«Свежий воздух, близость леса и водоема, 15 минут до метро, низкая цена». Так описывают преимущества своих объектов продавцы квартир в жилых комплексах, массово возводимых в ближайших пригородах Киева. И сразу после покупки жилья новоиспеченные обладатели квадратных метров сталкиваются с многокилометровыми пробками на въезде/выезде из Киева, а также отсутствием либо плохим качеством инженерной и социальной инфраструктуры, из-за чего многие уже успели пожалеть в отношении сделанного выбора. О чем умалчивают застройщики пригородов и что нужно знать покупателям, чтобы долгожданное приобретение не оказалось «котом в мешке».

О темпах заселения столичных пригородов. По данным Главного управления статистики Киевской области, только в 2017 году в столичный регион переехало около 25 000 человек. На деле же население области растет значительно интенсивнее: в статистике фигурируют украинцы, которые зарегистрировались (прописались) по новому месту проживания, и не учитываются приезжие на постоянное место жительства с региональной пропиской, а также временные переселенцы (заробитчане). 

Массовое переселение в столичный регион наблюдается с 2014 года, после аннексии Крыма, начала боевых действий на Донбассе и резкой девальвации национальной валюты. По данным Международной организации миграции (МОМ), в 2014-2015 годах количество внутренних трудовых мигрантов в Украине превысило 1,6 млн человек и составило 9 % экономически активного населения. Именно на внутренних мигрантов приходится наибольшая доля покупателей жилья под Киевом. Не удивительно, что численность населения сателлитов растет.

Например, согласно информации ГУ статистики Киевской области, за последние шесть лет количество зарегистрированных жителей Ирпеня выросло на 7300 человек, Броваров – на 5700, Бучи – на 4500, Борисполя – на 3300. Но по оценочным данным риелторов и независимых экспертов, на деле население Ирпеня увеличилось с 39 000 в 2008 году до 83 000 – в 2017-м. А количество жителей небольшого села Петропавловская Борщаговка выросло за несколько лет в пять раз – с 2000 до 10 000 человек, и через пару лет, после запуска строящихся комплексов, достигнет как минимум 15 000-16 000.

Читайте:

Как безопасно купить квартиру на первичном рынке

Росту численности населения активно способствуют застройщики, предлагающие широкий выбор доступного по цене жилья. Согласно информации компании «Альянс-Новобуд», по состоянию на май 2017 года в области возводилось 287 жилых комплексов (177 из них – в Киево-Святошинском районе), что практически ровнялось числу строящихся на тот момент комплексов в самой столице. За последний год ситуация лишь усугубилась: новые жилые комплексы растут как грибы, старые продолжают достраиваться, застройщики анонсируют запуск крупных проектов на 5000-7000 квартир. И это не удивительно – спрос рождает предложение. Если в Киеве стоимость квадратного метра в домах на окраинах города стартует с 19 000-20 000 грн, то в пригородах – с 10 000-12 000 грн, что и привлекает массу покупателей.

О дорожных пробках. «Когда я три года назад купил жилье в Белогородке, путь до Большой Окружной на автомобиле занимал 10-15 минут», – рассказывает житель Белогородки Денис. Сейчас же, по его словам, дорожная пробка начинается в центре села Софиевская Борщаговка и тянется на протяжении 2-3 км, на преодоление которых уходит около 40 минут. И с каждым днем длина пробки и проведенное в ней время растет, поскольку жилые комплексы, уже возведенные и строящиеся вдоль трассы Р04 Киев – Фастов (Софиевская Борщаговка, Святопетровское, Белогородка и т. д.), суммарно в состоянии вместить не менее 50 000-60 000 человек.

«Учитывая, что объемы строительства постоянно наращиваются, через несколько лет для жителей пригородов поездка в Киев будет сродни подвигу, к совершению которого надо готовиться за месяц. Если сейчас жители Ирпеня или Броваров вынуждены стоять в пробках по 30-40 минут, а иногда и по часу, то через 3-4 года они будут несколько часов добираться в столицу и столько же – возвращаться», – прогнозирует директор по маркетингу и продажам ЖК RiverStone Ангелина Деревлева.

Именно эта тенденция стала одной из причин спада продаж у застройщиков. Поэтому они всячески стараются приглашать потенциальных клиентов на просмотры в середине дня, когда трафик на дорогах минимальный. Но прежде чем принимать решение о покупке, эксперты советуют приехать к облюбованному комплексу в часы пик – утром с 8.00 до 10.00 или вечером с 18.00 до 19.00.

О нехватке детских садов и школ. Вследствие роста численности населения пригородов и нежелания местных властей возводить новые объекты инфраструктуры, существующие государственные детские сады и школы катастрофически переполнены, попасть в них зачастую невозможно. К примеру, в Петропавловской или Софиевской Борщаговке местные жители становятся в очередь в детский сад буквально после рождения ребенка, что все равно не гарантирует им получение вожделенного места. Аналогичная ситуация в большинстве населенных пунктов, где ведется активное строительство.

Только по официальным данным, дефицит школ в Киево-Святошинском районе, который больше всего облюбовали застройщики, составляет на данный момент 10 700 мест, а дефицит детских садов – 12 000 мест. Однако местные чиновники не спешат выделять деньги на возведение новых дошкольных и учебных заведений. Да и землю значительно выгоднее «продать» под очередной жилой комплекс, нежели бесплатно выделять ее под детский сад или школу.

Куда деваются средства, которые обязаны платить застройщики в качестве паевых взносов в развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры (4 % от стоимости реализации жилого проекта, 10 % – от стоимости реализации коммерческого проекта), остается только догадываться. Появление же частных дошкольных и школьных заведений, о которых рьяно рапортуют местные власти, не решает проблемы. Во-первых, стоимость услуг частных школ стартует с 7000-10 000 грн, и ежегодно растет, что далеко не всем по карману. Во-вторых, даже частных заведений пока катастрофически не хватает. К примеру, в одну из известных школ в пригороде Киева, обучение в которой стоит 800 долл. в месяц, попасть невозможно: все места заняты, а в листе ожидания числится около 50 человек.

Читайте:

В столице вдвое увеличилось количество проектов жилых комплексов

Об отсутствии центральной канализации. Этим явлением грешат преимущественно жилые комплексы, возводимые в полях либо небольших населенных пунктах – поселках и селах. Впрочем, проблема подключения к канализации существует и в относительно больших городах, мощность коллекторов которых попросту не рассчитана на нынешнее число жителей. Фекалии сбрасываются в септики (выгребные ямы), которые необходимо постоянно откачивать, что автоматически увеличивает стоимость обслуживания квартир. Причем, зачастую объем септиков не рассчитан на обслуживание всех жителей комплекса, заселяющихся по мере сдачи в эксплуатацию домов, покупки квартир и проведения ремонтов. Поэтому со временем выгребные ямы могут переполняться быстрее, чем их успевают откачивать, фекалии загрязняют местные водоемы и грунтовые воды, которые используются для водоснабжения населения.

В отделах продаж строительных компаний о подобных проблемах умалчивают. Величина комплекса или громкое название застройщика значения не имеют. К примеру, работник отдела продаж ЖК «Озерный гай Гатное», который возводит компания «Интергал Буд», утверждал, что канализационный коллектор планируется протянуть к комплексу в ближайшее время. Он весьма неохотно согласился с предположением автора статьи, что ныне дома строящегося комплекса сливают нечистоты в септики. То есть, будет ли на деле реализован дорогостоящий проект прокладки канализации – большой вопрос.

«У них действительно есть проект на канализацию и технические условия подключения. Но одно дело – показать бумагу, а второе – вложить десятки миллионов, прокопать несколько километров по частному сектору, жители которого явно будут не в восторге, построить перекачивающие станции. А еще нужно обеспечить обслуживание этих станций, которое предполагает подачу дорогостоящего электричества и ремонт насосов, периодически выходящих из строя», – объясняет юрист-консультант по недвижимости Иван Кудояр.

О воде из скважин. «Застройщики многих пригородных комплексов утверждают, что их дома подключены к артезианским скважинам, снабжающим жителей чистой питьевой водой. А кто будет обслуживать дорогостоящий насос, установленный в скважине? За чей счет его будут менять? А хватит ли дебита скважины (восполнения воды), когда комплекс заселят полностью? – задается вопросами Ангелина Деревлева. – Ведь не секрет, что в некоторых подобных домах жильцы верхних этажей в часы пик ожидают, пока умоются жильцы нижних этажей, потому что воды на всех не хватает». 

Другие собеседники добавляют, что для пригородов обычное явление – перебои с энергоснабжением, во время которых жители некоторых высоток остаются и без воды. Ведь насосы работают от электричества. Впрочем, более серьезную проблему может создать недостаточная глубина скважин и загрязнение попадающих в нее грунтовых вод. За примерами далеко ходить не надо: в 20-х числах апреля в Софиевской Борщаговке произошло массовое отравление жителей новостроек, около 40 из них попали в тяжелом состоянии в стационар  (всего кишечную инфекцию подхватили 165 человек). По данным СЭС, фекалии заполнили подвал одного из многоэтажных ЖК и попали в местный водопровод, использование воды из которого и стало причиной массового отравления жителей нескольких крупных жилых комплексов. 

«Застройщик ЖК «ОранжПарк» в Крюковщине решил за свой счет установить станцию очистки воды с обратным осмосом, стоимость которой составляет 25 000-30 000 долл. Но надо понимать, что станцию необходимо обслуживать, периодически меняя мембрану и фильтры, что тоже весьма недешево. Кто и за чей счет будет это делать?» – интересуется Иван Кудояр.

Читайте:

Ирпень остается лидером среди населенных пунктов Киевщины по количеству возводимых жилых комплексов

О проблемах с медицинским обслуживанием. Если вы купили квартиру в километре от Окружной, не стоит рассчитывать, что в случае необходимости к вам приедет скорая из Киева. Ведь жителей Петропавловской и Софиевской Борщаговки, Святопетровского и Белогородки обслуживают государственные медучреждения Боярки, расстояние до которых может превышать 10 км. Стоит ли говорить, что поездка за банальной справкой для посещения бассейна или детского сада потребует немало времени и средств? А посещение родственника в стационаре или вызов скорой на дом может оказаться проблемой для людей, привыкших к определенной скорости и качеству получения этих услуг в столице либо областном центре.

«В последнее время наблюдается тенденция возвращения в Киев людей, которые год-два назад приобрели жилье в пригороде и переехали туда в надежде быть ближе к природе, жить на свежем воздухе, без шума. Но столкнулись с транспортными проблемами, отсутствием или недостаточной развитостью социальной, торговой и развлекательной инфраструктуры, более низким социальным и культурным уровнем соседей», – рассказал Иван Кудояр.

О повышенном риске инвестирования. Нынешней весной СМИ взахлеб транслировали новость о возможном сносе четырехэтажного жилого комплекса Villa Sofia в Софиевской Борщаговке, где уже проживают около полусотни семей. Причина – возведение многоквартирного дома на земельном участке под индивидуальное строительство. На поверку подобные судебные решения – не редкость для новостроек области. Аналогичными решениями ГАСИ и судов могут «похвастаться» уже заселенный ЖК Echo Park, возводимый «Пражский квартал-2» и многие другие ЖК, инвесторы которых рискуют остаться ни с чем. Даже если Фемида и контролирующие органы молчат, это тоже не гарантирует благоденствия жителям незаконно возведенного жилья. К примеру, в Ирпене Киевоблэнерго отключило от электроснабжения уже заселенный комплекс из шести домов RichTown, застройщик которого не выполнил условия подключения абонентов и не построил трансформаторную подстанцию.

По словам Ивана Кудояра, градостроительное законодательство в той или иной мере нарушают многие застройщики. Однако по количеству нарушений и их тяжести однозначно лидируют компании, работающие в пригородах Киева. Есть даже свои особенности. «К примеру, в Вишневом много высотных домов возводиться на земле для индивидуального строительства. А в Софиевской Борщаговке, где в целом уделяется больше внимания оформлению документации, есть скандалы с «Европейкой», «Пражским кварталом-2», Echo Park, где занижена категория строительства и имеются другие нарушения действующих норм», – перечисляет Иван Кудояр.

Кроме того, есть и экономическая составляющая проблемы. В столице работают достаточно мощные застройщики, ведущие перекрестное финансирование своих проектов. У них высокая рентабельность проектов за счет немалой наценки. В пригороде же компании поменьше, они продают жилье почти по себестоимости и не имеют финансовых средств, чтобы переждать спад продаж или перебросить финансирование с одного проекта на другой. «Поэтому риск недостроя в пригороде однозначно больше», – резюмирует Иван Кудояр. 

Источник: Mind