Яким буде український ринок землі: думки експертів

13 листопада Верховна Рада у першому читанні проголосувала за проєкт закону № 2178–10 щодо скасування мораторію на продаж сільськогосподарської землі. Відповідне рішення підтримали 240 народних депутатів. Property Times зібрав думки фахівців з цього приводу, звернувшись до експертів з проханням прокоментувати цю законодавчу ініціативу, окреслити сильні та слабкі боки.

Олена Шуляк, заступник голови комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування

Про ринок землі. Декілька чесних думок.

Закон про зняття мораторію на продаж — це, в першу чергу, документ про вільне розпорядження своєю власністю. Що конкретно допоможе зробити цей документ:

• вивести з тіні обробіток 12 млн га землі, ввівши мінімальне податкове навантаження 1 га. За рахунок збільшення конкуренції підняти ціну купівлі;
• дати можливість власникам земель (7 млн осіб) розпоряджатись своїми землями — продавати, заставляти під отримання кредиту тощо;
• передбачити обмеження на придбання землі: не більше 0,5% земель країни, 8% області, 35% ОТГ;
• надати фермерам можливість викупити надані їм у постійне користування чи на праві довічного успадковуваного володіння землі за ціною НГО з розстрочкою на 5 років;
• надати можливість всім українцям, територіальним громадам, державі та юридичним особам, які зареєстровані за законодавством України, купувати землю. Питання продажу земель іноземцям і юридичним особам, серед яких є громадяни інших держав, буде винесено на референдум.

Ми не говоримо про те, що земля має стати товаром. Земля має стати активом — прозорим і зрозумілим, який приносить гроші тим, хто нею володіє, і тим, хто її обробляє. Це логічно і чесно.

Вдумайтеся: через дію мораторію 400 тис. українців померли бідними, не маючи можливості продати землю і не залишивши її нікому в спадок. Це мільйони гектар, які в цих людей фактично відібрали. Так чи варто нам продовжувати цю ганебну практику. Я думаю, що ні.

Олег Бойчук, партнер юридичної фірми Астерс

Проект закону №2178-10 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» продовжує пошук компромісу між прибічниками ліберального та обмеженого формату відкриття ринку землі.

Зокрема, цей проект, у порівнянні із іншими схожими за змістом проектами, особливим чином адресує питання, щодо якого ведеться чи не найбільше дискусій, — можливість іноземців (тобто іноземних юридичних та фізичних осіб, іноземних держав, а також фізичних осіб без громадянства) придбавати землю сільськогосподарського призначення після скасування мораторію.

Проект встановлює загальне правило, за яким пряме придбання та володіння іноземцями сільськогосподарської землі неможливе, але за певних умов іноземці матимуть змогу придбавати землю опосередковано через власні дочірні компанії в Україні.

Однак, найцікавіше — далі. За проектом закону, тимчасово, до 1 січня 2024 року, діятиме додаткове обмеження на опосередковане придбання іноземцями у власність землі сільськогосподарського призначення.

При цьому, для певної категорії компаній з іноземним капіталом, які вже присутні на українському ринку, встановлюється виключення. Конкретніше, виключення стосується «набуття сільськогосподарськими товаровиробниками у власність земельних ділянок, які використовують такі земельні ділянки на правах оренди, емфітевзису, за умови, якщо з часу державної реєстрації юридичної особи — набувача права власності пройшло не менше 3 років, та право оренди, емфітевзису виникло до набрання чинності цим пунктом (законом)».

Таким чином, формула законопроекту №2178-10 зводиться до наступного: іноземні інвестори, які вже тривалий час працюють в українському агробізнесі та дотримуються формальних вимог, отримують можливість приймати участь в обігу сільськогосподарських земель нарівні з місцевими учасниками ринку з моменту прийняття нового закону, а нові іноземні інвестори змушені чекати своєї черги в 2024 році.

Навряд чи такий підхід можна назвати об’єктивним та конкурентним. Сподіваємось на більш зважену позицію в фінальній версії, а саме відхід від формату «виключень з виключень» та відсутність невиправданих обмежень для учасників ринку. В той же час, не виключається, що питання про придбання іноземцями землі буде винесене на референдум, і в такому випадку передбачити остаточну позицію буде важко.

Олег Приходько, засновник і CEO девелоперської компанії Greenol

Питання продажу сільськогосподарської землі є дуже неоднозначним та багатогранним, при цьому існує безліч дискусійних питань. На перший погляд вільне розпорядження своїм активом у частині відчуження — є цілком нормальним явищем. Але, тоді постає логічне питання: якщо люди, селяни, що живуть у межах своїх територіальних громад мають право володіти землями, то чому держава не надала можливості володіти і іншими природними ресурсами такими як: кар’єри, гори, ліси, болота, печери та т. і.

Питання продажу землі рано чи пізно мало бути вирішено. Нинішні депутати у кількості 240-ка чоловік узяли на себе цю відповідальність та виявили сміливість.

Загалом підтримую відкриття ринку землі. Та поряд із цим необхідно розробити механізми захисту селян від чергової «скупки ваучерів за пляшку горілки». Адже не так давно відбулася приватизація державних підприємств України, в результаті якої власниками тих заводів та виробництв стали усього декілька десятків чоловік із більш ніж 50 млн населення на той час.

Визначення дійсної ринкової вартості є одним із самих головних питань на даний час. Адже пенсіонери, що все ще проживають у своїх населених пунктах на сьогодні здають в оренду свої паї за безцінь. 5-10 тис грн на рік за 1 пай, які часто отримують власники землі від орендарів, а це принизливі гроші. Враховуючи той факт, що сільське населення з кожним роком зменшується, а спадкоємці часто не звертають увагу на свої земельні активи, родючі землі залишаються без господаря і це давало можливість місцевим орендаторам користуватися нею безкоштовно та або за «дякую» керівникам сільських рад.

Найбільші дискусії виникають навколо питань наслідків відкриття ринку. Найгірше, що може бути у найближчі 2-3 роки — це те, що фермерські господарства частково не зможуть обробляти орні землі. Уявіть собі велике поле у 100 га, яку складається із паїв по 5 га — це 20 власників. При умові, що половина із них не зможе домовитися із орендарем, орендар втратить ці площі.

З іншої сторони, орендарі, щоб не втратити право на обробку тих полів, що вони обробляли раніше, будуть вимушені викупити орендовані землі.

Самий ідеальний варіант — це коли по ринковій вартості фермери викуплять у селян землі, які вони ж і обробляли останні роки.

Ігор Райков, засновник Школи професійного девелопменту UrbanLand.PM

Прийняття законопроекту про ринок землі — це потужний крок до вільного розпорядження власністю. Я з 2005 року працюю у сфері регулювання земельних відносин і за ці 14 років зняття мораторію перетворилось на міфічну історію, яку неможливо було подолати.

Що зміниться після відміни мораторію на продаж? Насправді, майже нічого. По-перше, учасники ринку звикли до стабільних надходжень від оренди паю у вигляд грошей, зерна та інших товарів. Дуже часто, орендарями паїв, окрім великих агрохолдингів, є місцеві бізнесмени або родичі голів місцевих рад, з якими у громади пайщиків склалися довготривалі довірливі стосунки, які вони не одразу захочуть розривати. А агрохолдинги захищені юридично на строк дії договорів оренди. По-друге, дуже велика конкуренція одночасно буде на ринку. Попит трохи зросте, а конкуренція та асортимент на ринку зростуть у геометричній прогресії. Справжні зміни ми відчуємо приблизно за десять років після відкриття ринку землі, а тому кожен новий рік подовження мораторію значно подовжує цей строк.

Богдан Яськів, керуючий партнер TOTUM LF

Процес відкриття ринку сільськогосподарської землі в Україні набирає обертів і вся увага суспільства, бізнесу прикута до стін парламенту. Багатьох турбують можливі зловживання на ринку, що може обернутися негативними наслідками для економіки, економічної конкуренції, малого та середнього бізнесу.

Прийнятий 13 листопада Верховною Радою України в першому читанні законопроект № 2178-10 про відкриття ринку сільськогосподарської землі передбачає три запобіжники від можливих зловживань:

• Обмеження концентрації земельного банку;
• Обмеження для деяких іноземців набувати право власності на землю в часі;
• Санкції держави проти деяких іноземців.

Аналізуючи кожен більш детально, прийшов до висновку, що ці запобіжники не зможуть забезпечити в повній мірі захист від зловживань на ринку. Недосконалість запобіжників може створити передумови для пошуку учасниками ринку землі сірих схем для обходу обмежень.

По-перше, проблематика роботи запобіжника щодо обмеження концентрації земельного банку полягає в тому, що далеко не завершена процедура районування і встановлення меж адміністративно-територіального устрою України (меж населених пунктів, районів, областей), а також відсутня точна кількісна величина для обрахунку - 100% земель сільськогосподарського призначення на всій території України (в межах області, територіальної громади), щоб визначити відносну пропорцію в межах норми концентрації.

Варто було б тимчасово (до завершення інвентаризації) змінити механізм обрахунків величини сукупної площі, обравши максимальний поріг концентрації в абсолютних кількісних показниках в межах однієї територіальної громади, а також передбачити механізм реалізації або втрати переважного права на придбання землі після досягнення граничної межі концентрації земельного банку.

По-друге, стосовно запобіжника щодо обмеження для деяких іноземців права на землю в часі незрозуміла логіка законодавців щодо ключового фактору виключення обмеження – часової прив’язки факту реєстрації юридичної особи понад три роки з дня вступу в силу норми закону. Законопроект не передбачає критеріїв реальної економічної ефективності іноземного інвестора у вигляді розміру іноземних прямих інвестицій в товарне сільськогосподарське виробництво в Україні чи то розміру сплачених податків з діяльності таких компаній на території України.

Доцільно було б змістити акцент закону з факту реєстрації юридичної особи на факт тривалості права на землю в часі в такого іноземця, а також додати додатковий критерій ефективності для можливості реалізації виключення з обмеження на набуття права власності на землю.

По-третє, законопроект не передбачає в частині застосування санкцій держави до деяких нерезидентів на ринку механізму роботи санкційного режиму, а також застосування правових наслідків їх застосування.

Читайте також про те, що обговорювали учаники ринку нерухомості на Форумі, що пройшов у Києві.