Тенденции и особенности рынка первичной недвижимости в 2017 году

Из всех сегментов рынка недвижимости Киева уходящий год был наиболее активным для новостроек столиц, ведь количество реализуемых застройщиками проектов продолжает расти. О том, что важного произошло в 2017 году, какие тенденции и особенности характеризовали рынок «первички», выяснял портал 100realty.ua.

Спрос формирует молодое поколение

Предложение новых квартир от застройщиков в Киеве росло на протяжении всего года. Из месяца в месяц количество ЖК, в которых были открыты продажи, увеличивалось. Так, в начале года этот показатель составлял 158 объектов, а сейчас это уже 193.

Самым популярным в Киеве по-прежнему остается самое доступное по цене жилье. И, конечно же, быстро находят своего покупателя квартиры в объектах с оптимальным соотношением месторасположения, цены и качественных характеристик.

«Преимущественно это квартиры небольшой площади: однокомнатные – до 40-45 квадратных метров, двухкомнатные – 55-65 кв. м в комплексах эконом- и комфорт-класса. Часто такое жилье полностью раскупается еще во время строительства. Но при этом стабильный спрос на протяжении года сохранялся на все классы недвижимости, о чем свидетельствует большое количество сдающихся в эксплуатацию домов и новых проектов в самых разных сегментах – от «эконом» до «элит». Просто более престижное жилье по объективным причинам востребовано не настолько массово – ввиду сложной экономической ситуации позволить себе его может не каждый», – считает Глеб Шемовнев из корпорации «Укрбуд».

Если говорить о покупателе, который инвестировал в квартиры в новостройках, то, по словам экспертов,  самая многочисленная группа покупателей сегодня – это люди в возрасте 25-35 лет. При чем, часто в отделы продаж люди приходят по рекомендации знакомых, которые уже купили квартиры в этом комплексе. Застройщики отмечают, что положительные отзывы знакомых (так называемое «сарафанное радио») – это второй по объему привлечения клиентов канал коммуникации после интернета.

Также эксперты отмечают, что покупатель стал более практичным и избирательным в своем выборе.

«Потенциальные покупатели все чаще обращают внимание на инфраструктурные объекты, где все сервисы, необходимые для комфортного проживания – на территории комплекса, в пешей доступности. Стали все больше учитывать при покупке стоимость будущих коммунальных услуг, качество применяемых строительных материалов», – говорит Елена Ширина, аналитик компании UDP.

Цены – стабильны, скидки – ощутимы

На протяжении 2017 года стоимость квартир в новостройках Киева  практически не изменилась. Так, по данным аналитиков, в конце года средняя стоимость квадратного метра составляет 23 600 грн, тогда, как в январе была 23 300 грн.

В общем, стабильность цен обусловлена относительной стабильностью гривны по отношению к доллару, поскольку валютные колебания все еще являются довольно весомым аргументом для застройщиков при формировании цен, которые сейчас в 99 % случаев номинируются в гривне. Сейчас, в конце года мы наблюдаем рост курса доллара, что, скорее всего, обусловит повышение гривневых цен на квадратные метры в новостройках уже в январе-феврале следующего года.

Но кроме стабильности цен в уходящем году застройщики демонстрировали также «стабильность» акционных предложений, в том числе скидок от заявленных в прайсах цифр.

«Анализируя количество и размер акционных скидок, которые предлагали застройщики, можно увидеть готовность продавцов недвижимости к довольно существенным дисконтам. Из-за этого, покупатель рассчитывал и будет рассчитывать в дальнейшем на разницу (конечно, в сторону уменьшения) между прайсовой ценой застройщика и той, которая будет при заключении им сделки», – отмечает Алексей Говорун, заместитель генерального директора по развитию и маркетингу компании «ТММ».

Так, практически все застройщики предоставляют скидки на уровне 5-10 % при 100 % оплате за квартиру. В отдельных случаях скидки могут достигать и 15-25 %. Есть скидочные предложения 10-12,5 % даже при единоразовой оплате половины стоимости квартиры. Другой вариант «скидки» – это «наценка» при покупке квартиры в так называемую «беспроцентною рассрочку». Проценты не начисляются, но стоимость квадратного метра изначально вырастает – на те же 10-20 %.

Главный тренд – энергоэффективность

Среди тенденций года на первичном рынке жилья столицы эксперты называют уверенный рост доли жилья комфорт-класса.

«Снижается доля эконом-класса в пользу класса комфорт. Комфорт-класс составляет уже больше половины стартующих проектов. Чтобы поддержать падающую рыночную стоимость жилья, застройщики старались позиционировать свои комплексы выше, пытаясь добавить им каких-то преимуществ без существенного повышения себестоимости создания объектов», – говорит г-же Ширина.

Также в 2017 году продолжила уменьшаться средняя площадь квартир. Однокомнатных квартир уже вводится в эксплуатацию больше половины от общего количества.

«Утвердился на рынке формат квартир с экстремально малыми площадями – вплоть от 19 кв. м. Они позиционируются на рынке как смарт-квартиры. Все большее внимание застройщики уделяли планировочным решениям: старались сделать квартиры максимально рациональными, полезными, продуманными, без пространств, которые ни для чего не предназначены. Наносили на планировки функциональные зоны, мебель, предлагали варианты перепланировок – работали над демонстрацией эффективности пространств», – говорит аналитик UDP.

Из-за снижения платежеспособного спроса на жилье уменьшался бюджет покупки. Для стимулирования спроса застройщики применяли уже подтвердивший свою эффективность при продаже квадратных метров в актуальных условиях инструмент – рассрочку. Типовые для рынка условия рассрочки: 30-50 % первый взнос, остальное – равными частями до окончания строительства. В некоторых объектах первый взнос снижен до 20 %. Обычно рассрочку дают до планового окончания строительства. В ряде объектов рассрочка предоставлялась на 2-3 года, в единичных случаях – до 7 лет. По данным застройщиков, рассрочкой пользуется приблизительно половина покупателей квартир в новостройках.

А вот ипотечное кредитование все еще не может восстановиться в Украине. На бумаге оно есть, но из-за жестких условий банков мало кто готов брать такие кредиты. Исключение – совместные программы застройщиков с банками-партнерами. Срок предоставления таких кредитов – до 20 лет. Процентная ставка – 13-22 % годовых в зависимости от банка и условий. Но покупок квартир с привлечением даже таких кредитных средств – не более 5 % от общего количества.

Главным же трендом в проектировании и позиционировании жилых комплексов в 2017 году можно назвать акцент на энергоэффективности домов. Ведь на фоне постоянно растущих тарифов на коммунальные услуги покупатели все чаще интересуются, во сколько будет обходиться обогрев их будущего жилья. Застройщики вынуждены были среагировать на этот запрос, а наиболее креативные успешно используют фишку энергоэффективности в своих маркетинговых коммуникациях.

«Учитывая важные изменения в законодательстве, строительные компании начали сосредотачивать особое внимание на энергоэффективности и экологичности жилой недвижимости, что стало существенным преимуществом для покупателей при выборе», – добавляет Виталий Грусевич, исполнительный директор Конфедерации строителей Украины.

Законодательные изменения

В этом году строительный рынок получил изменения в законодательство, которые существенно изменили правовое регулирование условий начала строительства и ввода готовых объектов в эксплуатацию. Поэтому все второе полугодие 2017 года застройщики работали уже по некоторым новым правилам, но в большей мере результаты от обновления законодательства будут видны и ощутимы в следующем году.

«Следует отметить исключение законодательного требования о необходимости получения при строительстве технических условий по пожарной и техногенной безопасности. В уходящем году, также принят ряд других важных для отрасли законодательных актов, действие которых рынок почувствует чуть позже, когда соответствующие законы заработают на практике. Это законы Украины «Об энергетической эффективности зданий», «О коммерческом учете тепловой энергии и водоснабжения», «Об оценке воздействия на окружающую среду», «О рынке электрической энергии»», – говорит Виталий Грусевич.

Прогноз на 2018 год

В следующем году, по мнению экспертов, рынок продолжит активно развиваться, существенного роста цен при этом не предвидится.

«Основной тренд рынка недвижимости 2018 года – обострение конкуренции. Учитывая возросшее предложение, усилятся маркетинговые активности: в отсутствие ипотеки застройщики будут предлагать рассрочки, скорее всего, возникнут новые формы сотрудничества между застройщиками и риэлторскими компаниями. При утверждении бюджета на 2018 год рассматривался курс от 29 до 31 гривны за доллар. Как показывает практика предыдущих годов, в какой-то период времени происходит резкий скачок курса. В момент этого скачка снова возникнет отложенный спрос. Поскольку накопления украинцы традиционно сберегают в долларах, они будут ждать более выгодного курса для конвертации и осуществления покупки», – считает Алексей Говорун.

По словам эксперта, значительную часть рынка, скорее всего, смогут аккумулировать застройщики, которые занимаются девелопментом крупных объектов – от 5 тысяч квартир по типу квартальной застройки, с единой социальной средой и развитой инфраструктурой, которая подразумевает не только магазины у дома и салоны красоты, но и учебные учреждения, супермаркеты, спортивные площадки и залы и т.д. Учитывая этот факт, спрос на отдельностоящие объекты сохранится только лишь в местах с очень привлекательной транспортной доступностью или престижной локацией.

Источник: 100realty.ua