Рынок коммерческой недвижимости:
что с офисами?
Текущий год сильно изменил планы как арендаторов, так и собственников площадей. Виною тому коронакризис, сокращения доходов компаний в следствие карантина. Из-за этого у арендаторов изменились запросы, а собственники помещений снизили цены.
Как изменилисьосновные тренды офисной недвижимости и какой прогноз на осень в Киеве и других крупных городах Украины.
Что нового на рынке коммерческой недвижимости
Многие столичные девелоперы все же реализовали часть проектов, даже несмотря на карантин. Так, в первом полугодии 2020 года появились новые офисные площади. Самые известные из них - бизнес-центры класса A М8 (11 тысяч квадратных метров), Grand (8 тысяч квадратов), класса B Avenue 53 (16,7 тысяч квадратов). В общей сложности количество нового предложения в Киеве составило 69,6 тысяч квадратных метров.
Рынок офисной недвижимости пополнился также новыми коворкинг-пространствами для работы небольших команд: Creative States of Arsenal (4,1 тысяча квадратов) и The Space (площадью 5,5 тысяч квадратов), Platforma Fortuna (4,5 тысяч квадратов) и Peremoga Space (2,8 тысяч квадратов).
Новые офисные площади предложили и в других городах: в Днепре - Creative States of Dnipro (более 3,5 тысяч квадратов), в Харькове - UNIT.Kharkiv (9,2 тысячи квадратов).
Что выбирали арендаторы
В 2020 году спрос сократился почти вполовину: на 47% по сравнению с первым полугодием 2019 года. Аналитики такую тенденцию связывают с тем, что компании-арендаторы откладывали решения по переезду в новые офисы в связи с ограниченными возможностями просмотра объектов и ведения переговоров в условиях карантина. Особенно это было заметно на примере международных компаний.
Несмотря на сокращение спроса, арендаторы все-таки искали и находили офисные помещения под свои запросы. Чаще всего, по мнению риелтора Богдана, компании и предприниматели выбирали офисные помещения на правом берегу. Это связано как с более развитой инфраструктурой, так и с удобством сотрудников и временными затратами на дорогу.
Читайте:
При этом спросом пользовались все типы недвижимости: бизнес-центры, коворкинги, помещения в жилых и нежилых зданиях. Бизнес-центры чаще всего выбирали системные компании, потому что офисные здания предлагали большие метражи под запрос клиента и возможность перепланировки в случае появления или сокращения тех или иных департаментов.
А вот коворкинги, по мнению основателя коворкинга Юрия, популярны у тех, чьи рабочие инструменты - лэптоп и смартфон. "Коворкинги пользовались спросом, поскольку не предполагают траты времени на ремонт и адаптацию сотрудников в новом помещении", - поясняет эксперт по недвижимости Владимир.
В свою очередь сервисные бизнесы выбирали офисы в коворкингах и на первых этажах зданий, говорит владелец инвестиционно-строительной компании. "При этом отдельные здания арендовали системные компании, главные офисы банков и юридических фирм с целью подчеркнуть статусность", - рассказал управляющий партнер девелоперской компании Андрей.
Ждите штрафов за каждого неоформленного сотрудника: Гоструда начинает активно проверять компании. На что следует обратить внимание
Что подешевело больше всего
В целом на рынке наметилось снижение арендных ставок - Владимир отмечает падение ставок по рынку на 20%. Однако в бизнес-центрах эти показатели все же отличаются. Так, эксперты говорят о снижении на 10% относительно декабря 2019 года. При этом для разных классов цифры отличаются: А - $30,2 (-9,6%), В - $19,7 (или -1%), С- $13,0 (или -3%) без учета дополнительных затрат, таких как НДС, OPEX и других.
Тенденции снижения цен способствует вакантность. В Киеве она соответствует общемировым тенденциям. Сегодня вакантность офисных площадей составляет 13,7%.
Аналитики приводят показатели: 12% - в первом полугодии 2020 года. В то же время в известной консалтинговой компании отмечают, что на деле картина хуже. По мнению экспертов, по Киеву вакантность составляет 17,6%, по классам офисной недвижимости: А - 14,8%, В - 19,6%, С - 19,1%.
В других городах Украины ситуация отличается. Директор компании харьковской консалтинговой компании Виктория считает, что вакантность в Харькове порядка 4-5%.
При этом в коворкингах нет данных о снижении цен, так как это более новый сегмент офисной недвижимости, зато прослеживается тенденция сокращения количества игроков. По мнению Юрия, сокращение числа коворкингов приводит к снижению вакантности в работающих пространствах.
Впрочем, для арендаторов все это было на пользу: если в 2019 году ощущалась нехватка офисных площадей, то теперь их в избытке. Ранее небольшие компании рассматривали эконом-варианты офисов, а сейчас могут выбирать более дорогие офисные помещения.
Кроме того, многие из существующих арендаторов офисных площадей получили скидку.
При каких условиях вакантность составит 50%
Эксперты прогнозируют появление новых офисных площадей - около 400 тысяч квадратных метров в течение 2020-2023 годов. Но несмотря на большое количество нового предложения, в консалтинговой компании отмечают, что существуют огромные риски вакантности до 50%. Это произойдет при наихудшем сценарии для экономики Украины.
Однако эксперты отмечают, что даже если произойдет общее падение спроса, то у существующих арендаторов все же сохранится запрос на офисы на правом берегу столицы из-за удобства и инфраструктуры.
В то же время, по мнению Богдана, в будущем будет усиливаться тренд сокращения офисных площадей, так как часть команд переходят на полностью удаленную работу. При этом повысится спрос на помещения с бесконтактным доступом и качественной вентиляцией, говорит Виктория. Также будут искать коворкинги, где не нужны затраты на ремонт и мебель.
Помимо этого обязательной нормой в ближайшие 5-7 лет будут социальная дистанция, усиленная гигиена рабочих мест и зон общего пользования, уверен эксперт. Он добавляет, что рынку понадобятся популярные на Западе "калькуляторы расстояния" и дезинфекционные кабины. В Украине - это рамки с раствором на основе коллоидного серебра для дезинфекции одежды и поверхностей.
По мнению эксперта, на рынке останутся сильные игроки, способные к изменениям, быстрой адаптации, диджитализации и системности.
Интересно про строительство: ранее мы писали о том, как выбрать сайдинг для дома и дачи
Заборонено і буде заблоковано:
- реклама
- спам та шахрайство
- образи, дискримінаційні висловлювання
Редакція не модерує коментарі, відповідальність за зміст коментарів несе автор коментаря. Редакція Build Portal залишає за собою право не погоджуватись з думкою автора коментаря, проте надає свободу слова відповідно до ст. 21, 24 та ст. 34 Конституції України.
Шановні читачі, читайте коментарі вдумливо, пам'ятайте, що автором коментарів можуть бути різні джерела.