Закриті прибудинкові
території - добро чи зло?
Закрита прибудинкова територія - це додатковий комфорт та безпека чи соціальна сегрегація та розривання міського простору на шматки? Ця суперечка не вщухає як в професійному колі, так і серед потенційних та реальних споживачів такої концепції.
Хто формує попит
Експерти проаналізували київські новобудови в каталозі, які наразі перебувають у стадії підготовчих робіт, будуються або вже збудовані, серед 285 житлових комплексів 128 заявлені з закритою територією від авто та сторонніх. Минулоріч онлайн платформа з пошуку нерухомості підрахувала кількість закритих ЖК, які були побудовані з 2015 до 2019 року. Понад половина з них мають повністю закриту територію - і від сторонніх, і від авто. І лише 18% неогороджені. Так забудовники реагують на зростаючий попит на закриті території з боку покупців.
Онлайн-журнал про новобудови провів опитування серед своїх читачів, згідно якого 85% потенційних покупців новобудов виступають за закриті території. Причому висловлювались думки, що закриті території потрібні не лише в новобудовах, але й в старих будинках. «Ніякий безпритульний не прийде пити на дитячий майданчик. І ніякий негідник не буде знищувати насадження у дворі. Скільки садимо квітів - все крадуть», - пояснює свою позицію один з читачів в коментарях.
15% висловилися проти дворів, закритих від сторонніх. «Який сенс жити в будинку, життя біля якого створюється лише вашими сусідами?», - йдеться в коментарях.
Тобто пропозицію формує попит. Кияни часто надають перевагу закритим територіям, вважаючи їх більш безпечними.
Що отримують мешканці
Той, хто обирає життя в закритих дворах, очікує, що натомість він отримає підвищений рівень безпеки на території комплексу.
«Головна причина закриття житлових просторів - безпека. Якщо не буде кількісно посилюватись патрулювання поліції, контроль з боку дільничних інспекторів, їхнє всебічне забезпечення, доки не з'явиться система онлайн-відеоспостереження за громадськими просторами, то незабаром не тільки нові житлові комплекси будуть зачинятись парканами, а й усі існуючі будинки почнуть ставити огорожу з магнітним замком», - коментує Гліб Ушаков, кандидат архітектури, доцент КНУБА.
Зазвичай формат закритих територій передбачає додаткові заходи безпеки, особливо, якщо мова йдеться про ЖК класу бізнес та еліт, але наразі вже й комплекси комфорт-класу не обмежуються лише парканами. Системи доступу, відеоспостереження, охорона - це додаткові складові закритих дворів.
Крім того, формат закритих дворів передбачає більш комфортне облаштування прибудинкової території.
«Забудовники мають можливість створювати різноманітні концептуальні рішення та просторові проєкти в межах внутрішньої території, спираючись на запити цільової аудиторії, тренди в ландшафтному дизайні та житловому будівництві, маючи запит від покупців на свої ідеї та рішення, - коментують в прес-службі відомого столичного забудовника. - Також це можливість сформувати усі умови для вибудовування сусідських взаємовідносин між мешканцями житлового комплексу шляхом створення ком’юніті однодумців».
«Закриті об'єкти створюють середовище, яке може бути якісніше, ніж міське середовище. Тому закриті території при неякісному середовищі показують приклад, яким має бути міське середовище», - додає Олександр, співзасновник архітектурного бюро.
Забудовники також зацікавлені в створенні закритих просторів, особливо, якщо йдеться про «довготривалі» проєкти, які будуються в кілька черг. Якісне внутрішнє наповнення дворів, яке завдяки закритості не псується «випадковими гостями», підвищує привабливість комплексу серед потенційних покупців, які оцінюють його за першими збудованими чергами.
Крім того, правильно спроєктований, оформлений та наповнений функційними просторами двір і територія, в середньому підвищує вартість житла на 5-7%, зазначають в прес-службі столичного забудовника.
Що недоотримує місто
В той час, як окремі ком’юніті отримають бенефіти від закритих дворів, місто втрачає зв’язки й можливість гармонійно розвиватися.
«Проєкти з закритою територією негативно впливають на розвиток міста, перекриваючи можливість транзитів, отримання іншого досвіду, створюють напруженість, негативно відбиваються на розвитку сфери обслуговування, доступу до нових упорядкованих територій всіх мешканців міста і таким чином уповільнюють розвиток міських територій», -пояснює архітектор, співвласник відомого архітектурного бюро Дмитро.
Закритість перешкоджає інтеграції нових житлових одиниць в тканину міста, з’являється так звана неоднорідність зон. «Серед міста утворюються провали у якості життя, що притягує туди усілякі негаразди і занедбаність. А поряд розвиваються прогресивні ділянки, куди усі прагнуть: і мешканці і бізнес. Але на межах між неоднорідними зонами - конфліктна ситуація. І кожен район і місто в цілому нормально розвиваються тільки як цілісний організм, а поглиблення розриву у якості неоднорідних зон в цілому гальмують розвиток і функціонування всього міста», - пояснює Гліб Ушаков.
Що недоотримує бізнес
Наразі кожен новий комплекс, окрім житлової складової, включає також і комерційні приміщення, які покликані забезпечити мешканців найнеобхіднішими сервісами в кроковій доступності. Обмежений доступ до закладів харчування, сфери обслуговування, магазинів, що розташовані у закритих ЖК, негативно впливає на бізнес, який згодом може піти через нестачу відвідувачів.
«Для якісних операторів недостатньо тільки мешканців ЖК, тому вони в закриті ЖК найчастіше не йдуть. Щоб забезпечити мешканцям обіцяну якість інфраструктури, девелоперам доводиться компенсувати недостатню кількість потенційних користувачів для магазинів, кафе та ресторанів низькою ціною на комерційну нерухомість», - пояснює PR-директор одного з столичних девелоперів.
Сегрегація та шляхи подолання
Сегрегація – чи не найболючіша проблема, з якою стикаються містяни. Мешканці кварталів, що межують з закритими ЖК, змушені обходити «чужу» територію, відчуваючи, що там їм не раді, і зрештою починають вороже ставитися до тих, хто закрився за парканом.
«Це закладає на майбутнє постійну напруженість і конфліктність між мешканцями закритого ЖК та мешканцями навколишніх будинків, які будуть відчувати, що здійснилось відчуження їхнього колишнього простору. Треба передбачати навіть конфлікти між дітьми з кращої території всередині комплексу і дітьми ззовні», - говорить Гліб Ушаков.
«Забудова територій, відокремлених від житлових районів, що вже склались у місті - це вершина сегрегації, - зазначає Дмитро. - Припустимо район зі старою забудовою відрізаний від нової залізничною лінією чи річкою - це ідеальні умови для цілковитої сегрегації, таким чином виходить бідне гетто ізольоване від дорогого житла з катерами біля пристані.
Виправити цю ситуацію можна вкрапленнями соціального житла. Як роблять в цивілізованих країнах, вони дають якусь частину під забудову комерційну для продажів, і тут же поруч на ділянці муніципалітет будує своє соціальне житло, яке здає в оренду, таким чином відбувається змішання класів».
Архітектори пропонують глибше розглядати питання сегрегації, аби зрозуміти причини цього явища й відшукати шляхи його подолання.
«Звичайно, сегрегація це погано. Але найбільше зло - це втрата культури. Коли є люди, які підтримують певний рівень культури, і приходить хвиля інших людей, і ця культура стирається - це набагато гірше, ніж сегрегація. І якщо ми публічним простором і власною культурою поведінки в місті задаємо планку, до якої всі починають прагнути, то ніяка сегрегація не потрібна, тому що всі стають учасниками цього культурного, поведінкового дискурсу, - пояснює Олександр. - Але якщо ми не в змозі це зробити, і у нас є окремі осередки культури, то краще її вберегти, ніж просто говорити про недоліки сегрегації. Тому для нас найголовніше, створювати гарне якісне середовище, де є можливість, і якщо для підтримки цього середовища потрібен паркан, то його наявність - це найкраще рішення, ніж його відсутність, що призвело б до знищення цього середовища. І чим більше у нас буде якісною середовища з хорошою культурою поведінки, тим швидше ми наведемо порядок у нашому місті».
Забудовники розуміють важливість налагодження добросусідських відносин із районом та мешканцями найближчих комплексів, тому аби проблема сегрегації не відчувалася так гостро пропонують власні шляхи її вирішення. «Важливо інвестувати в благоустрій локації: ремонт доріг, прокладання інженерних комунікацій, догляд за скверами, парками, вуличне освітлення та зливова каналізація, - коментують в прес-службі одного з забудовників.- Для вибудовування добросусідських стосунків ми самі шукаємо можливості для взаємодії, наприклад, беремо шефство над громадськими домінантами в проєктах або поруч з ними.
Альтернативні варіанти
Намагаючись одночасно задовольнити попит з боку покупців на безпечні й закриті територій й при цьому інтегрувати власні проєкти в тканину населеного пункту, забудовники пропонують альтернативні варіанти організації внутрішнього простору житлових комплексів.
«Якщо ми озираємось на Німеччину, Іспанію чи ближчі до нас Чехію та Польщу, то бачимо, що закрита територія передбачає принцип квартальної забудови: в основі чіткий розподіл на приватний та громадський простір. Наприклад, прибудинковий двір стає приватною територією, а вулиця чи провулок, який поєднує комплекс із районом, залишаються в доступі громади. Сюди ж можуть виходити фасади та окремі входи комерційних площ для розведення потоків внутрішніх і зовнішніх, а також певна соціальна, громадська, рекреаційна атракція, - коментують в прес-службі столичного забудовника.
Фахівці припускають, що згодом поступово ринок буде відходити від закритих дворів, натомість будуть з’являтися альтернативні концепції, які зможуть гарантувати приватність та безпеку, не виокремлюючи при цьому житлові простори із загальної структури міста.
Цікаво про архітектуру: раніше и писали про використання сталі Кортен в оформленні елементів міської архітектури
Ірина Настич
Заборонено і буде заблоковано:
- реклама
- спам та шахрайство
- образи, дискримінаційні висловлювання
Редакція не модерує коментарі, відповідальність за зміст коментарів несе автор коментаря. Редакція Build Portal залишає за собою право не погоджуватись з думкою автора коментаря, проте надає свободу слова відповідно до ст. 21, 24 та ст. 34 Конституції України.
Шановні читачі, читайте коментарі вдумливо, пам'ятайте, що автором коментарів можуть бути різні джерела.