Center общей арендуемой площадью порядка 239 580 кв. м. Переносится ввод в эксплуатацию на 2016 год суперрегиональных ТРЦ Respublika и Blockbuster Mall.



Согласно классификации ICSC, без учета торговых объектов площадью до 5 тыс. кв. м и отдельно стоящих супер- и гипермаркетов, совокупная площадь профессиональных торговых комплексов столицы составляет 1 073 939 кв. м, что соответствует показателю 385,5 кв. м на 1000 жителей по уровню насыщенности качественными торговыми площадями. На рынке торговой недвижимости Киева заявлено около 27 проектов ТРЦ общей арендуемой площадью порядка 1,3 млн. кв. м на разных стадиях готовности (этап проектирования, начало строительства, приостановленное строительство) с возможным открытием в 2016-2018 годах. Заявленные крупноформатные профессиональные ТРЦ являются главными объектами перспективного развития для украинских и зарубежных торговых сетей. Их введение в эксплуатацию приведет к качественному росту рынка и (при условии улучшения благосостояния населения) будет способствовать дальнейшей экспансии международных ритейлеров.

Посещаемость торговых центров

Среднедневная посещаемость киевских торговых центров по результатам первого квартала 2015 года составила: для региональных ТРЦ 651 чел. на 1000 кв. м GLA, для окружных ТЦ – 825 чел. на 1000 кв. м GLA. Средний показатель - 787 чел. на 1000 кв. м. Мы наблюдаем тенденцию перераспределение потоков в сторону увеличения посещаемости в региональных ТРЦ. Данный фактор говорит о значимых конкурентных преимуществах масштабных торговых центров, способных предложить конечному потребителю наиболее широкий ассортимент товарных групп и развлечений. Наиболее высокая посещаемость на уровне 30-40 тыс. человек в будние дни и до 60 тыс. человек в выходные дни отмечается в ТРЦ Ocean Plaza, ТРЦ Sky mall, ТРЦ Dream Town (1 очередь), ТРЦ «Караван».

Вакантность торговых и торгово-развлекательных центров

В условиях увеличения рыночного предложения на протяжении 2012-2014 годов, сокращения планов развития розничных операторов, сложной экономической ситуации, падения потребительского спроса среднерыночный уровень вакантности в действующих торговых и торгово-развлекательных центрах г. Киева продолжает составлять 7,5%. Для некоторых крупных нововведенных объектов показатель вакантности превысил 50%. Появление свободных площадей характерно даже для наиболее успешных торговых центров - ТРЦ Ocean Plaza, ТРЦ Dream Town (1 очередь), ТРЦ Sky Mall, традиционно характеризующихся полным отсутствием вакантных помещений.

Арендные ставки

В результате девальвации гривны и непрогнозируемой ситуации с курсом доллара США, принимая во внимание падение реальных доходов населения и общее снижение потребительских настроений, управляющие компании ТЦ Киева на протяжении 2014 года пересмотрели условия для арендаторов (в первую очередь тех, у кого существенно снизился товарооборот), понизив арендную ставку в долларовом эквиваленте на 10-40% либо зафиксировав согласованный курс до стабилизации ситуации. Таким образом, ставки аренды для магазинов торговой галереи площадью 100-200 кв. м составляют $10-53/кв. м/мес. (без НДС и OPEX) в зависимости от расположения ТЦ, его посещаемости, популярности, общего пула арендаторов и якорного состава со среднерыночным значением $23/кв. м/мес. Распространена схема оплаты с процентом от товарооборота – 2-5% для якорных арендаторов и 7-15% для операторов торговой галереи.

Спрос на рынке торговой недвижимости

Политический кризис и экономический спад вносят коррективы в развитие торговой недвижимости столицы: по результатам 2014 года операторы столкнулись с ощутимым снижением объемов товарооборота и слабой потребительской активностью. Начиная с марта ситуация несколько улучшилась и наиболее успешные ТРЦ стали демонстрировать положительную динамику: крупные сетевые торговые операторы галереи моды в сегменте «средний-» и affordable fashion наращивают обороты, увеличивают выторги кафе и рестораны.

Несмотря на ситуацию в стране продолжается выход зарубежных операторов на рынок Украины: за 2014 год в стране открылось 14 новых международных брендов. Продолжаются переговоры с крупными международными операторами, которые не представлены на украинском рынке и выход которых ожидается в 2015 году вместе с открытием масштабных проектов. Наблюдается ротация арендаторов – retail-операторы оптимизируют свой бизнес путем переезда магазинов из нерентабельных ТРЦ и открытия в более успешных центрах. В связи с напряженной военной обстановкой и боевыми действиями на востоке Украины, многие операторы сворачивают бизнес в Донецкой и Луганской областях и перемещаются в более благоприятные регионы (Львов, Киев).

Ключевые тенденции рынка торговой недвижимости

- В течение 2014 года было введено в эксплуатацию 4 Тторговых центра совокупной арендуемой площадью 80 620 кв. м: ТРЦ Prospect (GLA - 41 400 кв. м) ТЦ «Атмосфера» (GLA – 30 000 кв. м), ТЦ «Апрель» (GLA - 5 800 кв. м), ТЦ Appetite (GLA - 3420 кв. м). Также состоялось техническое открытие ТЦ DomaCenter (GLA – 7 000 кв. м) (в декабре начал функционировать продуктовый супермаркет Billa, официальное открытие ТЦ назначено на февраль 2015 года).

- Общий объем предложения качественных торговых площадей в Киеве составляет 1 073 939 кв. м, что соответствует показателю 385,5 кв. м на 1000 жителей.

- В связи с нестабильной, слабо прогнозируемой ситуацией в Украине задекларированные даты открытия многих объектов были смещены на более поздние сроки.

- 2015 год может стать рекордным по объему нового предложения. Заявлены к открытию ТРЦ Lavina Mall, Retroville, Podol Mall, New Life совокупной арендуемой площадью 239 580 кв. м, что увеличит рыночное предложение на 22%.

- Наблюдается ротация арендаторов – retail-операторы оптимизируют свой бизнес путем переезда магазинов из нерентабельных ТРЦ и их открытия в более успешных центрах.

- Продолжается экспансия зарубежных операторов на рынок Украины: в 2014 году в стране открылось 14 новых международных брендов.

- Один из компонентов спроса на торговые площади представляют собой Донецкие сети и магазины, переезжающие из зоны АТО.

- Экспансия национальных и зарубежных операторов связана преимущественно с развитием в городах- миллионниках. Традиционно, Киев остается ключевым регионом в планах развития ритейлеров, при этом набирают популярность западные регионы страны (в особенности г. Львов).

-  По состоянию на март 2015 уровень вакантности в киевских ТЦ остается на уровне 7,5%.

-  При условии реализации заявленных проектов уровень вакантности до конца 2015 г. может достичь 12-15%. Тем не менее, в условиях восстановления экономики данное предложение сможет быть поглощено рынком в краткосрочной перспективе со стабилизацией среднерыночного показателя вакантности на уровне 10%.

- В результате девальвации гривны, падения доходов населения, снижения товарооборотов ритейлеров арендные ставки в долларовом эквиваленте за 2014 г. снизились на 10-40%. Среднерыночный индикатор ставки аренды составил $45/кв. м/мес. (без НДС). В перспективе текущего года арендные ставки будут стабильны.

- Во второй половине 2015 г. мы ожидаем оживление потребительской активности, стабилизацию товарооборота операторов, активизацию спроса на качественные торговые помещения.

ПОКАЗАТЬ ОБЗОР ПОЛНОСТЬЮ

Источник: www. utgcompany. com