Максим Кираковский: «В Ирпене нет проблемы недостроев»

Максим, агломерация Ирпень – Буча – Ворзель уникальна. Она развивается очень быстро и активно. В чем феномен и что послужило катализатором?

Этот пригород Киева изначально был более развит, чем другие.

Развит в каком смысле?

Здесь существовала инфраструктура, особенно что касается медицинских и оздоровительных учреждений. До аварии на ЧАЭС чистота здешнего воздуха равнялась чистоте воздуха в швейцарских Альпах. Поэтому здесь было много санаториев, детских лагерей, баз отдыха и т.д. В эту инфраструктуру начал заходить строительный бизнес. В пользу Ирпеня сыграла также приближенность к городу. При этом здесь удивительная природа, густые сосновые леса.

Когда началось активное освоение Ирпеня застройщиками?

Последний дом до начала строительного бума был построен в Ирпене в 1994 году. Следующий многоквартирный дом был построен в 2004 году, став началом новой строительной волны. Причем начиналась новая волна строительства с невысоких, 4-5-этажных домов, до 16 этажей новостройки выросли гораздо позже. Я слышал, уже есть проекты 25-этажных зданий.

Какой была динамика строительства за эти годы, были ли всплески и провалы активности?

Были, конечно. Как развивалась экономика, так за ней следовал и рынок. До 2008 года, когда, кстати, справедливая цена за кв. м первичного жилья в Ирпене составляла около 1200-1300 долл., все набирали обороты, рынок нагревался. Затем все рухнуло и потом снова начало восстанавливаться. То, что было сделано в Ирпене за последние два года, не сможет показать ни один другой город Украины: парки, поликлиники, включая детские, амбулатории, дороги. Киевляне, приезжая сюда, нередко говорят, что здесь дороги лучше столичных.

Но при этом сохраняется ежедневная миграция населения, ведь рабочих мест в Ирпене не так много.

Так было всегда. Основная часть жителей Ирпеня работала в Киеве. Ведь это удобно: 10 минут на электричке до Святошино, сейчас по новой трассе до ближайшего метро – 6-10 км. Крупного производства здесь никогда не было, а небольшие заводы со временем закрывались. Поэтому Ирпень стал тихим и уютным жилым городом.

Особенность Ирпеня как города уже понятна. Чем местный строительный рынок отличается от рынков в других пригородах?

Если качественно – то инфраструктурой, о чем я уже говорил. Если количественно – то объемами. В Ирпене сейчас строится около 100 объектов (для сравнения: по данным Лун.UA, в Киеве сейчас насчитывается 285 новостроек, столько же – во всех столичных пригородах, включая Ирпень). И на все эти объекты есть спрос. Строительный рынок Ирпеня начал формироваться раньше, чем в других пригородах, поэтому конкуренция там появилась раньше, что отразилось на уровне конкуренции и профессионализма застройщиков. Я не говорю, что застройщики в других пригородах делают некачественный продукт, но здесь мы уже успели пройти и даже пробежать все предыдущие этапы раньше. Возможно, там есть объекты, которые даже превосходят по качеству ирпенские, но их единицы, ведь здесь, как правило, строят очень хорошо. 

Какой класс этих объектов?

Независимо от того, как мы будем называть эти классы, все они есть в Ирпене: эконом, комфорт, бизнес, премиальные объекты.

На какой из этих классов наибольший спрос?

Спрос есть на все. Поскольку строят в Ирпене качественно в принципе, то разница, в основном, в площади квартир: чем больше квартира, тем выше ее класс. Элитное, назовем его так, жилье – это в основном коттеджи.

Насколько жестка конкуренция между отделами продаж в ирпенских новостройках?

Очень. Более того, в Ирпене есть еще одна особенность. Помимо того, что у каждого застройщика есть свой отдел продаж, в городе существует около 300 агентств недвижимости разного размера. Это порождает еще более серьезную конкуренцию. Причем зачастую эти агентства и агенты – выходцы из отделов продаж ЖК: поработали, набрались опыта, сформировали команду, начали работать самостоятельно.

Это крупные агентства?

Есть и очень крупные, серьезные, есть мелкие. Ведь здесь помимо рынка квартир есть большой рынок земли, частных домов, коммерческих помещений. Риелторы охватывают все эти сегменты и зачастую они даже более эластичны, чем «домашние» отделы продаж в ЖК.

То есть, без работы ирпенские риелторы не сидят?

Нет, ни в коем случае. Подсчитаем: если в каждом из строящихся ЖК в среднем около 100 квартир, то это тысячи квартир на продажу только на первичном рынке. Так что риелторам есть чем заняться. Понятно, каждый пытается получить у застройщика более выгодные условия, дополнительные преференции.

Получается, что рынок недвижимости Ирпеня очень насыщен. Но не перегрет ли?

На сегодня – нет. Сейчас в Ирпене нет ни одной условной «Элиты-Центр», ни одного недостроенного объекта. Я помню только один проект, который был уже практически готов к введению в эксплуатацию и который застройщик по каким-то причинам не смог завершить. Но инвесторы сами закончили дом, сдали его и получили право собственности. Это, кстати, тоже о конкуренции: один раз не справился – ушел с рынка. Важна и правильная политика местной власти, которая контролирует работу застройщиков.

Это в течение последних десяти лет?

Последних двух.

А до этого?

До этого рынок просто развивался. События 2013-2014 годов существенно повлияли на людей. Рынок стал более рисковым, но в Ирпене нет проблемы недостроев. Конкуренция здесь в большей части добросовестная, подстегивает давать более качественный продукт и услуги, лояльные условия. Это одновременно держит рынок на плаву и не дает ему перегреться. Те, кто не могут справиться с этими конкурентными условиями, отходят в сторону и передают свои объекты более мощным застройщикам.

Часто такое происходит?

Таких прецедентов было не много и речь шла о небольших проектах.

То есть, тренда к укрупнению компаний пока нет?

Пока – нет, я не вижу, чтобы кто-то пытался кого-то поглотить и это превращалось в тенденцию.

В Киеве сейчас вовсю развивается тренд микроквартир. Есть ли он в Ирпене?

Мы такие квартиры не строим принципиально. Это не жилье для пригорода. Это жилье для человека, который работает в городе и у которого есть необходимость там периодически ночевать. При этом у него есть качественная, полноценная недвижимость в пригороде.

То есть, микроквартиры вы рассматриваете как второе жилье?

Как второе, как арендное, но не как основное. Стоимость таких предложений – 1300-1500 долл. за кв. м, итого около 30 тыс. долл. за 20-22 кв. м квартиры. Жить там можно одному, кое-как – вдвоем. Втроем уже нельзя. Продать такую квартиру, чтобы расширить жилплощадь – сложно. Хорошо, если есть возможность купить вторую квартиру, а микрожилье сдавать в аренду. Но зачастую такой возможности нет. В свою очередь, застройщики в пригороде предлагают более низкие цены за более габаритное жилье, можно за те же деньги купить квартиру втрое большей площади. Вдобавок предлагаются рассрочки, так что за два года, пока строится дом, можно выплатить всю стоимость и потом жить в 60 кв. м.

Откуда застройщики сейчас берут ресурсы, чтобы предоставлять рассрочку?

Зачастую это собственные ресурсы компании, это доходы от предыдущих объектов. Застройщику рассрочка тоже более выгодна, чем получение всех денег сразу.

Многие застройщики в Ирпене дают рассрочку?

Практически все.

На какой срок?

Обычно до двух лет. Условия разные. Кто-то фиксирует в валюте, кто-то в гривне,

Что сейчас происходит с ценами на первичку в Ирпене? Есть ли скидки от застройщиков?

Средняя стоимость квартир в Ирпене в январе 2017 года составляла 12,6 тыс. грн за кв. м. Скидки есть, их размер определяется в индивидуальном порядке. Как правило, речь идет о 5-10 % от заявленной стоимости.

Как изменились эти цены за последнее время?

Выросли. За последние три квартала средняя стоимость кв. м увеличилась почти на 1300 грн.

Кто покупает квартиры в Ирпене, каков портрет этого покупателя?

Портрет покупателя жилья в Ирпене очень изменился за два года. Пару лет назад сюда приезжали люди, которые хотели жить с семьей в тихом пригороде. Это были частные предприниматели или бизнесмены среднего класса, ценящие комфорт, хороший воздух, просторные квартиры, им были важны детские площадки, парки и все, что может понадобиться для комфортного проживания. Сейчас в Ирпень приходит покупатель, который ищет минимальное количество квадратных метров по минимальной цене. И его уже не интересует, где он будет ставить машину, где будет гулять с ребенком и как будет проводить свой досуг.

Сколько из этих покупателей приобретают жилье для себя и каков процент инвестиционных сделок?

Инвестиционных сделок за последний год стало больше в среднем на 15-20 %. В основном это те покупатели, которые при наличии небольшой суммы денег желают ее сохранить и могут в рассрочку ежемесячно выплачивать 5-7 тыс. грн. Они приобретают однокомнатные квартиры по минимальной цене. Есть и те, которые покупают для перепродажи. Как правило, такие инвесторы вносят всю сумму сразу и берут по 2-3 однокомнатные квартиры. Конечно, покупают квартиры и для сдачи в аренду. По данным нашего аналитического отдела, на рынке аренды жилья в Ирпене сейчас выставлено около 230 предложений. Средняя цена – 5000 грн в месяц.

Есть ли спрос на аренду?

Да, есть. Но запросы арендаторов велики, а стоимость, как вы видите, практически киевская.

Конкурирует ли рынок первички Ирпеня с рынком вторички?

Жилой фонд города более чем на 60 % состоит из домов, построенных до 2000 года. По нашим данным, на вторичном рынке жилья Ирпеня выставлено на продажу около 1200 квартир. Причем 20-30 % этих объявлений являются пустышками, их используют исключительно для привлечения внимания покупателя. Рынок вторичного жилья скорее мертв, чем жив. Что касается первичного рынка, то на продажу выставлено более 4 тыс. квартир. И за каждым объявлением скрывается еще по 5-10 объектов со схожей характеристикой. Поэтому конкуренции первичного и вторичного жилья в Ирпене практически нет. Спрос на вторичку в ее привычном понимании минимален.

Каков потенциал Ирпеня как стройплощадки?

Раньше численность населения здесь составляла 40 тыс. человек, сейчас 70-80 тыс. человек. Максимум, до которого мы можем дойти, – это 100-120 тыс. человек. Больше не позволит территория и рынок перестанет быть интересным, если начнут строить «окно в окно».

Можете измерить этот потенциал в годах?

Думаю, по нарастающей рынок строительства в Ирпене будет идти еще 3-5, максимум – 7 лет. Потом начнется ниспадающая динамика. 

Источник: abcnews.com.ua
Фото Даниила Яковенко