Яким буде ринок складської нерухомості в 2021 році

Ринок складської
нерухомості в 2021

Склади завжди вважалися найстійкішим сегментом нерухомості в кризові часи, і пандемія не стала винятком. А все тому, що складські площі є частиною базової інфраструктури, необхідної для забезпечення виробничих процесів.

Складські метри в 2021: пропозиція

Стійкість складської нерухомості до криз робить її більш привабливою для інвесторів. З огляду на підвищений попит, а також зростання вартості за кв. м, в 2020-2021 рр. очікується збільшення активності в сегменті.

В результаті карантину, який сприяв динамічному розвитку e-commerce і логістичних компаній, обсяг нової пропозиції складів в Україні цьогоріч становитиме понад 360 тис. кв. м.

Примітно, що близько 200 тис. кв. м планується ввести у Львові, включаючи область. Серед нових об'єктів очікуються складські приміщення «Львівсільмаш», Protec і Galileo Logistic, а також інноваційний логістичний комплекс PORT Lviv Logistic Center. Порівнюючи - у Києві в поточному році готується до введення трохи більш як 70 тис. кв. м.

Що сприятиме розвитку комерційної нерухомості у 2021 році

Кому склади?

Девелопмент переважної більшості нових складів планується під поштові та логістичні компанії. В цілому, спостерігається тренд так званого «поштового будівництва», яке матиме позитивний вплив на ринок.

Так, «Нова пошта» продовжує будувати логістичні об'єкти у великих містах і на магістралях. Оператор заявив про введення в 2021 році нових складських приміщень загальною площею 37 тис. кв. м - в Києві, Одесі та Дніпрі. Крім того, наступного року планується девелопмент близько 40 об'єктів нового формату бізнес-відділень - по 1 тис. кв. м кожен.

Старт будівництва логістичних терміналів планує в поточному році й «Укрпошта», яка вже оголосила про тендери. Компанія має намір розширити обсяг своїх складських метрів у п’яти містах (Київ, Львів, Івано-Франківськ, Дніпро і Харків) - кожен орієнтовно по 22 тис. кв. м. Своєю чергою, Meest Express збільшить свій розподільний центр до 11 тис. кв. м.

Падіння обсягів будівництва в Україні у лютому 2021 року склало 11,6%

Також у 2020 році активно купували земельні ділянки, які органічно підійшли б під будівництво індустріальних парків. З огляду на підвищену увагу уряду до розвитку формату (законопроєкт щодо державної підтримки парків передали на розгляд у парламент), найближчим часом можна очікувати збільшення їхнього девелопменту.

Чи буде попит?

У 2020 році вакантність складських приміщень залишалася на досить низькому рівні - середній показник по країні - 5,5%. У Києві та області - 2,2%. Водночас орендні ставки практично не збільшилися у доларовому еквіваленті. Відсутність великої кількості нової пропозиції прогнозовано призведе до збільшення орендної плати. До того ж стимулом до підвищення вартості стане щорічна індексація.

Якщо аналізувати 2020 рік, найвдаліше становище - у сектора e-commerce, який по суті рухає за собою логістичних та поштових операторів. За різними оцінками, товарообіг електронної комерції збільшився майже вдвічі.

Також активний розвиток продовжують ритейлери. Важливо враховувати фактор нерівномірного попиту на товари в результаті карантину. Щоб задовольнити потреби населення в окремих позиціях, зокрема, продуктові та FMCG-ритейлери збільшували наявність певних одиниць на складах, що по експоненті призведе до необхідності збільшення квадратних метрів.

Ціни на будівельно-монтажні роботи в Україні в лютому зросли на 12% в порівнянні з лютим минулого року

Отже, попит на складські площі тільки зростає. Деякі поштові оператори оцінюють потенційний обсяг українського ринку складської нерухомості приблизно на 400% більше від поточного стану.

Головні тренди складської нерухомості в 2021

Більшість складів в Україні - це старий фонд 30−50 років минулого століття, який не відповідає ні пожежним, ні санітарним, ні будь-яким іншим нормам. Це горезвісні «сірі коробки», які сучасний ринок більше не потребує.

Якщо говорити про тренди складської нерухомості, які будуть затребувані найближчим часом, можна виділити такі:

• Збільшення орендних ставок. Складська нерухомість виходить на прибутковість, яка в деяких об'єктах може бути нарівні з торговельною та офісною.
• «Акцент на людях». Наразі існує проблема з персоналом на складах. Багато працівників надають перевагу віддаленій роботі. Тому власникам логістичної нерухомості необхідно створювати комфортні умови праці, бути гнучкими й адаптивними.
• Створення нових форматів. Наприклад, за допомогою унікальної інфраструктури і незвичайних концепцій. Ризикований тренд, який вимагає волі інвестора. Однак в перспективі може принести неймовірні результати і стати рушійною силою до модифікації всього ринку.
• Збільшення швидкості доставки. Клієнти не хочуть чекати свої посилки більше одного дня, вони хочуть отримувати їх сьогодні. Ця тенденція призведе до збільшення складів в рамках міста.
• Розвиток логістичних компаній. Зростання e-commerce продовжиться, що своєю чергою вплине на розвиток логістичних компаній, які вже надають послугу фулфілменту (комплекс операцій від моменту замовлення товару то його отримання).

Ринок складської нерухомості стійко зустрів виклик у вигляді коронакризи, ставши опорою для активного розвитку e-commerce і логістичних компаній. 2021 рік стане знаковим для сегмента у вигляді значної кількості нової пропозиції, появи нестандартних форматів і довгоочікуваного для інвесторів збільшення орендних ставок.

Новий робот Boston Dynamics вміє працювати на складах (ФОТО, ВІДЕО)