Ринок житла України: динаміка цін і попиту (ІНФОГРАФІКА)

Ціни на квартири зросли навіть у містах, що найбільше зазнають обстрілів

В 2025 році середньозважені ціни на вторинці стрімко йшли вгору - найвідчутніше подорожчання на квартири усіх сегментів спостерігалось в західних та центральних областях України. Навіть в найбільш обстрілюваних північних та східних містах за підсумками року ціни на житло продемонстрували висхідний тренд. Винятком стали наближені до лінії фронту міста в південно-східній частині країни - середня вартість житла в них за рік дещо знизилась.

Про це свідчать підсумки 2025 року для ринку нерухомості від спеціалізованого сайту з пошуку нерухомості.

При цьому найбільше подорожчання торкнулось саме 2-кімнатних квартир.

Регіональний розподіл цін на 1-кімнатні квартири

Найбільше подорожчання 1-кімнатних квартир зафіксоване в Тернополі, де за рік 1-кімнатні подорожчали на 21%. Не набагато відстали від нього Одеса та Рівне, де середня вартість 1-кімнатних за рік зросла на 18%.

Двозначний приріст у відсотках також продемонстрували Ужгород (+15% рік до року), Житомир (+14%), Київ та Чернігів (+11%), а також Харків, Суми та Дніпро, в яких середня вартість 1-кімнатних за рік зросла на 10%.

Цікаво, що у Львові середня вартість «однушок» зросла на 5% рік до року, а в столиці на 11%. Проте це все одно не допомогло Києву повернути собі лідерство у середній вартості 1-кімнатних. Наприкінці 2025 року лідерство за ціною невеликих квартир все ще зберігає Львів: їхня середня вартість становить $68 тис. На другому місці - Київ із середньою ціною $66,5 тис. Замикає трійку Ужгород, де «однушка» в середньому коштує $62,2 тис.

Зауважимо, що в сегменті 1-кімнатних квартир в країні спостерігається доволі відчутний регіональний дисбаланс цін. Розрив між середньою ціною однокімнатної на заході та сході країни сягає 2-4 разів: від $20 тис. в Миколаєві до $68 тис. у Львові, від $16 тис. у Запоріжжі до $62 тис. в Ужгороді. І за рік цей розрив збільшився.

До речі, рік до року зниження середньої вартості 1-кімнатних квартир було зафіксовано лише в Миколаєві (-5%) та Запоріжжі (-6%).

Тренди на 2- та 3-кімнатні квартири

В сегменті 2-кімнатних квартир спостерігається аналогічна тенденція зростання середньої вартості - вона збільшувалась майже в усіх містах країни.

Зокрема на 23% підвищилась середня вартість двушок в Тернополі, та на 20% - в Чернівцях. Відчутно додали в середній ціні 2-кімнатні в Одесі та Чернігові (+18%), Харкові (+13%), Кропивницькому (+12%), Києві та Івано-Франківську (+11%), Ужгороді (+10%). В більшості інших міст України також було зафіксовано зростання середньої вартості 2-кімнатних квартир на 3-9% - за винятком Дніпра та Запоріжжя, де за рік середня ціна «двушок» знизилась на 2% та 8% відповідно.

Навіть у прифронтовому Миколаєві середні ціни на двушки піднялись на 7% рік до року.

Двозначне зростання цін на 3-кімнатні квартири у відсотках за 12 місяців було зафіксовано в Черкасах (+23%), Чернівцях (+22%), Вінниці (+21%), Кропивницькому (+20%), Харкові (+19%), Тернополі (+17%), Сумах (+15%), Одесі (+13%) та Івано-Франківську (+11%). Трішки до зростання на 10% не дотягнули середні ціни на 3-кімнатні в Києві та Львові - за рік вони додали 9%.

Натомість в Полтаві, Дніпрі та Запоріжжі за рік 3-кімнатні квартири навпаки, подешевшали - на 2%, 4% та 7% відповідно.

Варто додати, що найвищі середні ціни на 2- та 3-кімнатні квартири зберігаються в Києві - в столиці вони досягли позначки $105 тис. та $150 тис. відповідно. На другому місці залишається Львів з середньою ціною 2-кімнатних майже $96 тис. та 3-кімнатних - $125 тис. А на третьому знаходиться Ужгород, в якому наприкінці 2025 року середня вартість 2-кімнатних становить $91 тис., а 3-кімнатних - $110 тис.

Якщо продовжити цей рейтинг до п’ятірки міст з найдорожчою нерухомістю, то на четвертому місці опиняться Чернівці з середньою ціною 2-кімнатних на рівні $77 тис., та 3-кімнатних - $104 тис. А п’яте місце ділять Вінниця та Одеса, де наприкінці 2025 року двокімнатні, в середньому, коштують $70 тис. та $65 тис. відповідно, а трикімнатні - $85 тис.

Попит і швидкість продажів

Різниця між ціною в оголошенні та реальною угодою в масовому сегменті становить 5-7%, у середньому та дорогому - 10-20% і більше, але переважно на об’єктах із завищеною стартовою ціною.

Підвищення цін не впливає на швидкість прийняття рішень та укладання угоди з боку покупців. Зокрема, в Києві термін експозиції квартир за рік знизився з 65 до 50 днів, а у Львові - з 62 до 34 днів, а в Одесі - з 77 до 70 днів.

Середній термін експозиції квартир в Києві скоротився до 45-50 днів. Обстріли впливають лише короткостроково - паузи тривають 1-2 тижні, після чого активність відновлюється.

Також в 2025 році був помітний ріст попит на заміську житлову нерухомість. Загалом порівняно з 2024 роком кількість угод збільшилась приблизно на 10-15%.

Доступність житла

Незважаючи на суттєве зростання цін на житло, його доступність майже по всій країні відчутно підвищилась.

З огляду на співвідношення середньої місцевої зарплати до середньої вартості квартири бачимо зниження цього показника на 5-20%, в залежності від міста.

Наприклад в столиці, наприкінці 2025 року, середня вартість 1-кімнатної квартири дорівнює 7,5 середніх річних зарплат, що на 10% менше, ніж наприкінці 2024 року (8,2 років).

У Львові середня вартість 1-кімнатної наприкінці 2025 року еквівалентна заробітку за 8,5 років, тоді як рік тому вона коштувала 9,6 річних зарплат (-13% за рік), а в Ужгороді зараз «на квартиру» доведеться працювати 8,3 роки, тоді як рік тому на неї знадобилася б сума за 8,9 років (-2% за рік).

До речі, найдорожчі 1-кімнатні квартири «в зарплатах» саме в Луцьку, де вони коштують еквівалент місцевої зарплати за 8,8 років. А найдешевші - в Запоріжжі, Миколаєві та Харкові. В цих містах середня вартість 1-кімнатної дорівнює середньому місцевому заробітку за 2,6 та 3,4 роки відповідно.

 Андрій Озейчук про важливість ESG, EPD та GWP, а також перспективи EPBD у будівництві 

Аналітика та інфографіка: ЛУН