Коли українцям чекати повернення повноцінного іпотечного кредитування?

Глава Національного банку Яків Смолій днями анонсував можливе зниження облікової ставки до 8%. За його словами, для цього існують всі передумови для її зниження більш швидкими темпами.

Чого очікувати від зниження ставки

8-відсоткова облікова ставка дозволить банкам видавати кредити під 10-12% річних, що дозволить перезапустити іпотечне кредитування в Україні.
За такої облікової ставки депозити перестануть бути надприбутковими, а значить, найпростішим, прогнозованим і зрозумілим способом заробляння грошей стане саме нерухомість.

На ринок нерухомості, що активізується, повернуться приватні невеликі інвестори.
Зростання ринку може спровокувати появу непрофесійних і недобросовісних гравців, тому є ризик виникнення нових будівельних пірамід.
Після фінансової кризи 2008 року, яка боляче вдарила по репутації іпотеки, українці не поспішають користуватися цим популярним у всьому світі фінансовим інструментом придбання нерухомості.

В першу чергу тому, що більшу частину кредитів вони оформляли в іноземній валюті і після різкого стрибка долара просто виявилися заручниками фінансового ярма.

Друга причина – вартість: як і десятиліття тому гривнева іпотека – дуже дороге задоволення. Але тільки вона здатна задовольнити колосальний відкладений попит на житло в Україні. Тому і девелопери, і покупці, і фінансисти так чекають її перезапуску за новими, адекватним ставками.

Як підготувати ринок
Резервування. Насправді і сьогодні в Україні є іпотека – просто дуже дорога, і як наслідок непопулярна.

Регулятор виставив банкам дуже жорсткі вимоги щодо резервування грошей під іпотечне кредитування, і їм простіше видавати кредити реальному сектору економіки, де менше ризиків і потрібно менше ресурсу.

Тому для повноцінного запуску іпотеки Нацбанк повинен не тільки знизити облікову ставку, але і переглянути нормативи резервування.

Страхування. Цивілізований ринок має на увазі страхування відповідальності за іпотекою. Але в Україні страховий ринок більше казковий, ніж реальний, і поки до нас повноцінно не зайдуть великі іноземні компанії, з іпотекою можуть бути складності. Чим краще страхування іпотеки, тим надійніше сам кредит для банку, і тим охочіше банки будуть видавати кредити за будь-якої облікової ставки.

Скоринг. Людина, яка бере іпотечний кредит, зобов'язаний підтвердити свої доходи, але якщо вони у неї не тільки «білі», то отримати згоду банку може бути не так просто. Саме тому нам необхідно нульове декларування, яке дозволить відбілити раніше отримані кошти.

«Під матрацом» у українців, за оцінками експертів, лежить в чотири рази більше грошей, ніж в банківській системі.

Але на покупку квартири зібраної суми може і не вистачати і іпотека тут якраз до речі.

Свопи. У 2006-2007 роках, ще до першого кризи, бездумно видавалася маса іпотечних кредитів, з яких формувалися портфелі для подальшого продажу. Далі під них випускали деривативи, а потім деривативи на деривативи. Так роздувалася піраміда вже вторинних цінних паперів.

Ці свопи (операція у вигляді обміну різноманітними активами, в якій укладення угоди про купівлю (продаж) супроводжується укладанням контругоди про зворотній продаж (купівлю) того ж товару через певний термін на тих самих або інших умовах) продавалися, перепродувалися, а потім під ці свопи бралися інші кредити.

І роздута піраміда лопнула. Тому сьогодні потрібно зробити все, щоб запобігти повторенню цієї ситуації знову.

Що важливо для майбутніх позичальників

• Фізичним особам оформити кредит у валюті вже не вийде – це заборонено на законодавчому рівні і шанси відновлення мінімальні. Але якщо все ж це станеться, брати іпотеку потрібно тільки в тій валюті, в якій отримуєте дохід.
• Можна, звичайно, вибрати будь-яку вподобану квартиру на ринку, але безпечніше варіант – партнерська програма банку та забудовника під конкретний об'єкт. У цьому випадку банк сам перевіряє всю документацію і контролює будівництво, оскільки в майбутньому не хоче мати проблеми з ненадійними об'єктами.
• Обов'язково перевіряти об'єкт за допомогою сервісів аудиту, як наприклад Monitor.Estate. Це дозволить спочатку відсіяти ненадійні об'єкти і не потрапити в ситуацію, коли об'єкт не добудований, а продовжувати платити по кредиту доводиться.
• Бути фінансово і юридично грамотними: розуміти особливості формування комісій, користуватися оналйн-калькуляторами для обчислення відсотків, читати договір, який підписуєте, і особливо текст дрібним шрифтом.
• Бути чесним із самим собою і не намагатися обдурити банк. Якщо спочатку розумієте, що не тягнете, то краще не починати цю епопею зовсім. Краще вибрати інший об'єкт дешевше або відкласти покупку.
• Збирати гроші. Чим більше перший внесок, тим простіше кредитуватися – кращі умови, нижче відсотки, менше переплата і спокійніше душа.

АНДРІЙ РИЖИКОВ, СEO і керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution

Читайте також про те, чи зробить зниження облікової ставки доступнішою іпотеку