Аренда недвижимости: что делать, если арендодатель необоснованно поднимает оплату

К примеру, если в прошлом году однокомнатную гостинку в киевском спальном районе можно быть снять за 3,5 тыс. грн, то сейчас она стоит уже 4,5-5 тыс. грн. И то, если повезет – спрос на такой ценник достаточно большой.

Двухкомнатная квартира на Троещине обойдется в январе не менее 6-7 тыс. грн., а за трешку попросят 8 тыс. грн и больше. И это в самом недорогом массиве столицы, средняя же цена аренды в Киеве сейчас составляет не менее 300 долл./мес. (8700 грн).

И это только начало.

Повышение арендных ставок – все более популярное явление, но пока еще не массовое. Но чем быстрее будет расти курс доллара, тем выше вероятность того, что с новым ценником придут и к вам.

Зачастую, сторонам удается достичь компромисса. По понятным причинам: хозяева не очень хотят терять проверенных арендаторов, а съемщикам нравится постоянно переезжать, тем более, что дешевых предложений с достойными условиями становится все меньше. Нередко проще согласиться на более высокую аренную плату, чем тратиться на переезд.

«Ставки хоть не повально, но растут. И не только из-за курса доллара, но и из-за повышенного спроса. Как на квартиры, так и на коммерческую недвижимость. Такие ценовые скачки начинаются с осени и продолжаются после Нового года. Больше всего рост ставок ощутим на дорогой недвижимости», – рассказал частный риелтор Александр Гришко.

С другой стороны, жертвами далеко не всегда оказываются «злые и жадные» собственники квартир или коммерческих помещений. Есть прецеденты, когда потенциальные арендаторы оказываются рейдерами и захватывают помещение силой.

Захватывают квартиры

Чтобы избежать неприятных ситуаций в будущем, в первую очередь, необходимо составить грамотный письменный договор аренды. Желательно, показав его предварительно юристу или хотя бы толковому риелтору.

В договоре аренды чаще всего прописывается все дополнительные расходы, в том числе коммунальные платежи. В большинстве договоров есть возможность расторжения без штрафных санкций по заявлению одной из сторон за 1 месяц.

Как в случае с коммерческими помещениями, так и при аренде жилья, обычно, в договорах прописывают возможность пересмотра ставок не чаще одного раза в полгода-год, и не более, чем на 10 %. Часто арендодатели пытаются привязать стоимость аренды к изменению курса валют, прописывают пункт о ежемесячном пересмотре цен, что и делают при первой же возможности.

Если собственник недвижимости часто и необоснованно поднимает цену, и это противоречит заключенному договору, то есть все шансы отстоять свою правоту, говорят юристы. Одно только упоминание судебных тяжб может отрезвить жадного арендодателя. Но поскольку рынок договоров аренды большей частью находится в тени, обоим сторонам часто трудно защитить себя.

«Если договора нет, то можно пригрозить заявлением в налоговую. Если договор есть, то можно попытаться отстоять свое право пользования и в судебном порядке. Ведь принудительно выселить может только суд, не считая рейдерских захватов, которые в последнее время, увы, не редкость. В большей степени такие захваты касаются коммерческой недвижимости, но могут быть и по квартирам – у меня были прецеденты», – рассказал председатель правления КГО Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Владислав Кулишенко.

Что касается судебных тяжб, то, по словам гендиректора девелоперской компании Greenol Олега Приходько, в судебной практике достаточно распространены случаи, когда арендатор отстаивал свои права, при этом находился в арендованном помещении до конца действия договора аренды и по договорным арендным ставкам. Поэтому устные договоренности лучше закреплять на бумаге.

«Арендатор без договора – это как правило тот, кто желает скрыть свои доходы и незаконным способом минимизировать свои налоги. При отсутствии договора, арендатор лишается защиты от самоуправства арендодателя. Устные договоренности почти нереально доказать в суде», – добавил Приходько.

Кабальные условия

С ресторанами проще – почти все сдают и берут помещения по договору. Однако сами контракты составляются чаще всего в пользу арендодателей. И арендаторы (рестораны) иногда сами роют себе могилу, подписывая такие бумаги. Опять же, защититься от самоуправства можно на этапе заключения договора – исправить его, прийти к соглашению, чтобы не было одностороннего досрочного расторжения, были оговорены условия повышения ставок и пр. Если арендодатель отказывается идти на уступки – искать другое помещение.

«За 2017 год ставки выросли на 20-30 % в гривне (для помещений под кафе и рестораны). Это очень большой рост, связанный с дефицитом помещений под рестораны, прежде всего в центре Киева, Одессы, Львова. Уже сейчас можно встретить ставки 35-50 долл. за кв. м, в Киеве в Пассаже – 90 долл./кв. м. Соглашаться на такую аренду нельзя, но многие новички подписывают. В большинстве договоров оговорена индексация арендной ставки, обычно до 10 % в год, но иногда есть и привязка к курсу доллара. Некоторые такие помещения берут и договора подписывают. Но если бизнес не идет – просто закрываются, а не съезжают», – отметила гендиректор компании Ресторанный консалтинг Ольга Насонова.

Стоит учесть тот момент, что многие арендаторы платят сумму аренды от фактического выторга магазина. При такой схеме арендная ставка в наименьшей степени зависит от курсовых колебаний.

Тем не менее, нередко собственники помещений не гнушаются и откровенно обманывать потенциальных арендаторов, пользуясь их неопытностью. А потом благополучно вытягивают из них деньги.

«Часто вижу такую ситуацию с нашими бизнес-центрами. Агенты, которым платит собственник БЦ, «бесплатно помогают» компаниям подписать договор аренды, убеждая, что контракт не подлежит изменению. И все соглашаются и подписывают как есть. В итоге менеджеры компаний, уполномоченные на заключение договора дорогущей аренды, но не имеющие в этом опыта, подписываются на кабальные условия, чем и пользуются арендодатели», – рассказал собственник компании Landlord Глеб Денисенко.

Источник: UBR.ua