Реформа житлового будівництва: що відомо про головні ініціативи та чи вдасться вирішити проблему недобудов

Реформа житлового будівництва: чи допоможе
новий закон вирішити проблему недобудов

В Україні інвестиції в первинний ринок нерухомості досить вигідні - незбудоване житло можна придбати зі знижкою від 20% - у порівнянні з готовим об'єктом. Водночас тут ризики значно вищі, адже залучені вкладення не захищені як слід.

Інвестори новобудов можуть чекати роками на їх введення в експлуатацію, щоб отримати право власності. Неодноразовими є випадки, коли така ситуація відбувається через відсутність дозвільної документації.

У 2019 році до незавершених проєктів у Києві додались ЖК збанкрутілої компанії «Укрбуд», а у 2020 - ще понад три десятки об'єктів банку «Аркада», на яких дотепер призупинено будівництво.

Читайте:

Мінкульт закликає невідкладно розглянути законопроєкти проти хаотичної забудови. Що відомо

Загалом у столиці налічують понад сотню недобудованих ЖК, а в деяких із них відбувається перепродаж тих самих квартир різним інвесторам. Інші є частиною «будівельних пірамід».

Для того, щоб мінімізувати такі ризики на первинному ринку житла, в жовтні 2020 року було оприлюднено проєкт закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту прав кредиторів об'єктів будівництва». Після його доопрацювання парламентарі зареєстрували нову редакцію законопроєкту 5091 «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».

Які головні ініціативи передбачає законопроєкт та чи вдасться вирішити проблему недобудов?

Розглянемо основні нововведення.

1. Захист від можливого перепродажу квартир

Згідно з положеннями проєкту залучення коштів фізичних осіб для будівництва об'єктів нерухомості може здійснюватися виключно на підставі договорів купівлі-продажу майбутнього об'єкта нерухомості. Відповідно для того, щоб девелопер міг укладати такі договори - він повинен зареєструвати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно свої майнові права безпосередньо на майбутній будинок, а також на кожну квартиру в ньому, якщо йдеться про зведення багатоквартирного будинку.

Читайте:

Незаконна перереєстрація житла. Як захиститись від дій шахраїв

Майбутній будинок або будівлю закон визначає як об'єкт незавершеного будівництва - подільний (багатоквартирний будинок) або неподільний (один цілісний будинок). Так, подільний складається з квартир, що тепер виступають майбутніми об'єктами нерухомості.

Для інвестора це означає передусім захист майбутньої квартири від її можливого перепродажу в процесі будівництва.

2. Положення документа будуть актуальними лише для об'єктів, що будуватимуться після його прийняття

У преамбулі законопроєкту визначено, що він спрямований на регулювання обороту об'єктів незавершеного будівництва та майбутніх об'єктів нерухомості, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримане з дати прийняття цього документа.

Тобто ситуацію з сьогоднішніми проблемними комплексами документ не вирішить. Він має на меті унеможливити виникнення таких об'єктів у майбутньому.

3. Визначення деяких понять вперше в українському законодавстві

Автори проєкту вперше дають визначення ряду вже давно усталених у практиці понять, зокрема, серед них - «девелопер».

4. Гарантії у випадку банкрутства девелопера

У проєкті вводиться поняття гарантійної частки будівництва об'єкта нерухомого майна. Це певні площі в майбутньому об'єкті нерухомого майна, на які накладається обтяження і які не можуть бути продані девелопером до моменту завершення будівельних робіт та реєстрації права власності на перший об'єкт нерухомості.

Ці площі виступають гарантією у разі фінансової неспроможності девелопера завершити будівництво об'єкта або у зв’язку з його банкрутством. Передбачається, що вони перейдуть у власність інвестора (або інвесторам/замовнику), який вкладе гроші, щоб завершити проєкт.

5. Визначення істотних умов договорів для залучення коштів від фізичних чи юридичних осіб

У проєкті визначено істотні умови для:

• договору на організацію та фінансування будівництва між замовником та девелопером;
• договору на купівлю-продаж об'єкта незавершеного будівництва (будинку в цілому);
• договору на купівлю-продаж майбутнього об'єкта нерухомості (квартири). У кожному з випадків договір має бути нотаріально посвідчений.

Також варто зазначити, що в законопроєкті визначають умови, за яких може бути укладений договір купівлі-продажу майбутнього об'єкта нерухомості. Зокрема, це:

• чинні містобудівні умови та обмеження;
• чинний дозвіл на будівельні роботи;
• відсутність факту зупинення будівельних робіт;
• відсутність факту введення об'єкта в експлуатацію;
• наявність гарантійної частки;
• відсутність обтяжень речових прав на майбутній об'єкт.

Така відкритість даних захистить інвесторів від фінансування проблемних проєктів.

Читайте:

В Україні планують ввести нові податки на продаж квартир

6. Забезпечення повної інформації про новобудову

Наявність даних щодо планувань, цін та умов придбання квартири на сайті девелопера сьогодні вирішується на рівні кожної окремої компанії. У запропонованій редакції документа автори зобов’язують ще до укладання першого договору купівлі-продажу майбутнього об'єкта нерухомості розміщувати повну інформацію про:

• технічні характеристики проєкту;
• безпосередньо замовника будівництва, девелопера та його бенефіціарів;
• генерального підрядника;
• запланований строк прийняття в експлуатацію;
• дозвіл на виконання будівельних робіт;
• хід будівництва;
• планування квартир;
• ціни та умови придбання;
• а також договір купівлі-продажу.

Щомісячно девелопер має оновлювати інформацію про хід будівництва - публікувати фотоматеріали, графік зведення та описувати стан готовності об'єкта. За невиконання цих вимог документ передбачає штрафи - від 10 (22,7 тис. грн) до 20 прожиткових мінімумів (45,4 тис. грн).

Отже, якщо розміщення такої інформації сьогодні - добра воля забудовника й частина його маркетингової кампанії, то з прийняттям закону - це стане його обов’язком.

Чи вдасться вирішити проблему?

Новий законопроєкт покликаний вирішити проблеми, що відзначались не один рік на первинному ринку житла, - закритість інформації щодо об'єктів, подвійні продажі квартир, фінансування проєктів за пірамідальною системою тощо.

Разом з тим нові умови не вирішують ситуацію з наявними на сьогодні недобудовами.

Читайте:

Квартиры возле метро: как близость к метрополитену влияет на цену жилья и на что нужно обратить внимание

Документ може позитивно вплинути на розвиток ринку первинної нерухомості у майбутньому, відсіявши забудовників без стартового капіталу. Однак запропоновані гарантії у випадку неспроможності девелопера завершити будівництво (у формі обмеження продажу певної частки квартир до введення ЖК в експлуатацію) не дають стовідсоткових шансів на подальшу добудову об'єкта.

Так, у проєкті належно не прописується процедура передання гарантійної частки майбутнім інвесторам. Зокрема, незрозуміло, як ця частка має перейти до них, які права у такому випадку вони отримують та які можливості у них з’являються для закінчення об'єкта. Цей механізм ще потребує доопрацювання.

Позитивними змінами є вимоги до повноти та регулярного оновлення інформації про новобудови та в цілому відкритість документації під час укладання договорів.

Інше нововведення - вносити договори до Держреєстру - зрештою знизить ризики для інвесторів при фінансуванні новобудов, зокрема, унеможливить подвійні продажі квартир і «пірамідальну схему». Також запланована вимога може сприяти тому, що запрацює банківське іпотечне кредитування на ринку первинної нерухомості.

Водночас документ не виключає можливості появи проблемних об'єктів - зареєстроване право власності на квартиру залишається на папері.

Тож, незважаючи на те, що на етапі «котловану» ціна в новобудові за 1 м2 значно нижча у порівнянні з житлом у зведених об'єктах, у кожному окремому випадку варто оцінювати ризики, поки інструмент захисту належно не запрацював.

Читайте:

Лизинг квартир под 5%: вступил в силу закон о доступном жилье. Воспользоваться программой смогут не все (ИНФОГРАФИКА)