Квартира в пригороде: как изменится
цена в условиях карантина
Карантин, безусловно, отразился на всех сегментах рынка недвижимости. Что происходит на рынке жилья в пригородах Киева и как будет развиваться ситуация дальше?
Влияние карантина на спрос
Если говорить о новостройках в городах-спутниках Киева, то карантин существенно изменил картину происходящего, в первую очередь, из-за ограничения передвижения и соблюдения социального дистанцирования.
«Соблюдая меры безопасности, выезд на просмотры ограничивается, поэтому относительно покупки квартир в городах-спутниках Киева с начала карантина происходит лишь общение в телефонном режиме. В то же время интерес к покупке квартир в пригороде есть. Рынок должен активизироваться после снятия ограничений», – прогнозирует Елена Биберова, директор агенства недвижимости.
Покупатели пока присматриваются к возможной покупке квартиры в пригороде Киева.
«Покупатель на рынке есть, но он как никогда избирателен, недоверчив и придирчив. Более того, он все еще колеблется и переживает за свои деньги и возможное вложение в недвижимость, опасаясь удара кризиса во 2 кв. 2020 года, замораживание строек, падение доходов и прочего. Шансы продать квартиры в пригороде сейчас есть у того, кто сумел заработать лояльность, продемонстрировать темпы строительства, еще лучше – успешные кейсы в портфеле, выработать правильную концепцию, стратегию, формат ЖК. В приоритете очень продуманные концепции многофункциональных ЖК, эко-комплексов и «город в городе». Террасы, собственные дворики, балконы – весомый аргумент, который вновь заиграл для покупателя при выборе», – рассказала эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак.
Специалисты сходятся во мнении, что после окончания кризиса спрос восстановится.
Цены на квартиры в пригороде: движение вниз или вверх?
На сегодняшний день существенного изменения стоимости квартир в пригороде Киева не произошло, несмотря на снижения количества сделок.
По словам Виктории Берещак, изменения в ценовой политике происходят в течение 2-3 месяцев после пика кризиса как вынужденная реакция на уменьшение количества покупателей, экономические трудности в стране или проблемы самого застройщика. Чтобы подогреть интерес к своему ЖК, он прибегает к демпингу, суперакциям и дисконтам, чтобы «расшевелить» аудиторию. Делать он может это и в том случае, когда банально нет денег, чтобы продолжать строить. Проверить это можно, понаблюдав за динамикой на площадке за последние три месяца. Нормальный темп строительства – 3-4 этажа в месяц, допустимый в условиях острого кризиса – 1-2.
«Рынок пригородной недвижимости еще не ощутил все последствия коронакризиса на ценовой динамике. Квартиры в пригороде, как правило, покупают не с целью инвестиций, а для себя, а в условиях нестабильности покупка недвижимости отошла на второй план. Между тем, средняя цена в гривне на фоне курсовых качелей в марте даже несколько поползла вверх. Рост месяц к месяцу составлял 400 грн или 2,86%. Квадратный метр под столицей в среднем стоил 14 400 грн/кв. м», – говорит г-жа Берещак.
За первый месяц весны населенные пункты до 5 км от Киева подорожали на 600 грн или 4,17% до 15 000 грн/кв. м, от 5 до 10 км - на 900 грн или 6,38% до 15 000 грн/кв. м, а от 10 до 20 км - на 500 грн или 3,7%.
К концу марта и в течение апреля гривна стабилизировалась, доллар закрепился в пределах одного уровня, рынок недвижимости свыкся с новыми реалиями, научился мириться и жить с ними. Девелоперы с финансовым ресурсом и запасом прочности продолжили строительные работы, пытаясь восстановить свой темп, кто-то открыл вновь продажи.
Квартиры с террасами – в тренде
Карантин и необходимость сидеть дома, как никогда отразились на покупательских предпочтениях. Квартиры с террасами и просторными балконами – в тренде.
«За период самоизоляции люди оценили необходимость правильной функциональной планировки, в которой должно помещаться хотя бы 5-7 зон: для сна, отдыха, работы, готовки и приема пищи, терраса/балкон для солнечных ванн и возможности подышать свежим воздухом, хранения вещей (гардеробная как отдельное помещение или встроенная часть комнаты) и так далее. Интересуются квартирами с собственным двориком, но у нас ограниченное предложение подобных форматов», – говорит Берещак.
Вырос спрос на 2-комнатные планировочные решения общей площадью 55-65 кв. м с двумя санузлам, террасой и балконом. Однокомнатные квартиры по-прежнему вызывают интерес, ходовой метраж на рынке – 35-45 кв. м. «Трешки» в марте-апреле в пригороде пользовались наименьшим спросом.
«Покупатель несколько растерялся: если раньше близость к столице до 5 км рассматривалась как весомый плюс, то в условиях пандемии и самоизоляции наоборот удаленность от больших скоплений народа, близость к природе при условии, что инфраструктура первой необходимости под рукой есть, становится более привлекательным вариантом. Поэтому часть платежеспособного спроса переориентировалась на предложение в диапазоне 10-20 км от Киева», – приводит актуальные данные эксперт.
Для покупателей по-прежнему на первом плане стоят цена/качество строительства и концепции ЖК, наличие подходящей инфраструктуры для комфортной жизни за городом. Также инвесторы новостроек в пригородах Киева оценивают планировку квартир, архитектурные решения, репутацию застройщика и юридическую чистоту объекта.
Коронавирус и карантин подтолкнул к росту спроса на дуплексы, таунхаусы и коттеджи. Этот сегмент вырос в количестве нового предложения – известно о 6 новых проектах за месяц.
Что будет с пригородной недвижимостью до конца года
Рынок первичной недвижимости пригорода пока что балансирует между зарождающимся вновь спросом и рисками весомого падения экономики в связи с коронакризисом, которое в первую очередь бьет по небольшим пригородным игрокам. По словам Виктории Берещак, есть несколько рисков, которые тянут на дно пригородный рынок первичной недвижимости.
- Небольшие компании могут «прогореть», рынок «очистится». Финансовая ситуация и неблагоприятный прогноз в отношении экономики страны. Рынок пригорода – это небольшие локальные игроки, которые строят по принципу «заработал – вложил в новую стройку – заработал – вывел – достраиваешь» и стараются максимально продолжать цепочку, они очень сильно зависят от денег покупателя и спроса.
- Многие компании могут просто не рассчитать свои силы и возможности в условиях общего сокращения спроса на рынке и не иметь финансовой подушки для выполнения обязательств перед покупателями и инвесторами по начатым объектам. В тоже время это хороший фильтр, который почистит рынок недвижимости от компаний с хаотичным способом работы и поможет несколько сбалансировать спрос и предложение. Слабые игроки уйдут, сильные будут сражаться за покупателя концепциями ЖК.
- Застройщики будут переводить отложенный спрос в сделки. Покупательская способность из-за падения ВВП и реальные доходы населения очень сильно просядут. «Я думаю, что застройщикам придется очень сильно постараться, чтобы конвертировать этот отложенный спрос в реальные сделки. Покупателю потребуются выгодные и прозрачные антикризисные механизмы покупки: как вариант, выгодная длительная рассрочка, скидки на 100% оплату», – говорит Берещак.
- Нужна государственная ипотека. Дать толчок и помочь пригородному рынку недвижимости может государственная ипотека под 10%, которую анонсировал президент. Если речь будет о компенсации процентных ставках и выгодных условиях кредита, который распространяется на весь первичный рынок, а не на избранных игроков, у покупателя появится шанс обзавестись собственным жильем, а у сегмента драйвер для развития. Но тут очень много вопросов по части, как и когда это заработает. Ведь длинных денег для дешевой ипотеки у большинства банков сейчас нет, выдавать кредиты на жилье себе в убыток никто не станет.
- Себестоимость строительства вырастет и цены могут немного повыситься. Себестоимость строительства будет расти пропорционально удорожанию двух основных составляющих – строительных материалов и строительно-монтажных работ. Экономить за счет снижения качество используемых материалов или отсутствия продуманной инфраструктуры – путь в никуда. Рост себестоимости, среди прочих факторов, служит оправданием желанию девелоперов поднять ценник в своих проектах. Однако сдерживать удорожание средневзвешенной цены квадратного метра в новостройках пригорода будет как раз ограниченный спрос.
К осени, если покупатель активно начнет возвращаться на рынок, цены могут пойти вверх. Но в пригороде рост будет не такой значительный и весомый, как в Киеве – не более 2-5% средневзвешенно по рынку к концу года.
ЧИТАЙТЕ ГЛАВНЫЕ НОВОСТИ О КОРОНАВИРУСЕ, ПРОГНОЗЫ И СОВЕТЫ ДЛЯ СТРОИТЕЛЕЙ, переходите в спецтему "Короновирус и строителство - прогнозы и советы"
Заборонено і буде заблоковано:
- реклама
- спам та шахрайство
- образи, дискримінаційні висловлювання
Редакція не модерує коментарі, відповідальність за зміст коментарів несе автор коментаря. Редакція Build Portal залишає за собою право не погоджуватись з думкою автора коментаря, проте надає свободу слова відповідно до ст. 21, 24 та ст. 34 Конституції України.
Шановні читачі, читайте коментарі вдумливо, пам'ятайте, що автором коментарів можуть бути різні джерела.