Защита прав покупателей недвижимости: что изменит законопроект № 5091

Закон о защите прав
инвестора в недвижимость

В Верховной Раде решили всерьез заняться защитой прав покупателей недвижимости (инвесторов) и повышением прозрачности привлечения средств физ- и юрлиц в строительство, приняв в первом чтении соответствующий законопроект. Речь идет о гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем.

Как говорится в пояснительной записке к документу, теперь рынок строительства перестанет быть непривлекательным как для внутренних, так и для внешних инвесторов. Их права якобы будут защищены от недобросовестных застройщиков, что поможет положить конец долгостроям и их "кинутым" покупателям.

Читайте:

Незаконное строительство будет "заморожено", а застройщиков ждет больше ответственности

Проблема в том, что граждане и компании, вкладываясь в недвижимость, очень часто получают неполную информацию об объекте, о наличии у застройщика прав на проведение работ. У них нет доступа к проектной документации и данных о том, как продвигается строительство. Заказчики этим пользуются, обманывая покупателей.

"В связи с несовершенством законодательного регулирования инвесторы длительное время не могут ни получить в собственность объекты недвижимости, ни вернуть средства, привлеченные в строительство таких объектов", – говорится в сопроводительных документах к проекту закона.

Его авторы признают риски и двойной продажи объекта недобросовестными заказчиками.

Среди прочего инициатива должна предотвратить изменение технических характеристик объекта (этажности, функционального назначения объекта, технических этажей, чердаков, подвалов и пр.) без согласия граждан и компаний, купивших помещения в объекте. Это важный момент, поскольку с этим связанна масса рисков для покупателей.

Будущий закон упростит порядок предоставления админуслуг по госрегистрации прав собственности на объекты недвижимости, в отношении которых в Госреестр вещных прав внесена запись о специальном имущественном праве на неделимый объект незавершенного строительства и будущий объект недвижимости.

Параллельно документ должен обеспечить надлежащую охрану объектов незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы за наследодателем в Госреестре прав и которые входят в состав наследства. В общей сложности проект закона призван решить такие проблемы:

• отсутствие системы гарантирования исполнения заказчиком строительства обязательств перед инвесторами;
• строительство объектов на самовольно занятых земельных участках или при отсутствии права на выполнение строительных работ;
• финансирования строительства по принципу "финансовой пирамиды";
• направление средств, привлеченных от инвесторов жилищного строительства, не по целевому назначению;
• принятие застройщиком на себя обязательств, которые он не мог выполнить.

Один из авторов законопроекта, депутат Игорь Фрис, поясняет суть законопроекта следующим образом.

"Мы вводим в гражданский оборот новое понятие – "специальное имущественное право на объекты недвижимого имущества". На сегодняшний день как застройщики, так и инвесторы не являются собственниками недвижимости при строительстве. Они являются только собственниками строительных материалов", – говорит он.

Чтобы обойти этот момент и выйти на финишную прямую в плане определения имущественного права, авторы документа и ввели в проекте закона специальное имущественное право на недвижимое имущество, которое будет принадлежать сначала застройщику, а потом будет отчуждаться в пользу инвестора.

"Это специальное право будет предметом ипотеки, продажи, на него можно будет наложить арест, запрет на отчуждение. И регистрация этого права за инвестором будет происходить в Госреестре вещных прав на недвижимое имущество по определенному адресу. Это помешает застройщикам продавать по несколько раз ту же недвижимость", – пояснил нардеп.

Наведут порядок в предварительных договорах

Относительно же предварительного договора купли-продажи объектов незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости, то тут также вносятся новшества – такие договоры в обязательном порядке должен будет удостоверить нотариус. Ранее такой нормы в законодательстве не было.

Авторы законопроекта предложили, чтобы такой договор не мог превышать уплаты инвестором 10% стоимости объекта незавершенного строительства или будущего объекта недвижимости. Установка других финансовых обязательств сторон, кроме штрафных санкций, по предварительному договору допускаться не будет.

Более того, такой предварительный договор, заключенный с целью сокрытия сделки по купле-продаже объекта незавершенного строительства или будущего объекта недвижимости, может быть признан судом недействительным.

"Договоры купли-продажи специального имущественного права будут требовать обязательного нотариального удостоверения. Нотариус будет проверять наличие у застройщика права на земельный участок, разрешение на начало строительства, наличие почтового адреса объектов и пр.", – говорит Фрис.

Все это делается для того, добавляет нардеп, чтобы людям "не продавали кота в мешке".

Юристы же трактуют признание судом недействительного договора, заключенного с целью сокрытия сделки, таким образом.

"Тут могут быть, например, такие варианты. Продавец хочет реализовать недвижимость, подписывая с инвестором предварительный договор на определенных условиях. Сокрытие состоит в том, что позже он якобы "передумает", требуя от покупателя подписания окончательного договора на других условиях", – отметил юрист по недвижимости Юрий.

Читайте:

Держава виділить кошти на розробку комплексних планів просторового розвитку територій

Если парламент одобрит законопроект, покупатель недвижимости получит право требовать расторжения договора купли-продажи будущего объекта недвижимости (при первой продаже) как минимум в двух случаях.

Во-первых, при нарушении срока принятия в эксплуатацию объекта недвижимого имущества более чем на шесть месяцев.

Во-вторых, в случае изменения без согласия покупателя проектной документации на строительство делящегося объекта незавершенного строительства, в состав которого входит будущий объект недвижимости, если такие изменения требуют с ним согласования.

При нарушениях сроков ввода в эксплуатацию объекта покупатель должен сообщить о расторжении договора не менее чем за 15 дней до даты расторжения. А в случае изменения проектной документации надо будет сообщить о расторжении дважды.

Читайте:

Рада прийняла закон про одночасний перехід права на землю і нерухомість

Продавец получит право требовать расторжения договора купли-продажи будущего объекта недвижимости в следующих случаях:

• просрочки внесения покупателем первого платежа более чем на 30 календарных дней;
• просрочки внесения покупателем последующих платежей более чем на 45 календарных дней;
• нарушении покупателем установленного договором срока внесения платежей более трех раз в течение календарного года, при этом каждая такая просрочка должна составлять не менее 14 календарных дней;
• в иных установленных законом случаях.

Читайте:

Заборону на будівництво багатоповерхівок під Києвом скасовано судом