РУС УКР РУС ENG
НБУ: USD: 41.423 EUR: 44.828
Банк Покупка Продажа НБУ
USD 39.800 40.300 41.423
EUR 40.000 41.000 44.828
USD 41.150 41.660 41.423
EUR 44.500 45.241 44.828
Новость

ОСМД: как заключить договор с управляющим?

Юрист рассказала все детали заключения договора с управляющим.
2948
22 июня 2016 г.

С 1 июля все ЖЭКи в Украине ликвидируют. Вместо них будут созданы объединения собственников многоквартирных домов (ОСМД). "Сегодня.ua" собрал главные вопросы украинцев о том, как изменится жизнь с ОСМД, а эксперты в сфере ЖКХ ответили на эти вопросы.

"Как подписать договор с управляющим? Что там должно быть указано?"

Отвечает юрист Елена Трегубова:

"К выбору управляющего следует отнестись максимально ответственно. Не только потому что деятельность управляющего влияет на качество условий проживания в доме, но и потому, что в законодательстве Украины отсутствуют нормативно-правовые акты, которыми предусматривались бы специальные требования к физическим и юридическим лицам, выполняющим функции управляющего. Не предусмотрены ни свидетельство, ни сертификат или иной документ, который бы удостоверял, что определенный субъект хозяйствования имеет необходимый опыт, ресурсы и умения, необходимые для управления многоквартирным домом. Следовательно, фактически управляющим может быть любой субъект хозяйствования.

Перед тем, как выбрать управляющего, рекомендуем сособственникам обратить особое внимание на то, действительно ли лицо, имеющее намерение управлять многоквартирным домом, разбирается в этой сфере. Не лишним будет поинтересоваться, какие другие дома обслуживаются потенциальным управляющим, довольны ли их жители качеством его услуг. Если результат данного "исследования" будет положительным, можно переходить к заключению договора.

Как решение о привлечении управляющего в целом, так и о заключении договора об управлении с конкретным предприятием, должны приниматься исключительно общим собранием сособственников.

Статья 13 Закона № 2866-III устанавливает: если функции по управлению многоквартирным домом по решению общего собрания объединения передано управляющему, отношения по управлению регулируются договором, заключенным между объединением и управляющим, условия которого должны соответствовать условиям типового договора, утвержденного центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной жилищной политики и политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Таким образом, правовым основанием для возникновения правоотношений между ОСМД и управляющим является письменный договор. При заключении договора с управляющим ОСМД в первую очередь руководствуются специальным Законом № 2866-III. В то же время, учитывая то что в указанном Законе не содержится детальной регламентации вопроса заключения договора с управляющим, целесообразно будет воспользоваться определенными ориентирами, которые содержатся в Законе № 417-VIII. В соответствии с ч. 4 ст. 11 настоящего Закона, существенными условиями договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом являются:

- перечень услуг;

- права и обязанности сторон;

- цена на услуги;

- срок действия договора.

Указанные условия обязательно должны быть урегулированы в договоре о предоставлении услуги по управлению многоквартирным домом между ОСМД и управляющим. В противном случае договор будет считаться незаключенным.

Касательно перечня услуг, которые будут предоставляться управляющим, рекомендуем отталкиваться от услуг, составляющих содержание услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий. В то же время, поскольку Закон № 2866-III разрешает передавать управляющему часть функций по содержанию дома, сособственники вправе решить, какую именно часть таких функций более эффективно будет осуществлять ОСМД самостоятельно (или не осуществлять никаких), а какую целесообразнее передать управляющему. То есть вопрос касательно объема и содержания услуг по содержанию дома полностью оставлен на откуп сособственникам.

В разделе "Права и обязанности сторон" целесообразно максимально подробно изложить перечень обязанностей каждой стороны, в т. ч. порядок выполнения и приемки отдельных видов работ/услуг, требования к объему предоставляемых услуг, порядок и сроки оплаты за предоставленные услуги и другие условия, которые являются принципиальными для сторон. То есть данный раздел договора должен дополнять перечень услуг, которые будут предоставляться управляющим, конкретными требованиями о порядке их предоставления.

Отдельно в договоре необходимо согласовать цену услуги. В условиях отсутствия в законодательстве прямого указания на то, что цены на услуги управляющего являются регулируемыми, оснований считать их таковыми, на наш взгляд, нет. Несмотря на правовую коллизию и позицию Минрегиона, считаем, что ст. 11 Закона № 417-VIII может применяться ОСМД и управляющими уже сейчас. В частности, согласно данной норме, стоимость услуг по управлению многоквартирным домом определяется по соглашению сторон и указывается в договоре с управляющим. Таким образом, по нашему мнению, цена в договоре о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом не является регулируемой, а определяется сторонами. 

Кроме того, ОСМД должно осуществлять эффективный контроль качества услуг, которые предоставляются управляющим. В связи с этим следует четко прописать, кто, в каком порядке, в какие сроки может проверять качество услуги по управлению многоквартирным домом, а также порядок периодического (например, ежемесячно) подписания соответствующего акта.

В аспекте вопроса о качестве предоставляемой услуги управляющим желательно также урегулировать права ОСМД в случае наличия претензий относительно качества. К примеру, можно закрепить обязанность ОСМД письменно уведомить управляющего о претензии касательно качества услуг и права придержать дальнейшую оплату его услуг до устранения таких претензий.

Важным разделом любого гражданско-правового договора является раздел об ответственности сторон. Поскольку своевременность оплаты услуг управляющего со стороны ОСМД может зависеть от дисциплинированности сособственников, желательно избежать в договоре с управляющим положений касательно пени и штрафных санкций за просрочку оплаты предоставленных услуг или, если это невозможно, сделать их минимальными. В свою очередь, важно четко закрепить положение об ответственности управляющего за непредоставление либо ненадлежащее предоставление услуг.

Составляя проект договора с управляющим, желательно также ориентироваться на то, какие проблемы гипотетически могут возникнуть с домом. Поскольку в домах нередко происходят различные непредвиденные ситуации (затопление, пожар, повреждение сетей, обесточивание и т. п.), следует четко определить режим работы управляющего и его действия в подобных ситуациях. Рекомендуем урегулировать в договоре с управляющим вопрос возможности привлечения им субподрядных организаций для выполнения отдельных видов работ. 

В целом подчеркиваем: любая договоренность о предоставлении услуг управляющим не должна быть "на словах". В противном случае при возникновении судебного спора ОСМД будет труднее доказывать, что определенная услуга должна предоставляться, но не была предоставлена или предоставлена некачественно.

Детальной регламентации процедуры заключения договора с управляющим законодательство Украины не содержит. В то же время, следуя положениям Законов № 2866-III и № 417-VIII, договор с управляющим не должен подписываться с каждым сособственником отдельно — достаточно подписи уполномоченного лица ОСМД, которое имеет такое в соответствии с уставом или решением собрания учредителей, оформленного соответствующим протоколом. Данный договор является обязательным для выполнения всеми сособственниками, даже теми, кто был против привлечения управляющего или воздержался".


"Читайте также: Журнал каждого Украинца - то, что должен знать каждый о тарифах, субсидиях, городе и ключевых событиях"



Источник: segodnya.ua

21 июня 2016 г.
2439
Скидки, которые обычно предлагают в случае срочной продажи недвижимости, сейчас возможны скорее в вы...
20 июня 2016 г.
3030
Президент Центра антикризисных исследований Ярослав Жалило рассказал, почему начиная с осени 2016 го...
20 июня 2016 г.
2926
Объединения собственников многоквартирных домов (ОСМД) не составят особой конкуренции частным компан...
Українці, що ви думаєте з цього приводу? Давайте обговорювати!
Не стійте осторонь – вільно діліться своєю думкою з іншими людьми.
Але, будь ласка, будьте ввічливі та дотримуйтесь правил коментування. ПОСИЛАННЯ ЗАБОРОНЕНІ, та блокуються автоматом.
Заборонені будь-які посилання (коментар з посиланням не може бути доданий, він автоматично блокується)

Заборонено і буде заблоковано:
- реклама
- спам та шахрайство
- образи, дискримінаційні висловлювання

Редакція не модерує коментарі, відповідальність за зміст коментарів несе автор коментаря. Редакція Build Portal залишає за собою право не погоджуватись з думкою автора коментаря, проте надає свободу слова відповідно до ст. 21, 24 та ст. 34 Конституції України.

Шановні читачі, читайте коментарі вдумливо, пам'ятайте, що автором коментарів можуть бути різні джерела.

Будь ласка, поставтеся до цих правил з повною відповідальністю.
Якщо дії коментованого шкодять читачам, рекламодавцям, співробітникам Build Portal або всій нашій спільноті, ми можемо заблокувати користувача.
Читать полностью Скрыть
19 марта 2025 г.
5618
Тимур Ткаченко оголосив про початок роботи нових правил роботи громадського транспорту під час триво...
14 марта 2025 г.
4827
Міський голова анонсував «очищення» міської влади, а також зміниу структур КМДА...
Вчера
7359
В основі лежить принцип гідростатичного тиску....
27 марта 2025 г.
8688
Архітектор спроєктував цей будинок у 1959-му - в рік своєї смерті. Слідуючи плану більш як 60-р...
25 марта 2025 г.
513
Які варіанти телебачення пропонує Volia, як перевірити можливість підключення у вашій квартирі ...
31 марта 2025 г.
1235
4 червня 2025 року в Києві відбудеться IV-й Український Будівельний Конгрес, який об’єднає про...
24 марта 2025 г.
849
На його меті – забезпечення можливості громадянам України отримати компенсацію або підтримку д...
20 марта 2025 г.
2255
16 квітня відбудеться RECOVERY CONSTRUCTION FORUM UKRAINE 2.0 - подія, яка стане майданчик...
Почтовая рассылка Build Portal для участников строительного бизнеса
Только самое важное
*один раз в неделю
Igor Vykhrystiuk is a successful Ukrainian businessman, entrepreneur and expert in construction, env...
04 апреля 2022 г.
452
Ігор Вихристюк – успішний український бізнесмен, підприємець і фахівець у сфері будівництва, е...
04 апреля 2022 г.
705
BUILD PORTAL - Агрегатор новин
  • Збираємо всі існуючі новини будівельного ринку в одному місці
  • Унікальний "SMART рубрикатор" (розумний рубрикатор): це дуже деталізований по кожному напрямку рубрикатор аби ви змогли швидко знайти всі згруповані матеріали з потрібної теми
Build portal - українське народне медіа - без впливу оліграхів та влади!