Ринок складської та логістичної нерухомості: підсумки за 2020 рік

Ринок складської та
логістичної нерухомості

Серед сегментів комерційної нерухомості, ринок складської та логістичної нерухомості продемонстрував кращу стійкість до потрясінь, викликаних пандемією. Незважаючи на певні скорочення та тимчасове уповільнення орендної активності під час локдауну, попит на складські приміщення відновився разом з поступовим відновленням економіки у другому півріччі 2020 року. Чисте поглинання на ринку складської нерухомості на кінець 2020 року становило 84 000 кв.м, що є найвищим показником з 2013 року. Загальний обсяг валового поглинання на ринку складської нерухомості Києва склав 166 000 кв. м, продемонструвавши річний приріст в 20%, головним чином, внаслідок орендної активності на нових складських площах.

За рік в сегменті була зафіксована висока активність орендарів, в результаті чого було завершено низка угод, включали розширення «Епіцентр-К» (20 000 кв. м) в Viskozna Fulfillment Center, переїзд та розширення VESCO (18 000 кв. м) в Amtel II, переїзд та розширення «МХП» (17 000 кв. м) в «Арктика» та переїзд з розширенням «Бізнес-груп» (11 000 кв. м) на «Макарівський Складі I». В структурі валового поглинання домінували три сектори, де представники сфери оптової та роздрібної торгівлі склали найбільшу частку – 55%, 3PL оператори - 29% та компанії сфери виробництва, промисловості та енергетики 16%, відповідно.

Читайте:

Яким буде ринок складської нерухомості в 2021 році

Географічно, найбільшою популярністю серед орендарів (44%) користувався напрямок між магістралями М-05 та М-06. Щодо інших напрямків, 18% припадає на Чернігівський напрям (М-01, Е-95), а на Харківський (М-03, Е-40) та внутрішньоміські склади Києва по 14% відповідно. Найбільшим попитом серед орендарів користувався напрям уздовж Чернігівського шосе, особливо у Броварах та поблизу, через значну концентрацію об'єктів класу А, а також близькість та легке транспортне сполучення з Києвом.

Компанії оптової та роздрібної торгівлі, переважно представники e-commerce, стали каталізатором попиту на ринку складської нерухомості на фоні пандемії COVID-19. На основі нещодавніх даних,опублікованих компанією EVO, онлайн продажі зросли на 41% у 2020 році і перевершили очікування експертів майже в 3 рази. Крім того, згідно Payoneer Global Seller Index, Україна ввійшла до списку 10 країн за річним зростанням доходів від e-commerce у 2 та 3 кварталах.

У 2020 році нова пропозиція складських комплексів склала 58 000 кв. м і була представлена двома об'єктами, Amtel II (52 000 кв. м) та Sofia II (6 000 кв. м). Крім того, зміна цільового призначення приміщення «Епіцентр-К» з роздрібного на логістичне на вул. Віскозна, 4 додало близько 20 000 кв.м до загальної пропозиції на ринку. Окрім нової пропозиції, логістичний комплекс Falbi Pharm вийшов на спекулятивний ринок приблизно з 11 000 кв.м вільних площ після зміни власника. Отже, обсяг загальної пропозиції на ринку у Київській області досяг 1,52 млн кв. м, що відповідає варшавському регіону у 2007 році.

Незалежно від великого попиту на складські приміщення, девелоперська активність призупинилась, через високу вартість будівництва, нееластичності попиту за ціною та відсутність боргового фінансування. Тим не менше, обсяг нової пропозиції що запланована до виходу в 2021 році має скласти приб. 72 000 кв.м, адже очікується введення в експлуатацію другої черги складу «Макарівський» (40 000 кв. м), логістичного комплексу SAN Factory II (23 400 кв. М) та Mirazh III у Гостомелі (9 000 кв. м). Також очікується завершення трьох масштабних проектів на 2022-2025 роки: індустріальний парк за напрямом E40 (до 200 000 кв.м), логістичний парк «Каштан» (прибл. 195 000 кв.м) та Amstar (прибл.193 200 кв. м), які розташовані вздовж Житомирського шосе і належать міжнародним забудовникам.

Читайте:

Законопроєкт про інвестиції в індустріальні парки прийнято за основу

У першому півріччі, вакантність зросла на 1,7 п.п. до 4,2%. Зростання в основному пов’язано з падінням чистого попиту на фоні локдауну, та одночасно з виходом нової пропозиції на ринок. Однак, з поступовим відновленням економічної діяльності з червня, на ринку відбулось пожвавлення орендної активності та середня вакантність знизилась на 1,3 п.п. до 2,9% до кінця року. Вихід нових об’єктів на ринок викликав сильний інтерес з боку орендарів, так складський комплекс «Софія» (6 000 кв. м) був зданий в оренду до завершення будівництва, а Amtel II (52 000 кв. м) був повністю зайнятий протягом трьох місяців по завершенню будівництва.

В результаті невизначеності, пов’язаної з COVID-19, орендні ставки були деноміновані в національній валюті. Разом із пом'якшенням курсу гривні до долара США на 19% у І півріччі 2020 року, ефективна орендна ставка на існуючі та нові об’єкти знизилась на 3,6% р/р та склала $5,3/кв.м/місяць. Однак, орендні ставки на складську нерухомість були більш стабільними ніж для інших сегментів комерційної нерухомості і ринок залишався на стороні орендодавця, в результаті низької вакантності та переходу традиційного ритейлу до e-commerce. Декларовані орендні ставки в національній валюті зросли у всіх класах сухих складських приміщень, де ставка для А класу зросла на 6% і становила 133-159 грн/кв.м/місяць ($4,7- $5,6/кв.м/місяць), а для класу B – на 19% о 95-110 грн/кв.м/місяць ($3,2 - $3,9/кв.м/місяць). Холодні склади залишались більш стійкими до коливань ринку, адже орендна ставка на такі приміщення не змінилась у річному численні та становила 300-350 грн/кв.м/місяць ($10,6- $12,7/кв.м/місяць) станом на кінець року. 

На фоні пандемії COVID-19 та нестабільності ринку, інвестори перебували у стані очікування, тому загальний обсяг інвестицій у 2020 році був критично низьким і склав $4,3 млн (-86% р/р). Єдиною угодою на ринку стала купівля Falbi Pharm Logistics Complex (13 800 кв.м) компанією Dragon Capital Investments Ltd, який став 11-м логістичним об’єктом та 1-м фармацевтичним в портфелі компанії. Також, компанія сектору виробництва та промисловості Caris Ukraine (Південна Корея), придбала частину фабрики "Стріла" (22 000 кв.м). Ми очікуємо, що покупці об’єктів для власного використання залишатимуться активними конкурентами інвесторам у середньостроковій перспективі.

Незважаючи на економічні потрясіння, ставка капіталізації знизилась на 0,5 п.п. в першому кварталі та залишалась на рівні 12,5% до кінця року (в умовах відсутності угод даний показник є умовним). Очікується відновлення обсягу інвестицій в 2021 році, за умов стабілізації ситуації з Covid-19 та відновленню ситуації на ринку. Зростаюча кількість міжнародних гравців що захоплюють Східну Європу може призвести до зростання цін, зниження ставки капіталізації та подолати різницю між ціною та затратами на будівництво, яка у Центральній Європі надзвичайно низька і конкурувати з такими високоякісними та першокласними об’єктами буде важко. 

Наталія, експерт з складської і логістичної нерухомості, прокоментувала: «Складські проекти на стадії девелопменту та заплановані до виходу в 2021-2022 роках становлять 72 000 кв.м, при тому попит, як очікується, буде перевищувати пропозицію. Так як деякі проекти вже повністю попередньо здані в оренду, а орендна активність зростає, прогнозується подальше зниження вакантності на ринку. З поступовим відновленням ділової активності та подальшим зростанням e-commerce, низькою вакантністю, а також обмеженою новою пропозицією, орендна ставка може трохи зрости в 2021 році, що може призвести до збільшення кількості проектів build-to-suit.

Зростаючий попит з боку ритейлу та логістичного сектору, зумовлений популярністю e-commerce за останній рік, а також дефіцит складських площ, може розпочати новий цикл девелопменту, в тому числі призвести до масштабних зрушень на ринку, враховуючи три міжнародні проекти на ринку, які заплановані до виходу в 2022-2025 роках. Однак помітні зміни в девелоперській активності можливі за умови боргового фінансування, стабільності обмінного курсу та зростання орендних ставок, деномінованих у доларах США.»

Читайте:

Облікова ставка підвищена до 7,5%. Нацбанк заявив про можливість подальшого росту облікової ставки