РУС УКР РУС ENG
НБУ: USD: 41.289 EUR: 44.968
Банк Покупка Продажа НБУ
USD 39.800 40.300 41.289
EUR 40.000 41.000 44.968
USD 41.070 41.490 41.289
EUR 44.750 45.430 44.968
Статьи

ОБЗОР РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КИЕВА 2014 ГОДА

Последние несколько лет в Украине наблюдается ежегодное снижение объемов строительства жилья. О реальных объемах введенного в эксплуатацию жилья, о причинах падения и о новых тенденциях развития украинского рынка жилой недвижимости читайте в аналитическом обзоре, представленном компанией UTG.

2797
08 июня 2015 г.

Последние несколько лет в Украине наблюдается ежегодное снижение объемов строительства жилья. О реальных объемах введенного в эксплуатацию жилья, о причинах падения и о новых тенденциях развития украинского рынка жилой недвижимости читайте в аналитическом обзоре, представленном компанией UTG.

Принято в эксплуатацию жилья

Среди регионов Украины по объемам принятого в эксплуатацию жилья, Киев (568,8 тыс. кв. м) и Киевская область (1 121 тыс. кв. м) занимают совокупно около трети (30,2%) всего введенного в эксплуатацию жилья в стране (5 590 млн. кв. м) по итогам трех кварталов. При этом, объем введенного в эксплуатацию жилья в городе Киеве сократился на -39,7%, в то  время, как в Киевской области прирост составил +31,7% относительно соответствующего периода 2013 года.

Среди лидеров по приросту объемов жилья в Украине: Одесская область - 221 тыс. кв. м ( + 57,7%), Ивано-Франковская - 198,2 тыс. кв. м (+53,5%), Львовская - 195, тыс. кв. м (+55,1%), Хмельницкая область - 77,8 тыс. кв. м (68,3%).

Области аутсайдеры: Луганская область - -62,2 тыс. кв. м (-59,3%) и Кировоградская область - 37,9 тыс. кв. м (-59,2%).



Выведено из эксплуатации жилья

В Украине традиционно наблюдается высоких объем вывода из эксплуатации жилого фонда. Так, из 25,3 млн. кв. м квартир пополнивших жилой фонд Украины  в 2013 году (37,12 млн. кв. м  - в 2012 году) были выведены из эксплуатации 14,79 млн. кв. м, что составило 71,81%.

Среди причин уменьшения жилья - выбывание в связи с ветхостью и аварийностью, в результате стихийных бедствий, переоборудованием жилых помещений в нежилые, сносом зданий и застройкой новых, передаче другим предприятиям, уменьшение за счет уточнений инвентаризации, недоучет и т.п.).

Совокупный жилой фонд

На начало 2014 года, согласно Госстатистики совокупный жилой фонд Киева составил 62,23 млн. кв. м.  В пересчете на каждого жителя постоянного населения столицы приходится 21,3 кв.м жилья.

Количество квартир

Согласно Государственного управления  статистики г. Киева, на начало 2014 года в столице насчитывалось 1 065,6 тыс. квартир.

Общий жилой квартирный фонд формируют:

- однокомнатные квартиры - 279,2 тыс. единиц (26,2%),

- двухкомнатные квартиры - 431,0 тыс. единиц - (40.4%),

- трехкомнатные квартиры - 305,3 тыс. единиц (28,6%),

- четырех и более комнатные квартиры - 48,9 тыс. единиц (4,6%).

 Обеспеченность жильем  на человека

Несмотря на рост объемов вводимого в эксплуатацию жилья наблюдавшегося в 2012-2013 годах на фоне негативной демографической ситуации и постоянного сокращения численности населения Украины по уровню обеспеченности жильем на одного жителя Украина отстает от европейских стран. Усугубляют ситуацию и высокие объемы выводимого из эксплуатации жилья.

Так, для центральной части Европы средним показателем обеспеченности  считается 30-35 кв. м на человека, для Западной - 40-45 кв. м, в наиболее обеспеченных жильем странах может достигать 65-70 кв. м на человека. В среднем по Украине этот показатель составляет 23,9 кв. м, по городу Киеву - 21,3 кв. м. Учитывая неудовлетворительное состояние большей части построенного в досоветское и советское время жилья, можно утверждать, что обеспеченность граждан Украины жильем находится на невысоком уровне и существует высокий потенциальный спрос на недвижимость.

Совокупный жилой фонд в целом по Украине

По состоянию на 1 января 2014 года, согласно официальным данным Государственной службы статистики, жилой фонд Украины составлял 1,097 млрд. кв. м и насчитывал в натуральном выражении 19,4 млн. квартир. Среднее значение общей площади квартиры в Украине составляет 56,62 кв. м.

В целом по Украине по количеству комнат квартиры распределяются следующим образом: 19,3% - однокомнатные, 37,0% - двухкомнатные, 32,8% - трехкомнатные, 10,9% комнат имеют четыре и более комнат.

При этом, в эксплуатации находилось 4,9 млн. кв. м ветхого и аварийного жилья (0,4% от всего жилого фонда), в котором проживало 89,5 тыс. человек.

Обеспеченность населения жильем

Несмотря на то, что по показателю обеспеченностью квартирами на 1 тыс. жителей наша страна существенно отстает от среднеевропейского значения (473,6 квартиры). В то же время по этому показателю Украина значительно опережает некоторые восточноевропейские страны, такие как Польша (358 квартир), Румыния (397) и т. д.

Среди мировых лидеров по количеству квартир на 1 тыс. жителей - преимущественно страны с развитым курортным туризмом - Португалия (549 квартир), Испания (544), Болгария (530), Хорватия (512), Черногория (501).Однако, эти страны можно считать специфическими и отдельно стоящими, поскольку большая доля квартир покупается иностранцами и на повышение качества жилья местного населения на влияет.

Высокой обеспеченностью жильем характеризуются - Австрия (504), Германия (497), Франция (491), Дания (488), Швеция (482) и некоторые другие страны.

В пересчете на 1 тыс. жителей постоянного населения, по итогам трех кварталов 2014 года, объемы принятого в эксплуатацию жилья в городе Киеве составили 214,3 кв. м.

Наибольшие объемы жилья на 1 тыс. жителей были введены в областях Западной части Украины -  Ивано-Франковской (466,4 кв. м), Львовской (266,8 кв. м), Закарпатской (226,9 кв. м), а также Киевской (662,1 кв. м) и Одесской (292,9 кв. м) областях.

В среднем по Украине, объем принятого в эксплуатацию жилья за три квартала 2014 года составил 146,4 кв. м на 1 тыс. жителей.

Принято в эксплуатацию жилья по количеству комнат

Тенденции 2012-2014 годов демонстрируют ярко выраженный тренд по сокращению количества комнат в введенных в эксплуатацию квартирах г. Киева и их общей площади.

Так, средняя площадь квартир сократилась с 83,2 кв. м в 2012 году до 77,3 кв. м в 2014 году.

Доля однокомнатных квартир в общей структуре выросла 37,3% в 2012 году до 47,4 в 2014 году.

Доля одно-, двух, и трехкомнатных квартир по результатам трех кварталов 2014 года увеличилась и составляет 95,8%.

Цена предложения квартир на первичном рынке

Средняя цена 1 кв. м на рынке первичной недвижимости на конец декабря 2014 года  номинированная в гривнах составила 16 460 грн. и продемонстрировала рост +2 785 грн. (20,33%) за 1 кв. м к результатам декабря 2013 года, а цена, номинированная в долларах США из-за изменения обменного курса USD к UAH составила $1045 за кв. м снизившись за го на $669 (или 39,0%) за 1 кв. м.

Из-за непрогнозируемых колебаний курса национальной валюты киевские застройщики уже не в состоянии удерживать стремительное падение гривны, отказываются от фиксирования льготного курса, трансформируют программы рассрочки - повышают % первого платежа, сокращают максимальную продолжительность, на место беспроцентной рассрочки внедряют процентный кредит от застройщика.

Цена предложения первичного рынка по классам

При этом, предлагают взамен дополнительные скидки и стимулируют полную выплату квартиры за собственные средства.

В разрезе классов на рынке новостроек средние цены на начало 2015 года составили: 11 398 грн. за 1 кв. в "эконом" классе; 19 523 грн. в классе "комфорт"; 28 981 грн. в классе "бизнес".

Цена предложения квартир вторичного рынка

Доминирующей валютой на вторичном рынке недвижимости Украины является доллар США и предложение привязано/номинировано к этой валюте. В период девальвации гривны стоимость жилья резко возросла, а платежеспособный спрос оказался не готовым к столь галопирующим изменениям национальной валюты - количество реальных сделок сократилось: финансовые, экономические и политические кризисы значительно повышают риски, сокращают покупательскую способность населения, заставляют его отказываться от дорогостоящих покупок, занимать выжидательную позицию. Несмотря на это, цены на вторичном рынке в долларовом эквиваленте снижаются незначительно.

Цена предложения квартир по районам

Несмотря на снижение средней цены в декабре 2014 году относительно декабря 2013 года в долларовом эквиваленте  на -$137 (или 7,0%) до $1772 за 1 кв. м, средняя цена в гривнах увеличилась на 12 719 грн. (или 83,5%) до 27 944 грн. за 1 кв. м.

Аналогично изменились цены и по отдельным районам г. Киева - падение стоимости в долларах США коснулось всех районов города (от $79 - в Деснянском районе до $245 в Оболонском) и их существенный рост в национальной валюте.

Структура предложения на первичном рынке

На декабрь 2014года в структуре предложения жилья на первичном рынке новостройки "эконом" класса занимали большую половину предложения - 53,4%, сократившись на 2,3% относительно декабря 2013 года. Доля новостроек "комфорт" класса в структуре возросла до 30,8% (+2,0%), "бизнес"класса до 15,8% (+0,2%).

Подобное изменение структуры предложения говорит о высокой востребованности и инвестиционной привлекательности среди населения недорогого жилья в условиях поиска резервов для сохранения стремительно обесценивающейся гривны.

Структура предложения на вторичном рынке

На конец декабря 2014 года в структуре предложения жилья на вторичном рынке недвижимости города Киева преобладали 3-х и 2-х комнатные квартиры, занимая 32,6% (-3,6% относительно 2013 года) и 32,3% (+0,9%) в структуре. На однокомнатные квартиры приходилось 23,9% (+3,4%). Наименьшую часть занимают просторные квартиры с 4-мя и более комнатами - 11,5% (-0,4%).

Спрос

По результатам 2014 года, по данным Министерства юстиции, в Украине частными и государственными нотариусами было заключено 78 678 договоров купли-продажи квартир и жилых домов. Относительно аналогичного периода 2013 года количество сделок сократилось на - 27,6% (в количественном выражении - на 2 938 договоров).

Снижение объемов продаж жилой недвижимости затронуло все области Украины, кроме Львовской, продемонстрировавшей незначительный рост по сравнению с аналогичным периодом 2013 года. Наибольшее падение среди регионов Украины наблюдалось в Донецкой (-40,2%), Луганской (38,1%) и Житомирской (30,8%) областях.

Структура спроса на рынке недвижимости

2014 год ознаменовался доминированием первичного рынка недвижимости, внедряющего для поддержания активности и приемлемых темпов продаж разнообразные "акции лояльности", направленные на смягчение изменившегося курса гривны относительно доллара США и оживления покупательского спроса.

Переориентирования на рынок первичного жилья способствовал и рост доверия населения к новостройкам, благодаря качественным изменениям на рынке девелопмента жилой недвижимости - укрепление репутации некоторых застройщиков, соблюдение (а иногда и опережение) сроков строительства и ввода в эксплуатацию объектов.

Однако, среди потенциальных покупателей жилья, как и прежде, преобладает желание покупки жилья в новостройках  с высокой степенью готовности.

Источники финансирования

Политический кризис начала 2014 года, начало боевых действий на востоке Украины, резкое падение и общая слабость экономики, девальвация гривны и паника на валютном рынке привели к кризису банковской системы Украины, что, практически, свело на нет ипотечное кредитование.

Истощились резервы сдерживания падения гривны и у столичных застройщиков - программы беспроцентной рассрочки трансформируются в менее гибкие для покупателей.

На конец 2014 года при финансировании сделок на первичном рынке без привлечения заемных средств осуществлялось 53% сделок, покупка и использованием рассрочки наблюдалась в 45% сделок, доля покупок с использованием кредитных средств составляет менее 2%.

Тенденции и прогнозы

Нестабильная экономическая ситуация, не прекращающийся и периодически возобновляющийся вооруженный конфликт на востоке страны, аннексия Крымского полуострова, резкое сворачивание бизнеса и уход с рынка иностранных компаний, сокращение рабочих мест и падение реальных доходов украинцев, уменьшение количество туристов и гостей страны, истощение притока иностранной валюты в Украину, привели к галопирующей девальвации национальной валюты, сокращению активности  со стороны платежеспособного спроса и снижения количества реальных сделок: финансовые, экономические и политические кризисы значительно повышают финансовые риски, сокращают покупательскую способность населения, заставляют его отказываться от дорогостоящих покупок, занимать выжидательную позицию.

Несмотря на существенное падение спроса, цены на рынке вторичной недвижимости в долларовом эквиваленте снижаются незначительно (7,0% по итогам года), при роте стоимости в гривнах на 83,5%.Фактическое снижение цен привязанного к доллару вторичного рынка недвижимости в процессе окончательного торга с реальными покупателями на практике оказывается более высоким, однако, остается неподъемным для большинства категории населения страны при сопоставлении с существующими гривневыми доходами.

Поэтому, 2014 год ознаменовался доминированием первичного рынка недвижимости, внедряющего для поддержания активности и приемлемых темпов продаж разнообразные "акции лояльности", направленные на смягчение изменившегося курса гривны относительно доллара США и оживления покупательского спроса.

Переориентированию на рынок первичного жилья способствовал и рост доверия населения к новостройкам, благодаря качественным изменениям на рынке девелопмента жилой недвижимости - укрепление репутации некоторых застройщиков, соблюдение (а иногда и опережение) сроков строительства и ввода в эксплуатацию объектов. Однако, среди потенциальных покупателей жилья, как и прежде, преобладает желание покупки жилья в новостройках  с высокой степенью готовности.

И несмотря даже на сокращение у киевских застройщиков резервов сдерживания стремительного падения гривны и трансформирование программ рассрочки в более жесткие (повышение % первоначального платежа, сокращение максимальной продолжительности, внедрение процентного кредита от застройщика  на место беспроцентного), темп прироста цен на первичном рынке недвижимости  по итогам года оказался соизмеримым с официальным курсом инфляции - стоимость жилья выросла в гривнах "всего" на 20,3%, снизившись при этом в валютном выражении на -39,0%.

Изменения коснулись и предложения - современные проекты характеризуются меньшими площадями квартир, более рациональными планировками, улучшенной внутренней инфраструктурой.

При условии нормализации экономического и инвестиционного климата, достижения макроэкономической стабильности и обменного курса национальной валюты следует ожидать девелоперской активности, занявшей в настоящее время выжидательную позицию.

Большая часть жилья старого, ветхого и аварийного фонда характеризует высокие темпы его сокращения.

По количеству квартир на 1 тыс. жителей показатели Украины соизмеримы со странами Восточной и Центральной части Евросоюза, при этом сильно уступают по обеспеченности площадью жилья (23,9 кв. м) и по количеству комнат (0,9) в пересчете на единицу населения.


ПОСМОТРЕТЬ ПРЕЗЕНТАЦИЮ ПОЛНОСТЬЮ (ПДФ)

Источник: //utgcompany.com

Українці, що ви думаєте з цього приводу? Давайте обговорювати!
Не стійте осторонь – вільно діліться своєю думкою з іншими людьми.
Але, будь ласка, будьте ввічливі та дотримуйтесь правил коментування. ПОСИЛАННЯ ЗАБОРОНЕНІ, та блокуються автоматом.
Заборонені будь-які посилання (коментар з посиланням не може бути доданий, він автоматично блокується)

Заборонено і буде заблоковано:
- реклама
- спам та шахрайство
- образи, дискримінаційні висловлювання

Редакція не модерує коментарі, відповідальність за зміст коментарів несе автор коментаря. Редакція Build Portal залишає за собою право не погоджуватись з думкою автора коментаря, проте надає свободу слова відповідно до ст. 21, 24 та ст. 34 Конституції України.

Шановні читачі, читайте коментарі вдумливо, пам'ятайте, що автором коментарів можуть бути різні джерела.

Будь ласка, поставтеся до цих правил з повною відповідальністю.
Якщо дії коментованого шкодять читачам, рекламодавцям, співробітникам Build Portal або всій нашій спільноті, ми можемо заблокувати користувача.
Читать полностью Скрыть
23 декабря 2019 г.
3071
У компаніях FOMALGAUT GROUP впроваджений 3-рівневий контроль якості продукції. При цьому компанії гр...
31 октября 2019 г.
3326
Осенью становится актуальной подготовка незавершенного строительства к зимовке, то есть консервации,...
24 октября 2019 г.
5059
Бензиновый генератор пригодится в местности, где отсутствует электроснабжение или наблюдаются частые...
01 ноября 2024 г.
4205
Всередині нього буде знаходитися величезний атріум зі спіралеподібною вежею в центрі. Навколо цієї в...
01 ноября 2024 г.
2344
Автор проєкту, відомий японський архітектор Шигеру Бан, зазначає, що музей є роботою з органічним фа...
31 октября 2024 г.
3403
Автори проєкту вирішили перепланувати об'єм будинку та оптимізувати його просторову конфігурацію від...
16 января 2024 г.
2095
Інноваційна технологія безкаркасних холодильних та морозильних складів з сендвіч-панелей дозволяє на...
23 ноября 2023 г.
2637
Створити комфортний будинок, в якому споживання енергії навіть в найхолоднішу пору року буде зведено...
14 марта 2023 г.
6813
Дізнайтесь на реальному прикладі застосування технологій народного будівництва, як українці обирали ...
Сфери застосування та переваги профнастилу від українського виробника "Стальний Світ"...
Как правильно выбрать оборудование для эффективной упаковки? Большой обзор....
BUILD PORTAL - Агрегатор статей
  • Збираємо всі існуючі новини будівельного ринку в одному місці
  • Унікальний "SMART рубрикатор" (розумний рубрикатор): це дуже деталізований по кожному напрямку рубрикатор аби ви змогли швидко знайти всі згруповані матеріали з потрібної теми
Build portal - українське народне медіа - без впливу оліграхів та влади!