Синергія в нерухомості: які паркові формати розвиватимуться в Україні

Особливості кооперації об'єктів
нерухомості та розвиток
формату в Україні

Верховна Рада на початку вересня ухвалила законопроєкт про індустріальні парки. Отже, цей формат нерухомості отримав можливість для розвитку в найближчі роки. З огляду на тренд на ревіталізацію промислових зон, що, зокрема, ймовірно, очікує на завод «Більшовик», який було передано з державних у комерційні руки, організація «паркових» форматів розвиватиметься. До того ж індустріальні парки не єдиний перспективний формат, який можна втілювати в Україні.

Парковий формат у нерухомості є простором, який акумулює фінансовий і людський ресурс, сприяючи розвитку економіки. Певною мірою така модель стала можливою завдяки проєктам індустріальних парків, що встигли зарекомендувати себе. Згодом подібні рішення сформувалися, зокрема, в офісному й торговому сегментах.

Ефект синергії в нерухомості

Традиційно парковий формат об'єднує декілька об'єктів, найчастіше розташованих на периферії з розвиненою транспортною інфраструктурою. Головне завдання такої організації простору полягає в досягненні прибутку завдяки синергії знань і технічних можливостей. До них можна зарахувати промислові, інноваційні парки, а також техно-, бізнес- та ритейл-парки.. 

Перевагами формату є низькі орендні ставки в порівнянні з нерухомістю, що розташована в межах міста. Велика територія дає змогу легше адаптувати об'єкти під потреби резидентів. Також важливим чинником є зосередження на одному периметрі певного ком'юніті. Наприклад, для індустріальних парків (ІП), які об'єднують виробничі, логістичні та складські будівлі, – це простір для учасників промислової галузі.

Інноваційні та технопарки виникли як еволюційні відгалуження. В їх основі – розвиток нових технологій.

Водночас кожен вид парку має свої унікальні характеристики. Так, головна відмінність між інноваційними та технопарками полягає в їхньому розташуванні. Перші базуються в межах містах, на території, де раніше були промзони, другі – у передмісті. Є відмінність і в напрямах діяльності. У технопарках, флагманом яких є Кремнієва долина, зосереджуються на розвитку однієї чи суміжних галузей. У свою чергу резиденти інноваційних комплексів націлені на підприємництво, зокрема й креативне.

Парковий формат у діловій нерухомості представлений бізнес-парками. Такі об'єкти почали активно будувати в США в 1950-х роках. Попит на офіси ближче до периферії створили великі компанії, для яких центральне розташування не було пріоритетним. Свого часу підвищений запит на бізнес-парки пояснювався пошуком оптимального рішення, тобто співвідношенням ціни, площі та інфраструктурних зручностей. Наприклад, у бізнес-парках орендна ставка зазвичай є меншою в порівнянні з класичними діловими центрами.

У торговій нерухомості прикладом згаданого формату є ритейл-парки, вони також уперше з'явилися в США. Зазвичай це декілька об'єктів (від п’яти будівель складського формату), які розміщені за містом. Їхній важливий атрибут – наявність великої площі для паркінгу.

Індустріальні парки

Промисловий сектор, включно з будівництвом, становить майже чверть світового ВВП. Індустріальні парки – простори зі сприятливими умовами для бізнесу – є ключем для його розвитку.

Активний розвиток такого типу нерухомості зумовлений економічним ефектом від ІП, що функціонують, – створенням робочих місць, збільшенням виробничих потужностей, залученням інвестицій. Наприклад, у Туреччині такі парки генерують 30% усіх робочих місць у промисловому секторі та забезпечують 30% експорту країни.

Формат індустріальних парків поступово трансформується, перетворюючись у деяких країнах на цілі міста. Так, в Індії під ІП використовують території прибережних вільних зон поряд із великими портами, там же будують житло для місцевих робітників.

Інвестори зазвичай звертають увагу на країни з потенціалом до розвитку промислових парків. Ці перспективи вбачають і в Україні. Так, на початку вересня парламент ухвалив зміни до закону «Про індустріальні парки», спрямовані на залучення інвестицій. Крім того, для стимулювання сегмента з держбюджету планується виділяти щорічно 2 млрд грн упродовж трьох років, починаючи з 2022-го.

В Україні ведеться реєстр індустріальних парків. Станом на початок жовтня поточного року до нього внесено 52 об'єкти, однак кількість ІП, що повноцінно функціонують, значно менша. Імовірно, незабаром цей список скоротять, зокрема, для раціонального розподілу бюджетних коштів між парками, що залишаться в реєстрі.

Загалом варто зазначити й ґрунтовні наміри держави в розвитку цього сегменту – найближчими роками планується залучити $5 млрд інвестицій, що так само має згенерувати близько 100 000 робочих місць.

Для того щоб інструмент ІП працював ефективно, насамперед необхідно відрегулювати нормативно-правову базу та створити додаткові стимули для резидентів, зокрема іноземних. Крім того, важливою є грамотна комунікаційна політика на міжнародній арені, оскільки на сьогодні довіра до вітчизняної правової та податкової системи в бізнес-середовищі на невисокому рівні.

Бізнес-парки

Згідно з дослідженням британського офісу брокерської компанії CBRE, до 2040 року нестача територій у центрі міст сприятиме розвитку бізнес-парків. Разом із тим нові запити в діловій нерухомості, спричинені пандемією, можуть прискорити цей процес.

Головна перевага моделі бізнес-парків – у гнучкості, що стало особливо актуально з огляду на COVID-19. Зокрема, на такій території можна добудовувати інфраструктурні елементи, трансформувати об’єкти згідно з запитами орендарів.

Крім того, за результатами звіту консалтингової компанії JLL, враховуючи тренд на громадські простори (спортивні майданчики, тераси та сквери, зони відпочинку) у робочому середовищі, дедалі більше іноземних девелоперів розглядатимуть формат бізнес-парків для своїх майбутніх проєктів.

Логічний розвиток формату може стати передумовою для виникнення цілих офісних міст з огляду на сприятливі умови та цільове ком'юніті. Подібні проєкти вже є у світі. Так, у британській «Кремнієвій долині» Milton-Park представили план масштабування на найближчі 20 років. На сьогодні в гібридному бізнес-технопарку працюють 9000 осіб, а до 2040 року кількість резидентів збільшиться вдвічі.

Бізнес-парків у класичному розумінні на території України ще немає, зокрема, найчастіше зважаючи на нижчі орендні ставки в таких об'єктах. Інакше кажучи, девелопмент офісних об'єктів у передмісті Києва не є привабливим, поки земельний фонд дозволяє зведення нових об'єктів у межах міста.

Ритейл-парки

Формат ритейл-парків популярний у США та низці країн Європи. Низький рівень орендних ставок через бюджетне будівництво дозволяють орендарям площ зберігати дисконтну політику для своїх покупців. Як наслідок, ритейл-комплекси не тільки залишаються затребуваними, а й нарощують обороти. Так, у сусідній Польщі за останні 10 років їхня кількість зросла вдвічі.

Як показує досвід, пандемія ще більше посилила позиції ритейл-парків у світі. Так, магазини, об'єднані великою територією, розміщені на свіжому повітрі, що спрощує дотримання правил соціальної дистанції.

Також такий вид торгової нерухомості легше подолає стрімке зростання e-commerce. Завдяки великій площі та близькості до автомагістралей їх можуть використовувати як розподільні центри.

Цей формат в Україні поки що не отримав відгуку ані з боку інвесторів, ані з боку роздрібних операторів. У Києві реалізовано лише один проєкт, який підходить під опис ритейл-парку. Частково це пов'язано з обмеженою кількістю торгових марок у порівнянні з країнами Європи. Іншою причиною можна назвати відсутність великих реалізованих проєктів, які б дали стимул до розвитку нових.

Так звані паркові формати вже встигли зарекомендувати себе у світі. Сьогодні в Україні основний вектор зосередився на розвитку індустріальних парків. Це пов'язано з промисловим потенціалом країни, відповідними пільгами з боку держави та зацікавленістю інвесторів.

Класичні бізнес-парки, розміщені за містом, на сьогодні поки поза увагою ринку. Проте інтерес до якісних офісних проєктів в межах міста, націлених на комфорт і продуктивність резидентів, лише зростатиме.

Читайте також: Tegola дарує подарунки за підписку на Telegram канал!

Назар Бенч