Ринок первинної нерухомості: підсумки осені та прогнози на зиму

Ключові тенденції ринку первинної нерухомості 

Розглянемо ключові тенденції, які характеризують галузь. Про це йдеться у аналітиці 3m2.ua. 

Попит залишається критично низьким

Останні три місяці були надзвичайно складним періодом для первинки. Про відновлення будівництва на своїх об’єктах заявили приблизно 80% забудовників. Попит на нерухомість у цьому сегменті майже не змінився і залишається критично низьким - на рівні 20% від довоєнних показників. Нікуди не поділася географічна нерівномірність. Попереду за кількістю угод - Київ та західні регіони. Найгірше становище залишається в прифронтових регіонах, де обстріли тривають майже щодня, а будівництво майже повністю зупинилося.  

Читайте:

Може сприяти вирішенню житлової кризи: в Україні планують ввести механізм Rent-to-Own

Відкладений попит

Більшість покупців відкладають рішення про купівлю житла через воєнні ризики та нестабільний інформаційний фон. Кожен масований обстріл столиці відтерміновує угоди на 3-6 місяців.

«В цілому по ринку в Києві майже 60% візитів клієнтів до відділів продажу в житлових комплексах - це відкладений попит. Вагомий чинник - інтенсивність обстрілів. Кожний масований обстріл столиці майже гарантовано відтерміновує потенційну угоду на 3-6 місяців. Має значення також інформаційний фон у новинах. На початку листопада, наприклад, на тлі складного становища на фронті люди чекали результатів виборів у США і того, як вони впливатимуть на ситуацію в Україні. Саме тоді на ринку відчувалось максимальне затишшя», - резюмує представник столичного забудовника.  

Ціни продовжують зростати

З серпня по листопад вартість квадратного метра в Києві зросла з 51 200 до 53 200 гривень. Основний ріст цін спостерігається у проєктах типу «місто в місті». До кінця року очікується зростання на 5-10%, а до середини 2025 року середня ціна може досягти 65 000 гривень.

Вплив війни та економічні виклики

Війна та енергетична криза призводять до затримок введення об'єктів в експлуатацію на 18-24 місяці. Собівартість будівництва зросла на 45% через подорожчання матеріалів, логістики та кадровий дефіцит. 

Київський забудовник Олексій прогнозує, що до кінця року ціни на первинному ринку зростуть на 5-10% через обмежену пропозицію нових об’єктів. До середини наступного року середня вартість квадратного метра на первинному ринку, на його думку, може досягти 65 000 гривень, що сприятиме подальшому зростанню цін на житло у Києві.     

Читайте:

В Україні запрацювала автоматична реєстрація права власності у новобудовах: як вона працює

Альтернативи «єОселі»

Програма «єОселя» демонструє низькі результати: із запланованих 12 тисяч кредитів до жовтня видано лише 3 тисячі. Девелопери активно впроваджують програми розтермінування на термін до 5 років, щоб стимулювати продажі. 

Найбільше уваги сьогодні приділяється різноманітним програмам розтермінування від забудовника (від 3 років і більше). Це не завжди пов’язано з падінням купівельної спроможності. Іноді покупець зацікавлений поспостерігати за темпами будівництва об’єкту на довгій дистанції, а не віддавати повну суму одразу. Але для більшості, все ж таки, розтермінування залишається єдиною доступною можливістю придбати житло в новобудові. Особливо, зважаючи на далеко не найкращу динаміку «є-Оселі». Згідно даних Міністерства економіки, станом на жовтень програмою скористалися близько 9 тисяч родин. Із них кредит отримали лише 3 тисячі. Зважаючи на те, що уряд планував до кінця року видати 12 тисяч кредитів, наявні темпи виконання програми виглядають низькими. Саме тому забудовники пропонують широкий спектр програм розтермінування, акцій та спецпропозицій, щоб стимулювати попит. 

«Для цих клієнтів ми пропонуємо WOW розтермінування від забудовника з довгим періодом дії (в деяких випадках до 60 місяців), з доступним розміром першого внеску та з фіксацією вартості покупки на весь термін угоди. Якщо раніше цією пропозицією часто користувалися ті, хто отримав відмову за програмою «єОселя», то, наприклад, в жовтні ми мали велику частку покупців, які відразу оформилися за умовами цього розтермінування. Рівень угод за програмою «є-Оселя» у жовтні становив лише 10% й невеликий відсоток мали квартири зі стовідсотковою оплатою», - розповідає представник будівельної компанії Ірина. 

Девелопери впевнені, що «єОселю» потрібно або вдосконалити, або знайти дієву альтернативу. Низка змін до іпотечної програми повинна включати:

• зниження вимог до доходів, адже далеко не всі працюють офіційно;
• спрощення процесу оформлення від надмірної бюрократії;
• забезпечення прозорості розподілу коштів; 
• перегляд обмежень на вартість житла;
• покращення комунікації з населенням щодо програми. 

«Класно прокомунікувати будь-яку ініціативу – це базовий крок до її успішної реалізації. У нас неодноразово були випадки, коли у відділи продажів телефонували клієнти з базовими питаннями про «єОселю»: люди ніби щось чули про програму, але не розуміють, як вона влаштована», - зазначає представниця столичного забудовника.    

Прогнози на зиму

Ринок увійшов у традиційно складний (для воєнного часу) період: зима, опалювальний сезон, перспектива блекауту. Тому збереження позицій, які є зараз, буде вже добрим результатом. Гірший сценарій - ще більше зниження попиту та заморозка робіт на будівельних майданчиках. Варто розуміти, що багато що залежить від об’єктивних факторів - геополітичного контексту та ситуації на фронті.

«Сьогодні девелоперам слід мати адаптивну антикризову бізнес-модель, прораховані сценарії розвитку своїх дій на найнеочікуваніші варіанти «а що якщо» і, найголовніше, сміливість брати на себе відповідальність продовжувати робити своє. Адже майбутнє є лише у тих, хто, попри нульові продажі і обвал попиту через кризу в енергетиці чи залякування ворога, продовжує вперто робити своє, має достатній запас міцності, щоб виконувати взяті на себе зобов’язання, виходити до покупця зі спеціальними умовами і програмами, які стимулюватимуть попит», - вважає експерт з нерухомості Вікторія. 

 Від невеликого закинутого цегляного заводу до 25% ринку керамоблоку – озвучено історію бізнесу КЕРАТЕРМ